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Neubau Bauträger: Mängel, Rechtsstreit seit > 1 Jahr, Einzug 05.21, Insolvenz?

| 26. Juni 2022 12:28 |
Preis: 55,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


16:37

Hallo,

wie der Titel bereits sagt haben wir mit einem Bauträger gebaut. Wir sind bereits im Mai 2021 eingezogen. Es gibt leider sehr viele Mängel, darunter auch einige erhebliche (wie völlig versauter Boden im Flur des OG und eine undichte Dusche im DG, die wir seit fast einem Jahr zB nicht nutzen können).
Seit nahezu einem Jahr befinden wir uns in einem Rechtsstreit. Aufforderungen zur Beseitigung der Mängel etc. haben zahlreich stattgefunden, Fristen wurden ignoriert, stattdessen wurden die allermeisten Mängel einfach als normal oder unser Verschulden abgetan.

Wir haben noch etwas über 20.000 Euro einbehalten, ob das reichen würde, ist fraglich, vermutlich aber gerade so.
Darüber hinaus gibt es eine Fertigstellungsbürgschaft i. H. von etwa 30.000 Euro, welche wir naturgemäß noch nicht zurückgegeben haben.

Bezahlt haben wir tatsächlich bereits ca. 97% des gesamten Kaufpreises (Bürgschaft eingerechnet, da die ja bereits an den Bauträger überwiesen wurde).

Da sich der Bauträger nun ja seit Monaten weigert, etwas zu tun, alles von sich weist und lediglich haarsträubende Gegenangebote macht, mit denen wir nicht viel anfangen können, haben wir die Sorge, dass der Bauträger evtl. Insolvenz anmelden könnte.

Bei dem Bauprojekte gab es mehrere Häuser, einige davon hatten viele Probleme, die meisten sind zwischenzeitlich jedoch abgeschlossen. Zeitgleich baut der Bauträger noch woanders.

Aufgrund der Vorgehensweise und der scheinbaren Geldnot des Bauträgers (neben vieler weiterer Indizien verweigert er z. B. hohe Restzahlungen an den Schlosser) haben wir o. g. Befürchtung.

Zu den Fragen:
- Was würde denn passieren, wenn der Bauträger im Laufe des weiteren Verfahrens Insolvenz anmeldet? Würden wir unser Haus verlieren? Können wir sicherstellen, dass man uns das nicht einfach wegnimmt? Es steht eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch, aber er ist ja noch Eigentümer?
Schließlich zahlen wir sogar bereits Grundsteuer und haben - neben den ganzen Steuern (Grunderwerbssteuer usw.) - ja auch schon (grob gerundet) 97% des gesamten Kaufpreises bezahlt.

- Was würde mit der Fertigstellungsbürgschaft und den noch ausstehenden ca. 20.000 € passieren?

- Falls man uns das Haus nicht streitig machen kann, was für zusätzliche Kosten können denn dann auf uns zukommen, um unser "Eigentum zu sichern"?

Wir haben da nun etwas Panik, dass uns das Haus als Eigentum streitig gemacht werden könnte oder wir sogar noch mehr Kosten zu erwarten haben.

Vielen Dank vorab.

Mit freundlichen Grüßen,
Christian Laufer

26. Juni 2022 | 13:37

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

- Die Auflassungsvormerkung ist insolvenzfest. Wegen einer möglichen Insolvenz des Bauträgers müssen Sie sich keine Sorgen machen, Ihr Haus wieder zu verlieren. Wenn das Haus vollständig bezahlt ist, muss der Bauträger die Auflassung des Eigentums im Grundbuch zu Ihren Gunsten bewillgen. Hierauf kann er auch verklagt werden, wenn er sich grundlos weigert.

- Die Fertigstellungbürgschaft muss zurückgegeben werden, wenn das Haus vollständig fertiggestellt ist (inklusive Restarbeiten, die bei der Abnahme vorbehalten wurden). Eine Fertigstellungsbürgschaft ist aber keine Gewährleistungsbürgschaft. Sie haftet nicht für Mängel, die während der fünfjährigen gesetzlichen Gewährleistungsfrist auftreten. Nach Fertigstellung des Hauses sind Sie zur Rückgabe der Bürgschaft verpflichtet. Der Bauträger oder ein Insolvenzverwalter kann Sie in diesem Fall auch auf Rückgabe verklagen, wenn Sie die Bürgschaft nicht freiwillig zurückgeben. In der Praxis geschieht dies auch häufig, da Bauträger ihrerseits einen Sicherheitsbetrag bei der bürgenden Bank oder Versicherung hinterlegen müssen, damit die Bürgschaft ausgereicht wird. Dieser Betrag wird mit Rückgabe der Bürgschaft frei.

Nach § 641 Abs. 3 BGB kann der Bauherr den doppelten Betrag von notwendigen Kosten für Restarbeiten und Mängelbeseitigung von der Vergütung einbehalten. Hierfür gibt es keine zeitliche Grenze. Sie haben aber auch die Möglichkeit, Rest- oder Mängelbeseitigungsarbeiten nach erfolgloser Fristsetzung selbst oder durch eine Drittfirma ausführen zu lassen, und den einbehaltenen Vergütungsbetrag mit den Kosten zu verrechnen (§ 637 BGB). Diese Vorgehensweise bietet sich insbesondere dann an, wenn der Bauträger auf Grund seiner wirtschaftlichen Situation zur Ausführung von Arbeiten (oder Bezahlung von Subunternehmen) nicht mehr in der Lage ist.

- Der endgültige Eigentumnserwerb hängt in Ihrem Fall nur noch davon ab, dass die Auflassung ins Grundbuch eingetragen wird. Üblicherweise wird die Auflassung bereits im Notarvertrag erklärt. Der Notar wird von beiden Parteien angewiesen, den Eintragungsantrag beim Grundbuchamt nur mit Zustimmung des Verkäufers zu stellen, wozu er erst verpflichtet ist, wenn der Kaufpreis (bzw. die Vergütung für den Hausbau) voll bezahlt ist.

In der Prä-Insolvenzphase von Bauträgern bricht dort häufig ein heilloses Durcheinander und Chaos aus. Geschäftsführer und Angestellte setzen sich ab bzw. arbeiten nicht mehr, Post wird nicht mehr bearbeitet bzw. nicht mehr beantwortet. Wird ein Insolventverfahren mangels Masse nicht eröffnet. wird auch kein Insolvenzverwalter ernannt, der für eine geordnete Abwicklung der Bauvorhaben sorgen kann.

In einer solchen Situation bleibt Ihnen dann nichts anderes übrig, als den Bauträger auf Abgabe zur Zustimmung zur Stellung des Antrags auf Eintragung der Auflassungsvormerkung vor Gericht zu verklagen. Hierfür fallen Ihnen voraussichtlich Prozesskosten in vierstelliger Höhe an, die Sie vorstrecken müssen und wahrscheinlich auch nicht vom Bauträger erstattet bekommen.

Wenn Sie zu Recht einen Einbehalt von der Restvwergütung nach § 641 Abs. 3 BGB wegen nicht abgearbeiteter Mängel machen, darf der Bauträger seine Zustimmung zur Eintragung der Auflassung im Grundbuch nicht verweigern. In diesem Fall können Sie ihn schon jetzt auf Zustimmung verklagen.

Mängelbeseitigungsarbeiten müssen Sie dann selbst ausführen und bezahlen. Soweit der einbehaltene Betrag von 20.000.-€ nicht ausreicht, um die Kosten zu decken, müssen Sie diese im Ergebnis selbst tragen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt C. Norbert Neumann

Rückfrage vom Fragesteller 26. Juni 2022 | 14:11

Hallo,

vielen Dank für die sehr ausführliche Antwort, das hilft uns bereits sehr.

Doch gibt es hier noch eine Unklarheit: Wir haben das Objekt noch nicht abgenommen. Wir sind eingezogen, eine Abnahme hatte hier noch nicht stattgefunden. Das Objekt war im Verzug, wir mussten aber aufgrund Kündigung der Wohnung etc. bereits einziehen.

Aufgrund der (mindestens zwei erheblichen von insgesamt über 60) Mängel haben wir bislang eine Abnahme verweigert.

Gilt diese "Insolvenzsicherheit" für uns etc. auch ohne eine erfolgte Abnahme, wenn diese aufgrund der Mängel bislang verweigert wurde? Gleichzeitig können wir das einbehaltene Geld auch nur dann nach einer Fristsetzung selbst einsetzen, wenn die Abnahme zuvor stattgefunden hat, oder?

Vielen Dank.
Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26. Juni 2022 | 16:37

Die Auflassungsvormerkung ist auch schon vor der Abnahme insolvenzfest. Beim Bauträgervertrag wird die erste Rate von 30% für das Grundstück bezahlt. Der Grundstücksteil des Bauträhervertrags ist damit vom Käufer erfüllt worden. Ein Insolvenzveralter muss daher die Auflasung des Grundstücksauf Grund der Vormerkung nach § 106 Abs. 1 InsO bewilligen, auch wenn das Haus noch nicht fertiggestellt und angenommen wurde.

Sie dürfen nur nicht vom Bauträgervertrag zurücktreten. Denn dann wird der gesamte Vertrag rückabgewickelt. Dies fürht dazu, dass die Auflassungsvormerkung gelöscht wird und kein Anspruch auf Übereignung des Grundstücks mehr besteht. Umgekehrt können Sie Ihren Anspruch auf Rückzahlung der bereits gezahlten Vergütung nach Eröffnung des Insolbenzverfahrens nur noch zur Insolvenztabelle anmelden.

Außerhalb eines Insolvenzverfahrens können Sie den doppelten Betrag der voraussichtlich anfallenden Mängelbeseitigungskosten auch vor einer Abnahme zurückbehalten. Dies gilt auch für Abschlagsrechnungen (§ 632a Abs. 1 Satz 4 BGB). Nach Eröffnung eines Insolvenzverfahrens hat der Insolvenzverwalter die Wahl, ob er die Fortsetzung und Erfüllung des noch nicht erfüllten Teils des Bauträgervertrags wählt (§ 103 InsO). Tut er dies, bleibt es dabei, dass Sie nur Zug um Zug gegen Erbringung der werkvertraglichen Leistungen die Vergütung zahlen müssen. Sie behalten dann auch Ihr Zurückbehaltungsrecht aus § 641 Abs. 3 BGB. Wählt der Verwalter Nichterfüllung, dann muss er das Objekt nicht mehr fertigstellen. Noch nicht ebrachte Leistungen müssen Sie dann nicht bezahlen. Umgekehrt können Sie Schadenersatzansprüche oder Rückzahlungsansprüche wegen Überzahlungen dann nur noch zur Tabelle anmelden. (Dies bedeutet, dass angemeldete Forderungen erst nach Abschluss eines Insolvenzverfahrens bezahlt werden, das sich u.U. jahrelang hinziehen kann, und auch nur dann und insoweit, als die Masse nach Abzug der Verfahrenskosten für die Ausschüttung einer Quote reicht. Häufig gehen Insolvenzgläubiger im Insolvenzverfahren am Ende leer aus.)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass der Besteller Gewährleistungsansprüche wegen Mängelbeseitigung aus einem Werkvertrag grundsätzlich erst nach der Abnahme geltend machen kann. (Bis zur Abnahme hat der Besteller den Erfüllungsanspruch.) Zu den Gewährleistungsansprüchen gehört auch das Recht zur Ersatzvornahme, azchg Selbstvornahme genannt (§ 637 BGB). Hiervon macht der BGH eine Ausnahme, nämlich wenn der Unternehmer das Werk als (vermeintlich) fertiggestellt dem Besteller zur Abnahme anbietet. In diesem Fall ist der Besteller auch vor oder ohne eine Abnahme zur Selbstvornahme berechtigt (BGH, Urteil vom 19.01.2017 - VII ZR 301/13). Mit den Kosten der Selbstvornahme kann der Besteller gegen geltend gemachte Vergütungsansprüche des Unternehmers aufrechnen.

Einen Vorschuss für die Kosten der Selbstvornahme verlangen kann der Besteller vor oder ohne eine Abnahme vom Unternehmer nur dann, wenn der Besteller ausdrücklich oder konkludent zum Ausdruck bringt, unter keinen Umständen mehr mit dem Unternehmer, der ihm das Werk als fertiggestellt zur Abnahme angeboten hat, zusammenarbeiten zu wollen, also endgültig und ernsthaft eine (Nach-)Erfüllung durch ihn ablehnt, selbst für den Fall, dass die Selbstvornahme nicht zu einer mangelfreien Herstellung des Werks führt. In dieser Konstellation kann der Besteller nicht mehr zum (Nach-)Erfüllungsanspruch gegen den Unternehmer zurückkehren (BGH, a.a.O., Randnummer 57).

Vor einer angebotenen Abnahme ist eine Selbstvornahme durch den Besteller nur möglich, wenn zuvor der Werkvertrag hinsichtlich des entsprechenden Gewerks teilgekündigt wird. Dies setzt aber voraus, dass das Recht des Bestellers zu einer solchen Teilkündigung bereits im Bauträgervertrag vereinbart wurde.

Eine Aufrechnung eines Insolvenzgläubigers gegen Forderungen des Schuldners ist im Insolvenzverfahren dann möglich, wenn die Aufrechnungslage bereits vor Eröffnung des Inspöbenzverfahrens bestanden hat, wenn sich also Forderung und Gegenforderung aufrechenbar gegenüber gestanden haben (§ 94 InsO). Mit Schadenersatz- oder anderen Ansprüchen, die erst nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens entstanden sind, kann ein Insolvenzgläugiger gegen eine Werklohnforderung des Schuldners nicht aufrechnen. Solche Ansprüche kann er nur zur Tabelle anmelden.

Bewertung des Fragestellers 26. Juni 2022 | 17:09

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