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Neubau: 8cm Überbau eines 8m(!) Fahrtrechts / Geländemodellierung Fahrtrecht

| 13.07.2009 10:58 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Situation:

A) Es wurde von uns ein Neubau-EFH auf unserem Grundstück (82xxx , Bayern) errichtet, derzeit Rohbau, aussen fertig(bis auf Aussenanlagen und Geländewiederherstellung) - Es besteht kein Bebauungsplan

B) Zugunsten des nördlichen Nachbarn(landwirtsch. Anwesen) besteht ein im Grundbuch abgesichertes Geh- und Fahrtrecht für einen 8m breiten Streifen im Nordteil unseres Grundstücks über die volle Breite. Dieses Fahrtrecht wird nur zur Erntezeit, einmal p.a., zur Erreichung eines Futtersilos benötigt, und wurde so die letzten 15+ Jahre genutzt

C) Obwohl vom durch uns beauftragten Ingenieurbüro 5cm „Sicherheitsabstand“ beim Einmessen des Schnurgerüstes für den Neubau berücksichtigt wurden(Protokoll liegt vor), steht nach Messungen des Nachbarn die Holzschalung auf der ganzen Breite und Höhe des Hauses 2cm, sowie die Kellerdämmung bis zu 8cm über – ebenfalls ragt das Regenfallrohr auf der Nord-/Ost-Seite in das Fahrtrecht

D) Zwischenzeitlich liegen uns einige Schreiben des Nachbarn und von dessen Anwalt vor:
-frühzeitiger, sehr pauschaler Hinweis auf möglichen Überbau
-Androhung einer EV und Erwirkung eines Rückbaus
- Duldungsaussichten verschiedensten Umfangs und Ausprägung verknüpft mit verschiedensten Forderungen
-die Möglichkeit einer Überbaurente wird nicht aufgezeigt bzw. gar nicht erst genannt !

E) Von uns wurde mehrmals das Gespräch, auch vor Ort, gesucht – Hauptinhalte und Argumente der Gegenseite:
-wir hätten die Baufirma angestiftet weiter nördlich zu bauen
-wenn ein zusätzliches Fahrtrecht an der nord-östlichen Ecke eingetragen wird,
wird der Überbau geduldet…. siehe Punkte D

Problematik / folgende Fragen:

1) Bei einem Bodenwert von ca. 400 €/m² und einer 1-5% Nutzungbeeinträchtigung des Fahrtrechts – wie hoch würde eine jährliche Überbaurente für das Fahrtrecht ausfallen ? Mindert ein nötiger Sicherheitsabstand beim Befahren nicht eh den Anspruch auf Fahrtrecht bzw. die Nutzungbeeinträchtigung ?

2) Um die Hauseingangstüre überhaupt erreichen zu können, ist eine Anböschung oder Abtreppung erforderlich(Geländemodellierung), zusätzlich fällt das Gelände von Osten nach Westen ab – unser Vorschlag wäre ein angeböschte Rampe, ca. 80 cm breit, zur Haustüre mit zusätzlicher Abstützung/Abtreppung nach Westen.

3) Der Baueingabeplan wurde vom Nachbarn nach Verhandlungen über seinen Anwalt nach gemeinsamer Prüfung mit dem Anwalt und ca. 30 minütiger Rücksprache unterzeichnet.
Im Plan ist der ursprüngliche Geländeverlauf(siehe 2), das Niveau der Eingangstüre uns als Lösung einer 3stufige, 3seitige Treppe zur Haustüre eingezeichnet. Dieser Plan ist Bestandteil einer Nachbarvereinbarung, in welcher u.a. das Fahrtrecht nochmals als „landwirtschaftlich“ geregelt ist. – Wie bewerten Sie die „Freigabe“ der Treppenbebauung auf dem Fahrtrecht durch Nachbarunterschrift auf dem Baueingabeplan ?

4) Sollten uns Kosten durch zusätzliche Regelungen/Verträge, Überbaurente, Schadensersatz oder gar Rückbau entstehen: Können wir unseren Architekten, die ausführenden Baufirmen und das Ingenieurbüro in Regress nehmen(allen Beteiligen war das Fahrtrecht bekannt) ?
Ist es denkbar z.B. die Rechtsschutzversicherung des Architekten frühzeitig einzubeziehen ?

5) Was ist sinnvoller vor dem Hintergrund der späteren Angreifbarkeit: Alle Baumaßnahmen nach unseren Vorstellung asap durchzuführen – oder mit Nachbar und Anwalt viele Briefe hin und her zu schreiben um vorab ein Verhandlungsergebnis/Kompromiss zu erreichen(wobei unsere Vorstellungen und die Forderungen der Gegenseite derzeit völlig im Gegensatz stehen) ?

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Informationen beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zunächst möchte ich Sie aber darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Zunächst rate ich Ihnen dringend an, einen Anwalt vor Ort aufzusuchen und sich von diesem vertreten zu lassen.

Eine Entschädigung für Beeinträchtigung des Wegerechtes, das als Dienstbarkeit besteht, ohne den Nachweis eines konkreten Schadens, gibt es unter den Voraussetzungen von § 916 BGB, der voraussetzt, dass es zu einem Überbau nach § 912 BGB gekommen ist.
§ 912 BGB und die Duldung eines Überbaus greift jedoch nur ein, wenn der Betroffene dem Überbau nicht widerspricht.
Ein solcher Widerspruch ist in Ihrem Fall wohl erfolgt. Natürlich können Sie dem Nachbarn die Zahlung einer Überbaurente anbieten. Sollte dieser aber auf seinen Widerspruch bestehen, müssten Sie wohl einen Rückbau vornehmen.
Die Höhe der Rente kann zunächst durch Vereinbarung der Parteien oder durch Urteil festgelegt werden.
Die Höhe einer Überbaurente richtet sich gem. § 912 II BGB grundsätzlich nach der Zeit der Grenzüberschreitung und dem Verkehrswert des überbauten Grundstücks zum Zeitpunkt des Überbaus. Sodann ist die Nutzungsdauer des Überbaus zu prognostizieren.
Maßgebend ist somit der Nutzungsverlust für das belastete Grundstück.
Ein einzuhaltender Sicherheitsabstand kann hier nicht generell berücksichtigt werden, da nur auf das Fahrtrecht an sich abgestellt wird. Auch muss beachtet werden, dass der Sicherheitsabstand trotz des Überbaus eingehalten werden muss und somit nur eine Verschiebung des Fahrtwegs vorliegt.

Die Unterschrift des Nachbarn bezüglich der Treppe kann grundsätzlich nur als Genehmigung hierfür angesehen werden. Eine Zustimmung zu einem weiteren Überbau ist hier zunächst nicht zu sehen. Die Zustimmung zu einem Überbau in diesem Bereich kann jedoch bei Verhandlungen über eine mögliche Überbaurente bzw. die einvernehmliche Lösung des momentan bestehenden Problems herangezogen werden.

Ein Verschulden des Architekten müssten Sie sich als Bauherr zurechnen lassen, so dass nach außen hin Sie für den Überbau und die Folgen haften. Im Innenverhältnis wäre jedoch zu prüfen, ob eine Pflichtverletzung des Architekten vorliegt und Sie aufgrund dessen Schadensersatz von diesem verlangen könnten bzw. den Rückbau des Werkes.
Sie sollten sich somit bereits jetzt an den Architekten wenden und diesem die Sachlage erläutern und sich vorbehalten, den Ihnen entstandenen Schaden gegenüber diesem geltend zu machen.
Spätestens in einem gerichtlichen Verfahren sollten Sie dem Architekten den Streit verkünden.

Da im Fall des Bestehens auf den Widerspruch grundsätzlich der Überbau beseitigt werden muss, sollten Sie versuchen, schnellstmöglich eine Einigung mit dem Nachbarn zu erzielen, bevor Sie den Neubau fertig stellen und möglicherweise den entstanden Schaden noch vergrößern. Nur in engen Ausnahmefällen kann auch im Fall eines Widerspruchs aus einem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis eine Duldungspflicht entstehen.


Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Götten
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 13.07.2009 | 13:38

Frau Rechtsanwältin Götten,
vielen Dank für Ihre Ausführungen.

Ich bitte Sie auf folgende Punkte noch etwas genauer einzugehen:

A) Ist eine befahrbare Anböschung/Geländemodellierung als
zusätzlicher Überbau des Fahrtrechts zu sehen ?

B) Der Widerspruch gegen den Überbau muss in schriftlicher Form,
Postweg oder wie erfolgt sein um anerkannt zu werden ?

C) Wie hoch ist die tatsächlie Nutzungsverlust /Beeinträchtigung des Fahrtrechts,wenn bis auf 8cm alles befahrbar ist ? Reicht diese Beeinträchtigung tatsächlich für eine (aussichtsreiche) Rückbauforderung aus ?

Vielen Dank !

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.07.2009 | 14:13

Sehr geehrter Fragesteller,

ob in einer Anböschung eine weitere Beeinträchtigung des Fahrtrechts zu sehen ist, kommt auf die Umstände des Einzelfalls an. Hier ist zu prüfen, wie genau das Fahrtrecht ausgestaltet ist, ob die Anböschung das Fahrtrecht beeinträchtigen kann und auch ob es sich um eine bauliche Maßnahme handelt. Eine pauschale Beurteilung ohne genaue Kenntnis der Planung kann also nicht erfolgen. Auch hier empfehle ich die Konsultierung eines Anwalts vor Ort.

Der Widerspruch gegen den Überbau bedarf keiner bestimmten Form. Somit ist auch ein rein mündlicher Widerspruch möglich. Ein rein mündlicher Widerspruch ist natürlich für den Nachbarn schwieriger zu beweisen, jedoch ist es zweifelhaft, ob Sie hieraus einen Vorteil ziehen können.

Ob tatsächlich eine Beeinträchtigung gegeben ist, ist zunächst unerheblich. Denn rein rechtlich ist der Raum, für den das Fahrtrecht eingeräumt wurde beeinträchtigt. Allein dies würde grundsätzlich schon für ein Recht auf Rückbau ausreichen. Allerdings ist hier natürlich zu prüfen, ob der Nachbar nicht wegen Treu und Glaubens auf den Rückbau verzichten muss und stattdessen eine Rente annehmen muss oder ihm auch diese nicht zusteht. Dies ist aber nur in äußerst seltenen Fällen gegeben.
Ob dies hier zutrifft, hängt wiederum von allen Umständen, insbesondere der örtlichen Gegebenheiten ab.

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Götten
(Rechtsanwältin)

Bewertung des Fragestellers 13.07.2009 | 14:38

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