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Nebenostenabrechnung Gewerbe


| 22.12.2010 10:29 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes



Sehr geehrte Damen und Herren,

in meinem Gewerbemietvertrag steht folgender Passus: "Die NK werden in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben und sind jährlich nach dem Stichtag 31.12. eines jeden Jahres mit dem Mieter abzurechnen."

Nun erhalte ich heute, datiert vom 20.12.2010, erstmalig 2 Abrechnungen für 2006 und 2007. Daran angehangen die Heizkostenabrechnungen 2006 und 2007, von einer externen Firma, beide datiert vom 05.02.2010. Die Heizkostenabrechnung wurden vorher von einer anderen Firma für die Hausverwaltung erstellt, diese war immer pünktlich. Der Abrechnung 2004 habe ich am 01.02.2007 (Eingang 26.01.2007) widersprochen, für 2005 gibt es noch keine. Seitdem kam keine Reaktion mehr. Was muss ich denn nun bezahlen? Muss ich überhaupt noch bezahlen?

Ich danke Ihnen im Voraus.
Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre gestellte Frage beantworte ich wie folgt:

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27.01.2010 entschieden (XII ZR 22/07), dass die 12-Monats-Ausschlussfrist gem. § 556 III 3 BGB auf Mietverträge über Gewerberaum nicht anwendbar ist. Dies bedeutet, dass auch die Salden aus verspäteten Abrechnungen durch die Mieter zu bezahlen sind, sofern noch keine Verjährung eingetreten ist.

Die Verjährung beginnt erst mit Erhalt einer formell wirksamen Abrechnung. Die Wirksamkeit der Abrechnungen unterstellt würde damit der Saldo aus der Abrechnung 2004 mit Ablauf des Jahres 2010 verjähren.

Für 2005 liegt keine Abrechnung vor. Die Abrechnungen 2006 und 2007 sind erst jetzt eingegangen und damit noch nicht verjährt. Die Abrechnung 2008 wäre nach angemessener Frist Ende 2009 fällig gewesen, die Abrechnung 2009 wird jetzt zum Jahresende fällig.

Folge des Ablaufs dieser Fristen ist, dass Sie den Vermieter auf Erteilung der ausstehenden Abrechnungen in Anspruch nehmen können und bis zur Erteilung der Abrechnungen die weiteren Nebenkostenvorauszahlungen im laufenden Mietverhältnis zurückhalten können.

Die erteilten Abrechnungen sollten Sie überprüfen lassen. Allein aufgrund des Zeitablaufs ist der Vermieter bislang nicht mit Nachforderungen ausgeschlossen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten hilfreichen Überblick in der Sache verschafft zu haben. Ich weise darauf hin, dass die Beantwortung Ihrer Frage ausschließlich auf Grundlage Ihrer Schilderung erfolgt. Die Antwort dient lediglich einer ersten rechtlichen Einschätzung, die eine persönliche und ausführliche Beratung durch einen Rechtsanwalt in den seltensten Fällen ersetzen kann. Das Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben kann möglicherweise zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Eine endgültige Einschätzung der Rechtslage ist nur nach umfassender Sachverhaltsermittlung möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 22.12.2010 | 11:44

Vielen Dank, Herr Rechtsanwalt, leider weiss ich immer noch nicht, was ich nun bezahlen muss. Und was bedeutet: "Allein aufgrund des Zeitablaufs ist der Vermieter bislang nicht mit Nachforderungen ausgeschlossen". Haben denn die "angemessenen Fristen" keine Wirkung?

Vielen Dank
Ines Freitag

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.12.2010 | 11:56

Sehr geehrte Fragestellerin

Bitte lesen Sie noch einmal die Ausgangsantwort:
2004, 2006 und 2007 sind verspätet, aber von Ihnen zu bezahlen. 2004 verjährt voraussichtlich aber zum Jahresende 2010, wennn der Vermieter nichts unternimmt.

Bitte beachten Sie aber, dass Sie nur dann zahlen sollten, wenn die Abrechnungen auch korrekt erstellt wurden (unabhängig von der Verspätung). Dies kann ich hier nicht beurteilen, ohne die Abrechnungen gesehen zu haben und Ihren Mietvertrag zu kennen; daher die Empfehlung, die Abrechnungen auch inhaltlich prüfen zu lassen.

Die fehlenden Abrechnungen für 2005 und 2008 haben die Folge, dass Sie den Vermieter auf Erteilung der ausstehenden Abrechnungen in Anspruch nehmen können und bis zur Erteilung der Abrechnungen die weiteren Nebenkostenvorauszahlungen im laufenden Mietverhältnis zurückhalten können. Weitere Konsequenzen auf die erteilten Abrechnungen hat die Verspätung des Vermieters derzeit nicht.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 22.12.2010 | 12:02


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