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Nebenkostenvorauszahlung als Vermieter ?


02.10.2007 12:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Ich bin zu 50% Eigentümer eines vermieteten Wohn- und Geschäftshauses.

Von der Hausverwaltung wurde mir heute das folgende Schreiben zugestellt:

„Aus dem Eingang der Wasser- und Abwasserjahresabrechnung am 01.10.2007 ergibt sich für das Objekt ein Mehrverbrauch von ca. 100m³ Wasser / Abwasser gegenüber dem langjährigen Mittel.
Daraus resultieren 265 € Nachzahlung Wasser und 300 € Nachzahlung Abwasser.
Der vorhandene Kontostand auf dem Hauskonto ist dafür nicht ausreichend. Somit müssen beide Parteien je 300 € bis zum 30.10.2007 auf das Konto einzahlen, die dann mit der Betriebskostenabrechnung im Januar den Mietern in Rechnung gestellt werden.“

Ist es tatsächlich richtig, dass ich als Vermieter für den erhöhten Wasser-/Abwasserverbrauch - also die Nebenkosten - meiner Mieter jetzt in finanzielle Vorleistung treten muss ?

Vielen Dank




02.10.2007 | 13:06

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Vorweg möchte ich Sie darauf aufmerksam machen, dass diese Plattform dafür angedacht ist, einen ersten Eindruck zu der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden. Durch Weglassen oder Hinzufügen von wesentlichen Tatsachen kann die Beurteilung Ihres Anliegens völlig anders ausfallen. Insbesondere kann an dieser Stelle mangels Einsicht den Mietvertrag bzw. die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft keine abschließende Beratung erfolgen. Dies vorausgeschickt beantworte ich Ihre Frage(n) auf der Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

Was unter BETRIEBSKOSTEN zu verstehen ist, ist im Gesetz definiert: Gemäß § 1 Abs. 1 Satz 1 BetrKV sind Betriebskosten u. a. die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen GEBRAUCH des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Hierzu zählen insbesondere gemäß § 2 Ziffer 2 BetrKV auch die Kosten der Wasserversorgung !

Diese Kosten können vertraglich auf die Mieter "umgelegt" werde.

Eine Abrechnung kann jedoch erst im Nachhinein erfolgen, wenn nämlich der Wasserverbrauch bekannt ist.

Wenn Sie künftig nicht in „ Vorleistung “ gehen wollen, so ist zu empfehlen, die monatlichen NEBENKOSTENVORAUSZAHLUNGEN der MIETER für die ZUKUNFT zu erhöhen. Das wäre auch im Interesse der Mieter, da schließlich eine plötzlich fällig werdende hohe Nachforderung eine erhebliche finanzielle Last bedeuten kann.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion, um an mich im Rahmen dieses Forums eine Nachfrage zu richten.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
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Rechtsanwalt Michael Kohberger

Nachfrage vom Fragesteller 02.10.2007 | 13:20

Danke für Ihre Erläuterungen, die das Ganze für mich jetzt klarstellen.
Im Nachgang noch eine kurze Frage: Bisher lag die gesamte Thematik der Abrechnung / Nebenkostenvorauszahlung in Händen der Hausverwaltung und ich bin davon ausgegangen, dass entsprechend kalkuliert wird, um solche Nachzahlungen zu vermeiden ... auch im Interesse der Mieter, die sicherlich auch nicht besonders erfreut sein dürften.
Hätte die Verwaltung die jetzige Situation durch eine bessere Planung vermeiden können bzw. hätte ich als Eigentümer darauf hingewiesen werden müssen, dass es finanziell "eng" werden könnte ?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.10.2007 | 13:50

Vielen Dank für Ihre Nachfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

Die Wohnungseigentümer können über die Verteilung der Kosten der Wasserversorgung und Abwasserentsorgung der Sondereigentumseinheiten durch Mehrheitsbeschluß entscheiden, wenn hierüber nicht durch Vereinbarung eine Regelung getroffen ist. Gemäß § 21 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz ( WEG ) kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG die Ansammlung einer angemessenen INSTANDHALTUNGS - Rückstellung und nach § 21 Abs. 5 Nr. 5 WEG die Aufstellung eines WIRTSCHAFTSPLANES. Der Wirtschaftsplan enthält gemäß § 28 Abs. 1 Nr. 2 „NUR“die ANTEILIGE Verpflichtung der Wohnungseigentümer zu der Lasten – und Kostentragung; vgl. hierzu Anlage.

Die konkrete Höhe der verbrauchsbedingten Kosten kann nie auf den Punkt genau kalkuliert werden. Die verbrauchsabhängigen Kosten sind in den letzten Jahren zudem enorm gestiegen. Außerdem können durch einen unvorhergesehenen Wechsel der Mieteranzahl die Kosten jährlich enorm abweichen. Ich hoffe, auch Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
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Anlage

§ 28 WEG

Wirtschaftsplan, Rechnungslegung

(1) 1Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. 2Der Wirtschaftsplan enthält:
1.
die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
2.
die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung;
3.
die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung.

(2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.

(3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Abrechnung aufzustellen.

(4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluß jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen.

(5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.

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