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Nebenkostenrückzahlung macht nachträglich die fristlose Miet Kündigung unwirksam?

12.08.2013 19:02 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


06:26
Mieter M hat einen Mietvertrag mit Vermiter V geschlossen, in dem verabredet ist 1000 Euro pro Monat Miete zu zahlen. Dies behinhaltet einen Abschlag auf Nebenkosten, die jährlich nach Verbrauch abgerechnet werden.

Im Zeitraum Jan-Dez. 2011 zahlt M nur 800 Euro pro Monat, da angeblich ein Mangel der Mietsache bestehe. V bestreitet den Mangel und mahnt die säumige Miete mehrmals an. Im Januar 2012 kündigt V den Mietvertrag fristlos, da er meint, dass M nun mit 12x200=2400 Euro, also mehr als 2 Monatsmieten in Rückstand liegt. Nachdem M nicht auszieht reicht er im Februar 2012 Klage auf Zahlung und Räumung ein.

Im Juli 2012 werden von einer Abrechnungsfirma die korrekten Mietnebenkosten für 2011 errechnet. M hat danach für 2011 den Betrag in Höhe von 600 Euro von V zurückzuerhalten. V teilt M mit, er würde dies gegen die Schulden verrechnen.

Der Anwalt von M erklärt im Juli 2012 die „Hilfsaufrechnung" der Nebenkosten.

Das Gericht kommt im Dezember 2012 zu folgendem Urteil:

Statt 200 Euro Mietminderung waren nur 20 Euro Mietminderung pro Monat, also für das Jahr 2011 insgesamt 12x20=240 Euro, Mietminderung berechtigt.

Jedoch sei von der Forderung des V entsprechend §366 BGB das Nebenkostenguthaben für 2011 in Höhe von 600 Euro nach §387 BGB in Abzug zu bringen. Der Mietrückstand hätte somit im Januar 2012

2400-240-600 Euro = 1540 Euro, also weniger als 2 Monatsmieten betragen.

Streitwert ist 12x2000 Euro + 2400 Euro = 14400 Euro.
M darf in der Wohnung bleiben.
Die Kosten des Verfahrens trägt vor allem V, da er eine unberechtigte Kündigung ausgesprochen hat, und diese den Streitwert hauptsächlich bestimmt.

Fragen:
a.) Ist das Urteil in dem Sinn richtig, dass die 600 Euro Nebenkostenguthaben die fristlose Kündigung „nachträglich" ungültig machen, obwohl erst ½ Jahr nach der Kündigung bekannt wurde, dass es für den Zeitraum 2011 ein Guthaben aus den Nebenkosten gibt ?
b.) Kann V gegen das Urteil Berufung einlegen ("600 Euro Grenze" erfüllt ?) ?
12.08.2013 | 19:48

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

eine Berufung ist grundsätzlich möglich, wenn die Beschwer über € 600,00 liegt, was bei Ihnen allerdings auch der Fall ist, wobei ich auch davon ausgehe, dass in der Räumungsklage gleichzeitig auch eine Zahlungsklage beinhaltet gewesen ist.

Aber auch wenn nicht, kann dagegen Berufung eingelegt werden, innerhalb der Monatsfrist.

Wegen der Kündigung kommt es darauf an, ob in Ihrem Fall neben der fristlosen nach § 569 BGB auch noch eine fristgerechte ordentliche Kündigung nach § 573 BGB ausgesprochen worden ist, denn nur die fristlose Kündigung kann der Mieter durch Nachzahlung (auch im Wege der nachträglichen Aufrechnung) innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Verfahrens bei Gericht aufrechnen.

Im Falle einer lediglich fristlosen Kündigung, die sodann unwirksam geworden ist, wenn innerhalb der ersten zwei Monate gezahlt worden ist, kann sich dann allerdings noch gegen die Kostenlast des Verfahrens gewehrt werden.

Es empfiehlt sich aber, das gesamte Urteil samt Protokollen und Schriftverkehr prüfen zu lassen, um zu entscheiden, ob Berufung einzulegen ist, da der Streitwert auch nicht unerheblich ist und Kleinigkeiten manchmal den gesamten Rechtsstreit entscheiden können.

Wenn Sie dafür Hilfe brauchen sollten, steht Ihnen mein Büro gerne zur Seite.


Nachfrage vom Fragesteller 12.08.2013 | 20:59

Sie führen an, dass durch Nachzahlung innerhalb von 2 Monaten (lt. § 569 BGB nach "Rechtshängigkeit") die Kündigung ungültig gemacht werden kann. Im vorliegenden Fall sind mehr als 6 Monate vergangen, bis die Nebenkostenabrechnung erstellt wurde. Auch beruft sich das Urteil nicht auf § 569 BGB, sondern §366 und §387.

Aber ob Aufrechnung nach diesen beiden Paragraphen hier die Kündigung ungültig macht ist nach meinem Verständnis noch unklar. Oder ?

Natürlich ist der wirkliche Rechtsstreit viel komplizierter und die Zahlen und Daten sind anders. Aber am Ende ist das wahrscheinlich der Punkt in dem das Urteil falsch sein könnte.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.08.2013 | 06:26

Sehr geehrter Fragesteller,

die von Ihnen zitierten Normen betreffen die reine Aufrechnung, die insoweit ja unstreitig und rechtlich nicht zu beanstanden ist.

Wenn die Aufrechnung allerdings nicht innerhalb der 2-Monats-Frist erklärt worden ist, unabhängig davon, ob Sie den Anspruch bereits fertig ausgerechnet und die Abrechnung erstellt haben, wäre auch die Kündigung nicht mehr wirksam (Staudinger, BGB - Neubearbeitung 2011, § 569, Rdnr. 42).

Wenn dies nicht der Fall gewesen sein sollte, ist das Urteil rechtlich falsch und kann mit Hilfe der Berufung angegriffen werden.

Bei weiteren Fragen schreiben Sie mich bitte direkt per E-Mail an, da diese Plattform nur eine einmalige Nachfrage erlaubt, ich Ihnen aber gerne auch weitere kostenfreie Nachfragen beantworte.

Über eine ggf. positive Bewertung würde ich mich freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Hoffmeyer, LL.M.
Rechtsanwalt

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