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Nebenkostenpauschale/Heizkosten


| 13.10.2006 23:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Habe vor ca 2 Jahren als Vermieter einen (leider) von mir selbst verfassten Mietvertrag abgeschlossen. Darin steht u.a. "Die Nebenkostenpauschale beträgt zunächst xx Euro. Anpassungen erfolgen gem. tatsächlichem Verbrauch und Kosten.
Die Heiz- und Warmwasserkosten werden gem. Ablesung und Verbrauch von einer beauftragten Firma errechnet."
Nachdem der Mieter und ich sowohl bei Abschluß des Vertrages,als auch bei der ersten Jahresabrechnung noch der gleichen Meinung waren, daß nämlich die Heizkosten somit getrennt von der Nebenkostenpauschale errechnet und in Rechnung gestellt werden, so ist der Mieter bei der zweiten Abrechnung plötzlich der Meinung, die Heizkosten seien durch die Nebenkostenpauschale ja bereits abgedeckt.
Wäre der Mieter bei/nach der ersten Abrechnung aber bereits davon ausgegangen, und hätte ich das so hingenommen/hinnehmen müssen, so hätte man die "Nebenkostenpauschale" auch um die Heizkosten anpassen/erhöhen können/müssen.
Folge ich der (jetzigen) Auffassung des Mieters, bzw. muß ich ihr folgen, so habe ich die gesamten Heizkosten eines Jahres für ihn zu tragen.
Habe ich eine Chance, daß mir die Heizkosten des Mieters dennoch durch diesen zu erstatten sind, oder ist meine laienhafte Formulierung im Mietvertrag tatsächlich eindeutig zu seinen Gunsten zu deuten?
Sehr geehrter Ratsuchender,


Die von Ihnen verwendete Klausel ist leider nicht geeignet, die Heizkosten getrennt von den sonstigen Nebenkosten zusätzlich verlangen zu können.

Nach der gesetzlichen Regelung in den §§ 535 Abs. 1, Abs. 2 , 556 Abs. 1 BGB werden die Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter getragen, bzw. werden durch die vereinbarte Miete bereits abgegolten.
Von diesem Grundsatz kann zwar durch vertragliche Regelung im gesetzlich erlaubten Rahmen abgewichen werden, so wie dies in Ihrem Fall auch teilweise geschehen ist. Allerdings bedarf es hierzu einer eindeutigen Regelung, aus welcher der Mieter die Art und den Umfang der Belastung erkennen kann.

Die vorliegende Umlagevereinbarung beinhaltet eine Nebenkostenpauschale, mit dem zulässigen Vorbehalt, diese (auf der Grundlage des § 560 Abs. 1 BGB) verbrauchsabhängig erhöhen zu können.
Aus der verwendeten Formulierung ergibt sich aber für den Mieter keine Verpflichtung, die Heiz- und Warmwasserkosten unabhängig von der zu leistenden Pauschale zu bezahlen, sondern nur die Möglichkeit, innerhalb der Pauschale auch diesbezüglich Erhöhungen vorzunehmen.

Sie müssen also versuchen, die versehentlich unberücksichtigten Mehrkosten durch anderweitige im Gesetz vorgesehene Möglichkeiten der Mieterhöhung aufzufangen.


Ich bedauere, Ihnen keine für Sie günstigere Auskunft geben zu können, hoffe aber, Ihnen zumindest Klarheit verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 14.10.2006 | 10:22

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt Geyer,
vielen Dank für die schnelle und klare Antwort. Bleibt mir also nur noch die Möglichkeit die Nebenkostenpauschale um die Höhe der letzjährigen Heizkosten anzupassen. Kann ich dies wenigstens rückwirkend zum 01.01.06 machen?
Mit freundlichem Gruß

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.10.2006 | 15:55

Sehr geehrter Ratsuchender,

gemäß § 560 Abs. 2 BGB ist eine rückwirkende Erhöhung der von der Umlagevereinbarung erfassten Pauschale möglich.
Allerdings müssen Sie nach dieser Vorschrift die Umlage der Erhöhung auf den Mieter innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung der Betriebskosten (nachdem Ihnen also die genauen Zahlen vorliegen) erklären. Dann wirkt die Erklärung auf den Zeitpunkt der Erhöhung zurück, höchstens aber auf den Beginn des der Erklärung vorangegangenen Kalenderjahres.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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