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Nebenkostennachzahlung bei einer ehemals zwangsverwalteten Wohnung


| 27.11.2007 16:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin seit Juni 2007 bestellter Verwalter einer WEG mit 7 Parteien.
In den Jahren 2005 und 2006 wurde eine der Wohnungen zwangsverwaltet und war vermietet.Der Zwagsverwalter leistete zwar eine Vorauszahlung für die Betriebskosten, diese reichte jedoch nicht aus. Die Wohnung wurde im Februar 2007 zwangsversteigert und auch verkauft.
Mein Vorgänger reichte leider erst im Mai diesen Jahres
die Nebenkostenabrechnungen für 2005 und 2006 nach.
Die Nachzahlung beträgt insgesamt ca.1000,- Euro.
Der ehemalige Zwangsverwalter(Rechtsanwalt) hat auf die Aufforderungen zu zahlen nicht reagiert.
Frage 1: Muss der Zwangsverwalter auch nach Verkauf der Wohnung
die noch ausstehenden Betriebskosten aus seiner Zeit zahlen?
Frage 2:Tritt der Käufer aus der Zwangsversteigerung in die
Verpflichtungen des Zwangsverwalters ein?

Über eine Antwort würde ich mich freuen



Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage ist leider nicht klar formuliert. Insbesondere hinsichtlich des Satzes "Der Zwagsverwalter leistete zwar eine Vorauszahlung für die Betriebskosten, diese reichte jedoch nicht aus."

Grundsätzlich tritt der Zwangsverwalter an die Stelle des Eigentümers, hat demnach also keine Betriebskosten im Voraus zu zahlen, sondern diese einzunehmen und nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes gegenüber dem Mieter abzurechnen.
Ich verstehe den Sachverhalt so, dass es um Betriebkostenvorauszahlungen geht, die der Zwangsverwalter erhalten hat, diese aber erst nach Ablauf der Zwangverwaltung gegenüber dem Mieter abgerechnet wurden. Aus der Betriebskostenabrechnung ergibt sich ein Rückzahlungsanspruch an den Mieter aus de Zeitraum in dem die Wohnung zwangsverwaltet worden ist.
Sollte meine Interpretation Ihrer Frage falsch sein, nutzen Sie bitte zur Erläuterung die Nachfragemöglichkeit.

Der Zwangsverwalter ist verpflichtet die fälligen Abrechnungen die innerhalb seiner Verwaltertätigkeit fallen zu erstellen. D.h idR innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes.
Ist die Zwangsverwaltung beendet, ist für die Abrechnung wieder der Eigentümer zuständig, auch wenn der Zwangsverwalter die Vorauszahlungen erhalten hat.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

Nachfrage vom Fragesteller 27.11.2007 | 18:08

Es geht bei diesem Fall um die Betriebskosten(Grundsteuer,Müll,Verwaltungskosten usw.) die der WEG-Verwalter mit den Parteien der WEG abrechnet bzw.
in diesem Fall mit dem Zwangsverwalter der Eigntunmswohnung.
Die Vorauszahlung hat sich nachdem die Jahresabrechnungen erfolgten
als zu niedrig heraus gestellt daher die Nachforderungen.
Das die Wohnung vermietet war habe ich nur erwähnt damit klar ist das der Zwangsverwalter Einnahmen hatte.
Was das Mieverhältnis betrifft interessiert es mich nicht inwieweit
der Zwangsverwalter die Nebenkosten korrekt mit dem Mieter abgerechnet hat.
Somit will ich als WEG-Verwalter wissen ob ich zu wenig gazahlte
Betriebskosten aus einer nicht mehr bestehnden Zwangsverwaltung
nachfordern kann oder ob der Käufer dafür eintritt.
Danke!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.11.2007 | 18:01

Sehr geehrter Fragesteller,

1.
Grundsätzlich muss ein Erwerber einer Immobilie nicht für Verbindlichkeiten des Voreigentümers/Zwangsverwalters einstehen. Daher ist der Käufer nicht verpflichtet Ansprüche die vor seinem Erwerb entstanden sind zu begleichen.

2.
Nach einem Beschluss des OLG Zweibrücken, vom 27. 7. 2005 - 3 W 167/04, tritt der Zwangsverwalter allerdings auch nicht an die Stelle des Schuldners, also des Eigentümers. Durch die Anordnung der Zwangsverwaltung verliert der Wohnungseigentümer nicht seine Stellung als Schuldner für Verpflichtungen aus dem Eigentum. Denn die Vollstreckungsmaßnahme führt nur zum Entzug der Nutzungs- und Verwaltungsbefugnis. D.h. Schuldner bleibt trotzdem Schuldner gegenüber Dritten.

3.
Gem. § 152 ZVG hat der Verwalter das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen; er hat die Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen und die für die Verwaltung entbehrlichen Nutzungen in Geld umzusetzen. Dabei hat er gem. § 9 ZwVwV von den Einnahmen die Liquidität zurückzubehalten, die für Ausgaben der Verwaltung einschließlich der Verwaltervergütung und der Kosten des Verfahrens vorgehalten werden muss. D.h. grundsätzlich muss der Zwangsverwalter Rücklagen bilden, um eventuelle Kosten der Verwaltung nachträglich bedienen zu können. Ob der Verwalter nach Beendigung der Zwangsverwaltung haftet ist im Zweifel abhängig vom Anordnungsbeschluss des Vollstreckungsgerichts und dem gerichtlichen Aufhebungsbeschluss.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
- Rechtsanwalt -

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"Die Antwort hat mir klar gemacht das der Sachverhalt sehr kompliziert ist. "