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Nebenkosten/fristlose Kündigung


26.04.2006 15:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin Kämpf



Hallo


Allgemein: Wir: Eheleute, 2 Kinder, Schleswig holstein, 2 familienhaus, vermieter EG ca. 100m², wir OG 81m², ölheizung.

Sachverhalt: Vermieter (VM) und (M) haben im Januar Neben kostenabrechnung 2005 gemacht. Nachzahlung vom VM: 1023€. Wollte er uns erlassen, aber die laufenden NK für 2006 um 21€ erhöhen (alles mündlich). Haben wir auch gemacht und bereits 3 monate bezahlt.
Im märz dann plötzliche Kündigung (mündlich)vom VM u. 2 Tage später wolllte er die NK doch haben.
Im April treffen in seiner Wohnung und nochmal abrechnungen eingesehen. Es stellt sich heraus, daß er die 2600 l ölverbrauch (mit zollstock gemessen ohne ablesung am heizkörper)komplett uns aufdrücken will, weil er ja nicht heizt und seit dez. 2005 nur Kamin heizt. Wir also den betriebskostenrechner vom DMB benutzt und vergleichbare Wohnungen herangezogen und sind auf ca. 150€ Nachzahlung gekommen. Wir aus Kulanz und dem frieden willen haben 60 % der heizkosten übernommen (235 €)bzw. schriftlich angeboten, weil er in der vergangenheit auch in anderen Bereichen kulant war.
Das Angebot hat er abgelehnt, will uns zwar entgegenkommen, sagt aber keine Summe.
Gestern streitgespräch: er will sein Geld oder er zieht es uns von der Kaution ab.
Gestern: Heizung und Warmwasser abgestellt !!
Heute: Brief mit bitte um Abhilfe des heizungsproblems bis 20 Uhr eingereicht und eine ordentliche Kündigung in 3 monaten. (ist zur arbeit und kommt erst später).

Sonstige vorkommnisse:
gegen uns: runterdrehen der heizung im März (tagsüber -8°, nachts -14°
laute musik in der nacht regelmäßig
pöbelt meine Frau an, sie soll das "Gerät" ausschalten,sonst holt er die polizei (vermieter ist phasenweise psychisch krank)was er damit mein wissen wir nicht
meine frau zündelt usw.

Auch in der vergangenheit verbale und aggressive attacken gegen nachbarn.

Frage 1: Der Abhilfe des heizungsproblems+vor allem wasserproblems wird er wohl nicht folge leisten, wie und wie hoch kann ich eine Mietminderung geltend machen und ist die dann von der kalt oder warmmiete ?
Frage 2. Wie und ab wann besteht die Möglichkeit für uns Fristlos zu kündigen, sind die Vorraussetzungen schon erreicht oder muß ich erst abwarten bis was ernstes passiert? Welche Konsepuenzen hat eine fristlose kündigung für uns und für ihn?

MFG
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

auf Grundlage des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten.

Zu 1) Die Mietminderung errechnet sich aus der Bruttomiete.

Die Höhe der Mietminderung ergibt sich aus dem Maß der Beeinträchtigung durch den Mangel an der Mietsache.
Diese wird von den einzelnen Gerichten unterschiedlich beurteilt. Da Sie sowohl durch das Abstellen des Wassers als auch der Heizung eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit Ihrer Wohnung erfahren, würde ich hier von einer anzusetzenden Minderung i.H.v. 10 bis 25 Prozent ausgehen.
Ich empfehle Ihnen, aus dem geminderten Teil der Miete eine Rücklage bilden, um im Falle eines Unterliegens in einem eventuellen Prozess, den zuviel geminderten Teil zurückzahlen zu können.

Zu 2) Sie haben als Mieter dann ein Recht zur außerordentlichen (fristlosen) Kündigung aus wichtigem Grund, wenn eine Vertragspartei - hier Ihr Vermieter - den Hausfrieden nachhaltig stört und Ihnen die Erfüllung des Mietvertrages bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist nicht zugemutet werden kann.
Vorliegend spricht Ihre Sachverhaltsschilderung dafür, dass Ihr Vermieter den Hausfrieden stört. Er entzog Ihnen Wasser und Heizung, störte die Nachtruhe durch Musik und griff verbal Ihre Gattin an.
Es spricht einiges dafür, dass der Hausfrieden hierdurch gestört ist. Falls Ihr Vermieter von diesen Handlungen auch nach Ihrem Schreiben nicht absieht, ist auch die erforderliche Nachhaltigkeit gegeben.

Bitte achten Sie darauf, im Kündigungsschreiben den wichtigen Grund - hier die nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Vermieter (Aufzählung der einzelnen Störungen) - angeben.
Außerdem haben Sie die Beweislast für den Zugang der Kündigung. Dies bedeutet, Sie haben den Beweis zu erbringen, dass die Kündigung dem Vermieter zugegangen ist. Am besten Sie lassen das Kündigungsschreiben durch einen unabhängigen Dritten (z.B. Boten) durchlesen und in den Briefkasten des Vermieters einwerfen.

Das Mietverhältnis ist mit der außerordentlichen Kündigung beendet.

Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen: Meine Auskunft umfasst die wesentlichen Gesichtspunkte, die in Fällen der geschilderten Art zu beachten sind. Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick ermöglicht zu haben und stehe für Ergänzungen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion sowie ggf. für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Martin Kämpf
Rechtsanwalt

Fon 089/ 22843355
Fax 089/ 22843356

info@kanzlei-kaempf.net
www.kanzlei-kaempf.net

Nachfrage vom Fragesteller 27.04.2006 | 08:29

Danke für die Antwort.Warmwasser läuft wieder, also erstmal Entwarnung
Nur noch 2 kurze Fragen:
Die genannten Nachzahlung der NK 2005 kann er nicht mehr einfordern, da wir uns auf eine Erhöhung der laufenden NK geeinigt haben ?
Von der Kaution darf er die Kosten auch nicht einbehalten ?
Wofür darf die kaution eingesetzt werden, doch nur für Schäden in der Wohnung ?
Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.04.2006 | 09:10

Sehr geehrter Fragesteller,

Da Ihr Wasser und offenbar auch die Heizung wieder funktionieren, sehe ich die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung im Moment als nicht erfüllt an.
Diese könnten aber durchaus auch aufgrund der Beschimpfungen Ihrer Gattin und der Ruhestörung durch laute Musik gegeben sein. Dahingehend kommt es auf die Intensität der Belästigungen an.

Ihr Vermieter hat keinen Anspruch gegen Sie auf Zahlung der Nebenkosten, da Sie diesbezüglich eine abweichende Vereinbarung trafen. Fraglich ist jedoch hierbei, ob Sie dies beweisen können. Die Beweislast für die entgegenstehende Vereinbarung tragen Sie. Möglich erscheint ein Beweis durch Zeugen, da Sie die Vereinbarung mündlich trafen.

Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung des Mieters für künftige Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Gesichert werden hierdurch unter anderem Schäden an der Wohnung und Zahlungsrückstände des Mieters.

Ich hoffe, Ihnen die gewünschte erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben. Gerne übernehme ich auch die weitere Interessenwahrnehmung in dieser Angelegenheit, wenn Sie mich hierzu beauftragen wollen.


Mit freundlichen Grüßen
Martin Kämpf
Rechtsanwalt

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