Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.084
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Nebenkostenabrechung-Verwalterkosten


| 12.07.2005 14:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Wir befinden uns in einem gewerblichen Mietverhältnis (230qm Altbau, netto Kaltmiete, 9,00€, NK-pauschale: 2,50€ = 570,00/Monat) und haben Differenzen mit der Hausverwaltung, die einerseits auch Eigentümerin des Hauses ist und auch in selbigem ihren Sitz hat. Als uns Anfang 2005 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 erreichte, waren dabei auch die Kosten für Verwalterkosten beziffert – hochgerechnet belaufen sich selbige auf etwa 160,00€/Monat. Hausmeisterkosten kommen hier noch hinzu. Nachdem selbst die Heizungsvorauszahlung nur ca. 160,00€/Monat beträgt, kommen uns die sog. „Verwalterkosten“ enorm hoch vor. Daher haben wir diese Zahlung ausgesetzt. Im Mietvertrag wurden eben diese Posten für die Nebenkostenabrechnung als umlegbar festgelegt, allerdings wurden die Nebenkostenarten nicht einzeln beziffert, sondern eben nur mit 2,50/qm pauschal angegeben.

Da es sich um ein gewerbliches Mietverhältnis handelt, ist es nicht ganz leicht hier eine belastbare Antwort zu bekommen, die uns eine Verhandlungsposition mit dem Vermieter ermöglicht. Auch haben wir bisher nichts dazu gefunden, wie eine übliche Vergütung bei solchen Verwaltertätigkeiten aussieht.
12.07.2005 | 14:38

Antwort

von


221 Bewertungen
Eiermarkt 2
30938 Burgwedel
Tel: 05139 - 9 70 333 4
Web: www.hellmannundpaetsch.de
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen
Sehr geehrter Fragesteller, sehr geehrte Fragestellerin,

zunächst bedanke ich mich für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage der mir mitgeteilten Informationen gerne beantworten möchte.

Bei Gewerberaum- Mietverträgen darf der Vermieter den Mieter jedenfalls durch individualvertragliche Regelungen mit den Verwalterkosten grundsätzlich belasten (vgl. statt aller OLG Nürnberg, WuM 1995, 308). Zum Teil wird aber verlangt, dass dann keine Personenidentität zwischen Verwalter und Eigentümer vorliegt (OLG Nürnberg, a.a.O.). Insoweit scheiden sich aber die Geister, da z.B. das AG Schöneberg (ZMR 2000,685) eine Pauschale auch bei einer Personenidentität zuspricht.

Da die Verwalterkosten jedoch nach § 556 BGB nicht zum zulässigen Betriebskosten Katalog gehören, scheidet eine formularvertragliche Regelung insoweit voraussichtlich aus (in diesem Sinne wohl Schmidt/Futterer, Mietrecht, 8. Auflage 2003, § 556, Rn. 34).

Davon zu unterscheiden sind die Hausmeisterkosten, die regelmäßig umgelegt werden dürfen.

Ob die Höhe in Ihrem Fall angemessen ist, lässt sich ohne Vorlage genauer Belege nicht nachprüfen. Diese sollten Sie von Ihrem Vermieter verlangen. Eine pauschale Abgeltung in dieser Höhe dürfte so aber nicht zulässig sein, soweit der Vermieter nicht nachweisen kann, dass die tatsächliche Höhe auch angemessen ist im Vergleich zum Aufwand. Nach meinen Erfahrungen sind Verwalterkosten in Höhe von circa 20-50,-- € pro Monat üblich.

Mehr lässt sich im Rahmen einer summarischen Prüfung dazu nicht ausführen, ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-
www.anwaltskanzlei-hellmann.de


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 13.07.2005 | 14:36

Wir möchten Ihnen erstmal für Ihre hilfreiche antwort danken.

Wir vestehen Ihre Antwort so:

1.Sofern im Mietvertrag nicht explizit eine Verwaltervergütung auch in ihrer Höhe substanziiert ausgewiesen wird, sondern lediglich eine Gesamte NK-Pauschale angegeben ist, dürfte eine Verwaltergebühr in dieser Größenordnung nicht rechtens sein. Für die korrekte Bestimmung der Höhe gibt es im gewerblichen Mietrecht wohl keine Vorschriften oder Tabellen, die eine „übliche Vergütung“ vorgeben.

FRAGE: Wie ermitteln wir eine Üblichkeit – wie viel sollen wir also vorschlagen, um eine „amicable“ Lösung zu erzielen?

2. Lässt sich die Aussage nach der Personenidentität spezifizieren? Ich denke mal, der Hauseigentümer hat diesen Umstand ausgehebelt, in dem er eine GmbH als Hausverwaltung einsetzt (bei der er zwar einer der Hauptgesellschafter sein dürfte – aber dieser Umstand dürfte wohl nicht ausreichen)

Wir möchten uns im vorraus schonmal bei Ihnen bedanken.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.07.2005 | 16:19

Sehr geehrter Herr R.,

Eine Tabelle gibt es nicht, aber der Vermieter muss schon marktübliche Sätze nehmen. Wenn er darüber hinausgehende Sätze anwendet, muss er die Gründe dafür substanziiert darlegen. Eine Tabelle gibt es leider nicht; vielleicht rufen Sie einfach mal verschiedene "Mitbewerber" Ihres Vermieters an?

Personenidentität dürfte auch bei einer GmbH anzunehmen sein, wenn der wirtschaftlich dahinter stehende Gesellschafter wiederum Ihr Vermieter ist!

Spezifizieren läßt sich dies nur mit einer Rechtsprechungsanalyse, die ich im Rahmen dieser summarischen Prüfung leider nicht durchführen kann. Dafür müßten Sie einen Anwalt Ihres Vertrauens normal mandatieren!

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben

Hochachtungsvoll
RA Hellmann

Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Wir hätten nicht gedacht für so wenig Geld eine so hervorragende Rechtsauskunft zu erhalten. Wir bedanken uns recht herzlich bei Herrn Hellmann für die wirklich sehr hilfreiche Antwort. "
Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER
5/5.0

Wir hätten nicht gedacht für so wenig Geld eine so hervorragende Rechtsauskunft zu erhalten. Wir bedanken uns recht herzlich bei Herrn Hellmann für die wirklich sehr hilfreiche Antwort.


ANTWORT VON

221 Bewertungen

Eiermarkt 2
30938 Burgwedel
Tel: 05139 - 9 70 333 4
Web: www.hellmannundpaetsch.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Versicherungsrecht, Verkehrsrecht, Arbeitsrecht, Strafrecht, Miet und Pachtrecht, Erbrecht