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Nebenkostenabrechnungen verjährt - Vermieter privatinsolvent - Meine Kaution???


| 30.01.2006 01:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Liebe Anwälte,

ich benötige Ihre Hilfe zu folgendem Sachverhalt:

Die Nebenkostenabrechung für 2003 erhielt ich Ende Januar 2005. Ich bezahlte nicht und zog im April aus meiner Wohnung aus. Bei der Übergabe wurde nichts beanstandet. Also forderte ich meine Kaution (etwa 460 Euro) zurück. Die Maklerin, die meinen Vermieter vertrat, wollte mir diese erst zurückgeben, wenn ich die Nebenkostenabrechnung bezahlt hätte. Sie hatte mich zu diesem Zeitpunkt soweit eingeschüchtert, dass ich sogar bezahlen wollte (etwa 160 Euro) um endlich meine Ruhe zu haben.

Ich bezahlte jedoch dann doch nicht und verdrängte die Angelegenheit eine Weile. Als ich feststellte, dass ich die Nebenkostenabrechnung für 2004 Anfang diesen Jahres immer noch nicht bekommen hatte, wollte ich einen Termin mit der Maklerin ausmachen um die Angelegenheit vom Tisch zu bekommen. Dabei erfuhr ich, dass alle meine Unterlagen an eine Anwältin weitergegeben wurden, da mein Vermieter Privatinsolvenz angemeldet hätte.

Ich telefonierte mit dieser Anwältin und faxte ihr die Durchschrift meines Kautionssperrkontos, das auf meinen Namen angelegt wurde, da sie die Unterlagen nicht finden konnte. Seitdem habe ich nichts mehr von ihr gehört und kann sie nicht erreichen.

Zusammenfassung:
Nebenkostenabrechnung 2003 = nicht fristgerecht (01/05)
Nebenkostenabrechnung 2004 = nicht fristgerecht (nocht nicht da)
Vermieter = privatinsolvent

Meine Fragen:
Gibt es eine Frist, die ich versäumt habe, um meine Kaution schriftlich zurück zu fordern?
Wie stehen meine Chancen auf meine Kaution?
Muss ich diese Nebenkostenabrechnungen aus irgendwelchen Gründen bezahlen oder kann das mit meiner Kaution verrechnet werden?
Tut die Privatinsolvenz irgendwas zur Sache?

Ich freue mich sehr auf ihre Hilfe. Da ich noch studiere und mir auch keine Rechtschutzversicherung leisten kann, bin ich auf Sie angewiesen.

Wie soll ich weiter vorgehen? Muss ich einen Anwalt vor Ort einschalten? Ich weiß nicht, wie ich das finanzieren soll... Bin ich im Recht, oder ist es fragwürdig, dass ich mein Geld je wiederbekomme?

Vielen, vielen Dank!
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

1.
Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit verjährt gemäß §§ 195, 199 BGB innerhalb von drei Jahren (von dem Ende des Jahres an, in dem der Anspruch fällig geworden ist), hier also frühestens zum 31.12.2008.
§ 548 BGB, der eine sechsmonatige Verjährungsfrist vorsieht, gilt hier nicht.

2.
Dagegen dürften nach Ihren Angaben die Ansprüche des Vermieters auf Nachforderungen von Betriebskosten für die Jahre 2003 und 2004 gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB wegen nicht bzw. nicht fristgerecht erfolgter Abrechnung verfallen sein, soweit die Abrechnungszeiträume jeweils dem Kalenderjahr entsprechen.
Nach dieser Vorschrift müsste der Vermieter nachweisen, dass ihm an der Verspätung kein Verschulden trifft – etwa weil ihm trotz entsprechender Bemühungen die erforderlichen Daten zur Berechnung nicht rechtzeitig vorgelegen haben – um diese Kosten doch noch geltend machen zu können.

3.
Wenn ein solcher Nachweis vom Vermieter geführt werden kann, ist es ihm aber rechtlich möglich, seine Forderung gegen die Kautionsforderung aufzurechnen, da die Kaution im Zweifel zur Sicherung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis dient, also auch der Nebenleistungen.
Diese Aufrechnung muss Ihnen gegenüber allerdings auch ausdrücklich erklärt werden (§ 388 BGB) – eine automatische Verrechung findet nicht statt.

4.
Aufgrund der angemeldeten Privatinsolvenz werden Sie sich schwer tun, an Ihr Geld heranzukommen.
Nachdem sich die Treuhänderin des Vermieters nicht mehr gemeldet hat, empfiehlt es sich, (erneut) Ihre Forderung dorthin offiziell anzumelden und zu beziffern, den Stand des Verfahrens abzufragen und um Benachrichtigung zu bitten, sobald sich in dieser Angelegenheit etwas getan hat.
Sie müssen aber damit rechnen, dass ein langer Zeitraum vergehen kann, bis hier überhaupt ein Schuldenbereinigungsplan unter Berücksichtigung aller Gläubiger aufgestellt wird, der Ihnen dann von Amts wegen durch das Insolvenzgericht zugestellt werden wird.
Dem Schuldenbereinigungsplan können, müssen Sie aber gemäß § 307 der Insolvenzordnung (InsO) nicht zustimmen.
Scheitert das gerichtliche Schuldenbereinigungsverfahren, dauert das Ganze noch länger, weil dann das sogenannte vereinfachte Verbraucherinsolvenzverfahren durchgeführt werden muss (§§ 311 ff. InsO).

5.
Letztlich wird es darauf hinauslaufen, dass Sie frühestens ca. in einem halben Jahr Aussicht auf einen Rechtstitel haben, in dem Ihnen dann höchstwahrscheinlich nur die Rückzahlung eines Teils der Kaution in kleinen Raten zugesprochen wird.
Dafür entstehen Ihnen aber zunächst keine Kosten.


Ich hoffe, Ihnen mit dieser Auskunft weitergeholfen zu haben.

Sollten meine Ausführungen dennoch Unklarheiten enthalten, nützen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
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