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Nebenkostenabrechnungen und Mietkaution


30.12.2006 20:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Geehrte Damen und Herren,

ich habe zwei kleine Fragen, die jedoch für einen fachkundigen RA wahrscheinlich eine „leichte Übung“ sind. ;-)

Der Sachverhalt:
Meine Frau und ich wohnten von November 2004 bis September 2006 in einer Mietwohnung.
Da bei unserem Auszug im September dieses Jahres noch keine Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2005 und 2006 vorlagen, hat unser Vermieter 600 Euro (30 Euro pro Monat) von der Kaution einbehalten.

Nun endet das Jahr 2006 bekanntlich morgen, ohne dass uns eine der o.g. Nebenkostenabrechnungen zugestellt wurde. Laut meinem Kenntnisstand gilt die Nebenkostenabrechnung für 2005 damit als „verjährt“ und es können für Nebenkosten von 2005 keine „Nachzahlungen“ mehr eingefordert werden.

Nun meine beiden Fragen:

1. Meine Frau und ich sind schon auf den Gedanken gekommen, dass wir ja evtl. mit einer „Rückzahlung“ zu rechnen haben (wir haben damals mit der monatlichen Miete ziemlich viel für Nebenkosten gezahlt). Laut § 195 BGB könnte ich mir für unsere Forderungen eine Verjährungsfrist von drei Jahren vorstellen.
Ist das richtig und können wir den Vermieter deshalb (mit welcher Frist) zwingen, uns die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 dennoch zu senden?


2.Ist der Vermieter jetzt verpflichtet, uns die Hälfte der Kaution von 600 Euro zurückzuerstatten oder kann er sich damit Zeit lassen, bis er uns die letztendliche Nebenkostenabrechnung für 2006 sendet (also laut meiner Kenntnis spätestens im September 2007)?


Abschließend noch zwei Anmerkungen:

1. Wir haben dem Vermieter damals bei Auszug unsere neue Adresse sowie Telefonnummer, E-Mail, etc mitgeteilt. Außerdem stehen wir im Telefonbuch.

2. Ich möchte nur mal klarstellen, dass meine Frau und ich zwei freundliche und hilfsbereite Menschen sind. Da wir dem Vermieter aber bei Auszug fast einen kompletten neuen Boden bezahlt und verlegt hatten (obwohl wir es laut nachträglichem Gutachten nicht hätten tun müssen), sehen wir uns diesmal deutlich im Recht und möchten eine „härtere“ Linie fahren.


Vielen Dank für Ihre Unterstützung und Ihnen natürlich ein gutes Jahr 2007!

S. Grußbach
Sehr geehrter Ratsuchender,

1.
In der Tat endet die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für den Abrechnungszeitraum des Kalenderjahres 2005 mit Ablauf des morgigen Tages.

Dies hat gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zur Folge, dass der Vermieter für den oben genannten Zeitraum ab 01.01.07 keine Nebenkosten mehr über die bereits vertraglich geschuldeten (monatlichen) Zahlungen hinaus von Ihnen verlangen kann – nicht aber, solange der Vermieter an der Erstellung der Abrechnung aus nachvollziehbaren Gründen gehindert ist, etwa wenn ihm selbst die zu Grunde liegenden Abrechnungen z.B. der Versorgungsunternehmen nicht vorliegen.

Sie dagegen können als Mieter auf jeden Fall auch über den Jahreswechsel hinaus eine etwaige Rückforderung zu Ihren Gunsten noch geltend machen. Dieser Anspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung des § 195 BGB von drei Jahren.

Notfalls müssten Sie Ihren Auskunftsanspruch gerichtlich geltend machen, falls Ihr Vermieter nicht bereit oder in der Lage ist, rechtzeitig eine ordnungsgemäße Abrechnung zu erstellen.

2.
Die Einbehaltung eines Teils der Kaution halte ich ohnehin für zweifelhaft, es sei denn, Sie hätten sich vertraglich zu einer weiteren Abschlagszahlung verpflichtet. Ansonsten kann der Vermieter nämlich nur einen Betrag in Höhe des voraussichtlich entstehenden Nachforderungsanspruch einbehalten, auf der Grundlage zumindest einer vorläufigen nachvollziehbaren Abrechnung.

Darüber hinaus verfällt jedenfalls der Teil des für den Abrechnungszeitraum 2005
zurückbehaltenen Betrages in Höhe von € 300, weil hierfür der Rechtsgrund ersatzlos weggefallen ist (§ 812 ff. BGB).
Diese Summe muss der Vermieter also auf jeden Fall zurückerstatten.
Erst nach Erstellung der Nebenkostenabrechnung für 2006 kann er hieraus gegebenenfalls Rechte herleiten.


Ich hoffe, meine Ausführungen reichen Ihnen als erste rechtliche Orientierung.

Für eine weitere Beratung oder Vertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung, zunächst im Rahmen der Nachfragefunktion von FEA.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt
Ergänzung vom Anwalt 30.12.2006 | 21:31

... und natürlich auch Ihnen ein gutes neues Jahr 2007!
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