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Nebenkostenabrechnungen - bereits bezahlten Nebenkostenabrechnungen mit Nachforderung aufrechnen


22.11.2007 16:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

gleich zu Anfang: im Haus sind 2 Privat-Wohnungen (Nachbar und ich) der Rest sind ca. 6 gewerbliche Nutzer.

Meine Hausverwaltung hat mir die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2004 (lt. Abrechnung steht: erstellt 2005) erst am 23.01.2006 übermittelt.

Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2005 (lt. Abrechnung steht: erstellt 2006) habe ich erst am 16.01.2007 erhalten.

Der Abrechnungszeitraum ist immer ein Kalenderjahr.


Erst mit der Übergabe der Nebenkostenabrechnung 2006 – erhalten am 25.09.07 (fristgerecht), hab ich erst vom § 556 BGB gehört.

Beide Abrechnungen - 2004 / 2005 - wurden von mir bereits bezahlt, da ich eben NICHTS von dem § 556 BGB wusste.

Inzwischen hege ich regen Schriftverkehr mit meiner Hausverwaltung und hab vorerst die letzte Nachzahlung zur Nebenkostenabrechnung aus dem Jahr 2006 nicht bezahlt.
Ich habe mir vorbehalten, die Abrechnungen aus den Jahren 2004 / 2005, mit der Abrechnung 2006 aufzurechnen.

Meine Hausverwaltung behauptet nun Zitat: „… dass die Hausverwaltung verpflichtet ist, 1 Jahr nach Vorliegen aller Belege mit Ihnen abzurechnen…. “

Inzwischen habe ich etwas recherchiert und herausgefunden, das bei gewerblichen Mieter nicht der § 556 BGB greift.
Da es sich jedoch bei mir um ein Wohnraumverhältnis handelt, gehe ich davon aus, das bei mir die Fristen gemäß § 556 BGB geltend.


Meine Frage: Hat die Hausverwaltung nun mit ihrer Aussage Recht „1 Jahr nach Vorliegen aller Belege“ ?
Kann ich die bereits bezahlten Nebenkostenabrechnungen mit der letzten Nachforderung aufrechnen in Bezug auf die § ??? lt. BGB?

Wie soll ich mich in dieser Situation verhalten?

Vielen Dank im Voraus!
Viele Grüsse
Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Zugrundelegung Ihrer Angaben wie folgt:

Richtig ist, dass der § 556 BGB nur für Mietverhältnisse über Wohnraum gilt. Da Sie jedoch ein Wohnraummietverhältnis eingegangen sind, ist es unerheblich, ob andere Mieter in Ihrem Hause Gewerberäume angemietet haben. Für Sie und Ihren Vermieter gilt der § 556 BGB und die dort genannten Fristen.

Das bedeutet, Ihr Vermieter muss Ihnen gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitteilen. Es kommt auf den Zugang der Abrechnung bei Ihnen an. Die Aussage Ihrer Hausverwaltung, dass sie ein Jahr nach Vorliegen aller Belege abzurechnen hat, ist falsch. Der Wortlaut des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist insofern eindeutig.

Sowohl die Abrechnung für das Kalenderjahr 2004, als auch die Abrechnung für das Kalenderjahr 2005 ist Ihnen somit verspätet zugegangen mit der Folge, dass die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen war.

Zu Ihrem Problem, ob Sie die Zahlungen auf die verspäteten Abrechnungen 2004 und 2005 zurückfordern können, gibt es ein Urteil des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 18.01.2006 - VIII ZR 94/05 - GE 2006, 245). Der BGH bejaht den Rückzahlungsanspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB), sofern Sie bei Zahlung keine positive Kenntnis von der Nichtschuld hatten. Der BGH stellt klar, dass es nicht darauf ankommt, ob Sie theoretisch Kenntnis davon hätten erlangen können, dass Sie nicht zur Zahlung verpflichtet waren, sondern allein auf die positive Kenntnis.

Ich gehe davon aus, dass Sie bei Zahlung keine positive Kenntnis hatten. Sie könnten demnach die Zahlungen zurückfordern und grundsätzlich auch die Aufrechnung gem. § 387 BGB mit einer Gegenforderung erklären. Allerdings gibt es in den Mietverträgen sehr häufig einen Auschluss des Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechts. Es kommt daher letztlich auf die Ausgestaltung Ihres Mietvertrages an.

Ich hoffe, Ihnen mit diesen Ausführungen vorerst weiter geholfen zu haben.

Bitte berücksichtigen Sie aber, dass durch diese Antwort eine anwaltliche Beratung nicht ersetzt werden kann.

Mit freundlichen Grüßen

Dalkmann
Rechtsanwältin

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