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Nebenkostenabrechnungen 2006 und 2007 werden vom Mieter bemängelt

27.02.2009 18:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte/r Anwalt/in,

wir hatten einem Mieter die Nebenkostenabrechnungen 2006 (zugestellt am 09/07) und 2007 (zugestellt am 10/08) eingeworfen.

Nachdem wir am 11/08 die Zahlung der NK-Abrechnung 2006 anmahnten ging der Mieter im Februar 2009 zum Mieterschutzbund.

Folgendes beanstandet der Mieterschutzbund:
Es ist nicht angegeben wie viel Wasser insgesamt für das Haus zu welchem Gesamtpreis abgerechnet wurde. Es wurden lediglich die vom Mieter verbrauchten Kubikmeter angegeben. Gleiches gilt für Abwasser.

Anmerkung Vermieter: Es wurden nur die Stände der Wasseruhren des Mieters und der Verbrauch angegeben. Es wurden die Preise für Frischwasser und Abwasser angegeben.

Des Weiteren wird bemängelt das nicht die Gesamtkosten der Mülltonne und Grundsteuer angegeben wurden.

Anmerkung Vermieter: Müll wurde nach Personen, Grundsteuer nach QM-Wohnfläche umgelegt. Es wurde nur der auf den Mieter fallende Teil in seiner Nebenkostenabrechnung angegeben.
Wir gingen davon aus das keine Angabe der Gesamtkosten erforderlich sei und Mieter bei Fragen/Interesse in die Abrechnungsunterlagen (z. B. der Stadt/werke) einsehen kann.

Der Mieterschutzbund sagt die Abrechnungen würden daher nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechen.

Stimmt dies?

Wir gehen davon aus das der Mieter nur ein Einsichtsrecht in die Abrechnungsrelevanten Unterlagen hat, jedoch keinen Anspruch auf Aushändigung einer Kopie. Ist dies so richtig?

Als weiteres bemängelt der Mieterschutzbund die Tatsache wie die getankte Ölmenge in die Heizkostenabrechnung einfließt. Für 2006 wurde im Sommer 2007 getankt und diese Menge als Verbrauch angehalten. Anfangs- und Endbestand im Tank wurde mit 0 Litern angegeben. Es wird praktisch unterstellt das die „nachgetankte“ Menge der Verbrauch ist, unabhängig was davor und danach noch im Tank war/ist. Praktisch weisen die Tanks natürlich einen Restbestand auf, der aber nicht einfach ermittelt werden kann da man nicht sieht was/wieviel noch in den Tanks ist.

Zitat Mieterschutzbund:
„Da die Abrechnung sowohl für den Zeitraum 2006 und 2007 zumindest für die sog. Kalten Nebenkosten nicht den Anforderungen gerecht wird, die in einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofes festgelegt worden sind, sind die derzeit vorliegenden Abrechnungen formell unwirksam.“

Stimmt dies so? Wir vertreten die Ansicht, dass zumindest die Nebenkostenabrechnung 2006 bis spätestens 09/08 hätte bemängelt werden müssen. Welche Zeitfrist steht dem Mieter zur Prüfung zu?

Ist die Abrechnung 2006 und/oder 2007 unwirksam?

Das angesprochene Gerichtsurteil des Bundesgerichthofes dürfte erst am 09.04.08 gesprochen worden sein (Az. VIII ZR 84/07 ?), oder? In wie weit hat dies dann für die vorher erstellte Abrechnung eine Relevanz? In wie weit für eine danach erstellte Abrechnung mit einem Abrechnungszeitraum vor dem Urteil?

Was schlagen Sie vor?

Planung:
2. Mahnung mit Fristsetzung zur Zahlung der Nebenkosten 2006

Je nach Antwort hier evtl. Neuerstellung der Nebenkostenabrechnung 2007 mit Angabe der Gesamtkosten.

Sind die Heizkostenabrechnungen mit Berücksichtigung der Ölmenge wie zuvor beschrieben ungültig?

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

Zu einer ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung gehört die Zusammenstellung der Gesamtkosten und zwar aller Positionen, auch der verbrauchsabhängigen. Dies ist ständige Rechtsprechung des BGH und soll dem Mieter helfen seinen Anteil im Verhältnis des Gesamtverbrauchs des Hauses zu ermitteln. Sie müssen also beim Wasser und auch beim Müll und Grundsteuer die Gesamtkosten des Jahres angeben. Der Mieterbund hat mit seinen Einwendungen Recht und Ihre Abrechnung ist noch nicht fällig, solange Sie nicht geändert wird.

Die Mieter haben die Wahl ob Sie die Orginalbelege bei Ihnen einsehen, oder ob Sie Kopien gegen Erstattung der Kopiekosten verlangen. Wenn der Mieterbund Kopien verlangt und bereit ist die Kosten zu erstatten, dann sind Sie verpflichtet die Kopien anzufertigen.

Der Mieter muss nach § 556 III S. 3 BGB innerhalb von 12 Monaten ab Zugang der Abrechnung Einwendungen geltend machen, andernfalls ist er mit Einwendungen ausgeschlossen, es sei denn er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Wie Sie richtig feststellen, hätte der Mieter die Abrechnung 2006 bis 9/08 angreifen müssen, er ist jetzt mit Einwendungen ausgeschlossen.

Die Entscheidung des BGH vom 9.4.08 führt aus, dass bei einem unverständlichen Verteilerschlüssel ein formale Unwirksamkeit eintritt. Ob dies auf Ihre Abrechnung zutrifft, kann ich ohne Kenntnis der Gesamtabrechnung nicht beurteilen, ich gehe aber nicht von einer vollständigen Unwirksamkeit aus, denn bei Ihnen fehlt offensichtlich lediglich die Angabe des Gesamtverbrauchs.

Die Heizkostenabrechnungen dürften so unzulässig sein. Die meisten Gerichte verlangen auch in Fällen wie Ihren, dass der Verbrauch ermittelt wird, es reicht nicht aus die getankte Menge anzusetzen. Es muss durch Messung der Anfangsstand ermittelt werden und dann der Endstand. Hier rate ich zu einer Änderung.

Im Ergebnis sollten sie in der Tat die Abrechnung 2006 nochmals anmahnen mit Hinweis auf die verstrichene Frist.

Die Abrechnung 2007 sollte neu erstellt werden und den Mietern dann zugestellt werden unter Beachtung der von mir genannten Punkte.

Ich rate insgsamt dazu sich anwaltlich vertreten zu lassen, da ich nicht mit einer freiwilligen Zahlung der Mieter rechne.

Meine Einschätzung ist natürlich vorläufig, es ist erforderlich die Abrechnung von einem Anwalt prüfen zu lassen.








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