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Nebenkostenabrechnung/Wohnfläche


| 18.03.2007 16:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag,

leider muss ich eine etwas umfangreichere Sachverhaltsschilderung vorausstellen:

In meinem Mietvertrag ist folgendes festgelegt:

1. „Die Gesamtkosten für Heizung und Warmwasser werden zu 50 % nach Wohnfläche (qm-Zahl) und zu 50 % nach dem festgestellten Wärmeverbrauch umgelegt, soweit nicht nachstehend ein anderer nach der Heizkostenverordnung zulässiger Verteilerschlüssel gewählt wurde.“

Nachstehend wurde nichts anderes vereinbart.

2. „Die Wohnfläche beträgt 80 qm.“

3. „Die Miete beträgt monatlich 270,-- Euro.“

4. „Mit dieser Miete sind sämtliche Betriebskosten bezahlt, soweit sich nicht aus Ziffer 2 etwas anderes ergibt.“

In Ziffer 2 heißt es:
„Zusätzlich zur Miete bezahlt der Mieter
a) für Heizung und Warmwasser eine Vorauszahlung in Höhe von 65,-- Euro monatlich.
b) für Wasserversorgung, Entwässerung, Müllabfuhr (weitere Betriebskosten hier eintragen:)“
Es sind an dieser Stelle keine weiteren Betriebskosten aufgeführt
„eine Vorauszahlung in Höhe von 45,-- Euro monatlich.“

Eine von mir durchgeführte Nachmessung meiner Wohnfläche hat ergeben, dass die tatsächliche Wohnfläche max. 72 m² beträgt. Dachschrägen wurden bei der Wohnflächenberechnung nicht berücksichtigt. Des Weiteren wurden der Abstellraum, die Grundfläche der Türnischen und die von den Heizkörpern belegte Fläche mit eingerechnet. Dies ist wohl nach § 43 nicht zulässig. Für die Berechnung der Wohnfläche war die „Zweite Berechnungsverordnung – II. BV Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen“ Grundlage, da das Wohnhaus schon älter ist.

Meine Vermieterin teilte mir mit, dass die Wohnfläche – wenn einmal so festgelegt – nicht mehr zu ändern wäre. Dies bezieht sich jedoch m. E. auf die Anwendung der Rechtsvorschrift der Berechnung.
Liege ich da richtig oder beträgt meine Wohnfläche für alle Zeit 80 m², obwohl es nachweislich nicht den Tatsachen entspricht?
Welche Folgen hätte dies rechtlich, wenn die tatsächliche Wohnfläche nicht mit der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche übereinstimmt?

Die Heizkostenabrechnung wurde ziemlich abenteuerlich erstellt. Eine der Wohnungen stand im Abrechnungszeitraum 10 Monate leer, war also nicht vermietet.
Also wurde die leer stehende Wohnung für 10 Monate aus der Gesamtwohnfläche des Hauses herausgerechnet, so dass auf meine Wohnung ein entsprechend höherer Anteil der Nebenkosten entfiel.
Die vorhandene Wohnfläche des Hauses war über den gesamten Abrechnungszeitraum konstant. Es fanden keine Um- oder Anbaumaßnahmen statt.

Die Kosten für Heizung und die Aufbereitung von Warmwasser müssen demnach zunächst zu 50 % nach Wohnfläche umgelegt werden, der Rest nach Verbrauch, wie im Mietvertrag geregelt oder ist meine Annahme falsch? Was wird hier als Wohnfläche gewertet?
Die Heizkörper sind nicht mit Wärmemessvorrichtungen ausgestattet, es wird kein individueller Verbrauch erfasst.

Zähler für die Messung des Wasserverbrauchs wurden am 07.02.2006 eingebaut und am 07.12.2006 fand eine Zählerablesung statt. Der gemessene Verbrauch in dem erfassten Zeitraum (10 Monate) betrug für meine Wohnung 117 m³. Dies wurde auf 12 Monate hochgerechnet, so dass ich für das Kalenderjahr 2006 141 m³ Wasserverbrauch zu Grunde gelegt wurden. D. h. ich soll für 12 Monate Wassergeld zahlen, obwohl die Ablesung bereits am 07.12. stattfand, so dass der Zeitraum vom 08.12. bis 31.12. m. E. bei der nächsten Ablesung wieder mit erfasst wird und ich hier ca. 10 m³ Wasser doppelt bezahle.
Ich habe mich damit einverstanden erklärt, eine fiktive Berechnung für Januar und vom 1. bis 6. Februar vorzunehmen, so dass dann der tatsächliche Wasserverbrauch im Kalenderjahr 2006 zum Zeitpunkt der Ablesung max. 131 m³ betragen dürfte. Damit ist meine Vermieterin nicht einverstanden.
Darf die Zählerablesung pauschal bis zum Jahresende hochgerechnet werden?

In meiner Nebenkostenabrechnung kommt so ziemlich alles vor, was möglich ist: Treppenhausbeleuchtung (die sowieso komplett über meinen Stromzähler läuft), Kellerbeleuchtung, Kosten für Grundsteuer, Gebäudeversicherung, fiktive Kosten für Heizungswartungsarbeiten, die vom Bruder der Vermieterin durchgeführt wurden, Kosten für den Strom der Heizungsanlage (ohne Zwischenzähler – geschätzt) …. usw., so dass von mir ein Nachzahlungsbetrag in Höhe von 350,00 € gefordert wird.

Was darf hier wie abgerechnet werden, bzw. bin ich zu einer Nachzahlung in der geforderten Höhe verpflichtet? Des Weiteren wird eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung um 30 € monatlich gefordert.
Wer muss Kosten für die Installation von Wärmemessgeräten tragen – dürfen diese auf den Mieter umgelegt werden?

Mit freundlichen Grüßen
18.03.2007 | 17:25

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:

1. Ist die Wohnfläche um mehr als 10 % geringer, als im Mietvertrag angegeben, so stellt dies einen Mangel dar, der zur Minderung berechtigt. BGH, Urteil vom 24.03.2004 - VIII ZR 295/03

2. werden Kosten nach Wohnfläche umgelegt, sind auch leerstehende Wohnungen zu berücksichtigen. Die hierauf anfallenden Kosten trägt der Vermieter BGH Urteil vom 31.05.2006 Az. VIII ZR 159/05 .

3. Maßgeblich für die Betriebskostenabrechnung ist die tatsächliche Wohnfläche. Diese ergibt sich aus der Wohnflächenverordnung. In Ihrem Fall sind 50 % der Gesamtkosten nach der Wohnfläche umzulegen, die anderen 50% nach Verbrauch.

4. Wenn am 08.12.2006 abgelesen wird, kann der Verbrauch nicht bis 31.12.2006 hochgerechnet werden, wenn das Mietverhältnis fortgesetzt wird, weil Sie sonst den Verbrauch für die Zeit vom 09.12. bis 31.12. tatsächlich doppelt bezahlen würden.

5. Kosten für Hausstrom, Grundsteuer, Gebäudeversicherung etc. sind grundsätzlich umlagefähig, aber selbstverständlich nicht fiktiv und auch nur dann, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde, was bei Ihnen nicht der Fall ist, da laut Ziffer 1.4 mit der Miete sämtliche Betriebskosten bezahlt sind, wenn sich aus Ziffer 2. nichts anderes ergibt. Und in Ziffer 2 steht nur Heizung, Warmwasser, Wasser, Entwässerung und Müllabfuhr.

Die Kosten für die Installation vom Wärmemessgeräten sind nach § 7 HeizkostenV umlagefähig, müssen aber auf mehrere Jahre verteilt werden. Nachdem diese Kosten, ebenso wie die Kosten der Heizungswartung, zu den Heizkosten gehören, sind Sie von Ihnen zu tragen.

Nachdem ein erheblicher Teil der Nebenkosten gar nicht von Ihnen zu tragen ist, dürfte sich die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung erledigt haben.


Ich hoffe, Ihnen damit eine Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin


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