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Nebenkostenabrechnung und Mietkaution


| 14.01.2009 22:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Lars Liedtke



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben ein altes Mehrfamilienhaus Ende Dezember ersteigert, welches durch einen Steuerberater zwangsverwaltet war. Dieser Steuerberater weigert sich für 2008 eine Nebenkostenabrechnung zu machen mit der Begründung, er habe die Zwangsverwaltung angeblich erst im Mai 2008 übernommen und der vorherige Vermieter/Eigentümer hätte auch über Jahre keine Nebenkostenabrechnung gemacht. Er hat aber die Abschlagszahlungen der Nebenkosten von den Mietern eingenommen!
Die einzelnen Versorger haben uns jetzt Rechnungen für Abschlagszahlungen zukommen lassen.

Können wir von den Versorgern erst eine Endabrechnung für 2008 verlangen ?

Auf welche Abschlagszahlungen und Ablesezahlen von den einzelnen Zählern wie z.B. Strom, Wasser, Gas, sollen wir zukünftig aufbauen ?

Angeblich hat der Zwangsverwalter „vergessen“ sich die Kautionszahlungen der Mieter vom früheren Eigentümer aushändigen zu lassen und verweigert auch diese uns auszuhändigen mit der Aussage, wir sollen uns an den früheren Eigentümer (welcher Insolvent ist ) wenden. Dieser so scheint uns, hat die Kautionszahlungen der Mieter eingesteckt und privat ausgegebenen. Der frühere Eigentümer sagte uns wir sollen uns an den Zwangsverwalter wenden.

Wer ist nun hier für uns der Ansprechpartner bzw. wer haftet hier für die Kautionszahlungen ?

Gibt es ein BGH Urteil, welches sagt, dass dem Mieter eine ordentliche Nebenkostenabrechnung zusteht ?

Kann ich eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung einklagen ?

Für Ihre Hilfe vielen herzlichen Dank.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Lange nichts von einander gehört... Ich wünsche Ihnen nachträglich noch ein frohes neues Jahr und alles Gute für 2009.

Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

Die zentrale Vorschrift in diesem Zusammenhang stellt § 566 BGB dar. Kauf bricht nicht Miete soll bedeuten, dass der Käufer einer vermieteten Immobilie auf Seiten des Vermieters in sämtliche Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses eintritt. Es handelt sich hierbei primär um eine Mieterschutzvorschrift, die bewirken soll, dass der Mieter nicht schlechter gestellt werden soll, als wenn es nicht zur Veräußerung gekommen wäre. Bei einem Erwerb durch Zwangsversteigerung stellt § 57 ZVG klar, dass § 566 BGB auch in diesem Fall gilt.

Daher ist also zunächst zu prüfen, welche Rechte dem Mieter zustehen würden, wenn es nicht zur Zwangsversteigerung gekommen wäre. Hinsichtlich der Nebenkosten kommt es zunächst darauf an, was mietvertraglich vereinbart ist. Ist eine monatliche Pauschale vereinbart (selten), durch die sämtliche Betriebskosten abgegolten werden sollen, kommt es auf eine Betriebskostenabrechnung nicht an. Ist hingegen vom Mieter eine monatliche Vorauszahlung zu leisten (Regelfall), über die jährlich abgerechnet werden soll, hat der Mieter einen einklagbaren Anspruch auf Erteilung dieser Betriebskostenabrechnung. Das ergibt sich aus § 556 III BGB.

Er ist jedoch nicht verpflichtet, diese Abrechnung einzuklagen. Wird ihm die Abrechnung nicht innerhalb der Abrechnungsfrist erteilt, kann er im laufenden Mietverhältnis ein Zurückbehaltungsrecht an den gegenwärtigen monatlichen Vorauszahlungen ausüben (BGH VIII ZR 191/05). Hat das Mietverhältnis innerhalb der Abrechnungsperiode geendet, kann er Zahlungsklage über sämtliche innerhalb des Abrechnungszeitraums geleisteten Vorauszahlungen erheben (BGH VIII ZR 57/04).

Bei einer Veräußerung innerhalb der Abrechnungsperiode ist der Erwerber zur Abrechnung verpflichtet. Ergibt sich dann ein Rückzahlungsanspruch des Mieters, hat ebenfalls der Erwerber hierfür einzustehen (LG Berlin 24 S 200/00). Nach Beendigung der Zwangsverwaltung kann der Mieter nicht einmal mehr den Zwangsverwalter in Anspruch nehmen, sondern nur noch den neuen Mieter (AG Berlin-Wedding GE 1998, 68). Damit trifft nun also Sie die Verpflichtung, die Abrechnung der vergangenen Abrechnungsperiode zu erteilen. Ob Sie hierbei jedoch auch über die Vorauszahlungen abrechnen müssen, die vor Ihrem Erwerb geleistet worden sind, ist juristisch umstritten und wird von den einzelnen Gerichten unterschiedlich gehandhabt (dagegen: LG Berlin, NZM 1999, 616; dafür: AG Hamburg WuM 1992, 380).

Sollte Ihnen die Abrechnung unmöglich sein, können Sie u.U. den Zwangsverwalter persönlich auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, was jedoch voraussetzt, dass dieser seine ihm als Zwangsverwalter obliegenden Pflichten schuldhaft verletzt hat. Sollte jedoch nicht der Zwangsverwalter sondern der ehemalige Eigentümer verantwortlich sein, besteht kein Anspruch.

Da es offensichtlich problematisch werden wird, die vergangene Periode korrekt abzurechnen, sollten Sie ein um so größeres Augenmerk darauf richten, dass zumindest jetzt gewährleistet wird, dass zukünftig alles korrekt läuft. Sie sollten daher schnellstmöglich alle Zählerstände erfassen und dann eine Abrechnungperiode von Januar bis Dezember wählen. Beachten Sie bitte, dass einer dem Mieter zu erteilende Betriebskostenabrechnung kein längerer Abrechnungszeitraum als 12 Monate zugrundeliegen darf und dass ihm die Abrechnung spätestens 1 Jahr nach deren Ende zugehen muss, ansonsten ist sie unwirksam und der Mieter muss keine Nachzahlungen leisten.

Hinsichtlich der Kautionsrückzahlung gilt folgendes: Bei einem Eigentumsübergang nach dem 01.09.2001 kann ein Mieter den Kautionsrückzahlungsanspruch stets dem neuen Vermieter gegenüber geltend machen und zwar unabhängig davon, ob dieser die Kaution auch erhalten hat. Dies folgt aus § 566 a BGB. Gleiches gilt übrigens auch in der Zwangsverwaltung. Der Zwangsverwalter hätte den Mietern die Kaution auszahlen müssen, auch wenn er sie selbst nicht vom insolventen Eigentümer erhalten hat (BGH VIII ZR 11/03). Daher halte ich es für sehr fraglich, ob er dies tatsächlich "vergessen" hat. Wenn dem so wäre, hätte er hier fahrlässig eine ihm als Zwangsverwalter obliegende Pflicht verletzt, so dass wiederum ein Schadensersatzanspruch in Betracht kommt. Der ehemalige Eigentümer jedenfalls hätte das Geld nicht ausgeben dürfen, da das Kautionsguthaben getrennt vom Vermietervermögen angelegt werden muss. Sollte er hiergegen verstoßen haben, hätte er sich der Untreue oder der Unterschlagung strafbar gemacht. Im Zweifel sollten Sie gegen den Zwangsverwalter vorgehen.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben.

Nachfrage vom Fragesteller 18.01.2009 | 00:49

Hallo Herr Liedtke,

auch ich wünsche Ihnen noch nachträglich ein frohes neues Jahr.

Sie haben mir wieder super geholfen. Ich habe soeben meine Bewertung (auch die für das letzte Mal, welche ich vergessen hatte) abgegeben.

Kann ich Sie das nächste Mal direkt anwählen über frag-einen-anwalt?

Ganz lieben Gruß

M. Sch.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 18.01.2009 | 12:39

Sehr geehrte Fragestellerin,

es freut mich, dass meine Antwort Ihnen wieder weiterhelfen konnte.

Sollten Sie eine Frage direkt an mich richten wollen, ist dies über die Funktion Anwalt Direktanfrage möglich. Dass Sie dort keine Preisangaben sehen können, bedeutet, dass ich nicht zu einem Festpreis tätig werde. Nachdem Sie mir Ihre Anfrage geschildert haben, werde ich Ihnen einen Vorschlag unterbreiten, welches Honorar ich für die Anfrage unter Berücksichtigung des zeitlichen Aufwands, der Schwierigkeit und der wirtschaftlichen Bedeutung für angemessen erachte.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Sonntag.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.01.2009 | 00:45


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"Herr Liedtke hat mir wie das letzte Mal super geholfen. Ich bin absolut begeistert. Vielen herzlichen Dank an dieser Stelle."