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Nebenkostenabrechnung nach 8 Jahren


26.11.2007 11:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Ich bewohne mit meiner Tochter seit 12 Jahren eine 3-Zimmer-Whg. im Haus meiner Vermieter.
Nachdem wir nun Streitigkeiten mit unserem Vermieter haben, bekam ich gestern eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2006. Nachforderung schlappe 600 €!
Die letzte Abrechnung fand 1999 statt und nachdem ich zwei Jahre lang versucht habe, eine Abrechnung zu bekommen, habe ich es aufgegeben und mit dem Vermieter wurde (leider nur mündlich) vereinbart, dass meine Mietzahlungen Kaltmiete einschl. NK-Abschlag jetzt als Warmmiete anzusehen sei.
In der Abrechnung für 2006 hat mir der Vermieter Wasserkosten berechnet nach Personenzahl. Dabei hat er sogar meinen Lebensgefährten, der gar nicht gemeldet war und auch nicht immer anwesend war, mit berechnet. Ich habe aber in meiner Wohnung Wasseruhren drin, diese sind schon 2002 abgelaufen, worauf ich den Vermieter seinerzeit auch aufmerksam gemacht habe.
Meine Frage nun, muss ich die Abrechnung nach der Personenzahl akzeptieren? Mit der Ablesung der abgelaufenen Wasseruhren (Stand 1999 bis jetzt) und dem daraus resultierendem Jahresdurchschnittsverbrauch würde ich sehr viel billiger wegkommen. Zu beachten ist wohl auch, dass ich das Wasser ca. 3 Min. laufen lassen muss, bis endlich warmes Wasser kommt, da der Vermieter keine extra Pumpe eingebaut hat, um Geld zu sparen.
Heizkosten sind nach qm abgerechnet, welche Gesamt-qm-Zahl muss man hier zugrunde legen - die reine Wohnfläche des Hauses oder auch den umbauten Raum?
Hier wäre noch zu berücksichtigen, dass mein Vermieter aus Geldmangel immer nur kleine Mengen Heizöl eingekauft hat (jeweils 1000 l), was natürlich den Heizölpreis in die Höhe getrieben hat. Muss ich das mitbezahlen?
Und abschließend noch eine Frage: Muss ich nach 8 Jahren überhaupt eine Nebenkostenabrechnung akzeptieren oder gibt es hier ein "Gewohnheitsrecht"?
Vielen Dank für Ihre schnelle Beantwortung.
Sehr geehrte Fragestellerin,

herzlichen Dank für Ihre Fragen und das damit entgegengebrachte Vertrauen.

Aufgrund der Vielzahl der Fragen und der Höhe Ihres Einsatzes, darf ich die Fragen summarisch wie folgt beantworten.

Grundsätzlich ist der Vermieter berechtigt, Nebenkostennachzahlungen für das Jahr 2006 zu fordern. Ihnen steht jedoch ein Zurückbehaltungsrecht dahingehend zu, dass die Nebenkostenabrechnungen aus den vergangenen Jahren erstellt werden, insbesondere wenn ein Guthaben zu Ihren Gunsten erwartet wird.

Desweiteren erscheint die Nebenkostenabrechnung des Vermieters fehlerhaft zu sein. Eine Abrechnung nach Personenzahl ist nach der einschlägigen II. Betriebskostenverordnung nicht richtig. Danach sind die tatsächlichen Verbrauchswerte mittels Messgeräten, hier mit Wasseruhren, vorzunehmen.

Hinsichtlich des Wasserverbrauchs für Warmwasser und der damit verbundenen Anlaufzeit, liegt ein Mangel nur dann vor, wenn Sie dies nicht bei Übergabe der Wohnung gewusst haben. Da Sie jedoch seit mehreren Jahren diesen Zustand dulden, dürfte hier ein Minderungsrecht verwirkt sein.

Bei den Heizkosten ist die Wohnfläche des Hauses einzusetzen, dies bedeutet die Fläche, die beheizt und als Wohn- gegebenenfalls auch als Nutzfläche genutzt wird. Im Zweifel gilt hier die Wohnflächenverordnung.

Sofern sich durch den Kauf von geringen Mengen Heizöl ein sehr hoher Unterschiedsbetrag dahingehend ergibt, wenn das Heizöl in größeren Abständen gekauft worden wäre, ist dieser Unterschiedsbetrag von der Nachzahlung abzuziehen. Der Vermieter ist jedenfalls gehalten, kostengünstig im Sinne der Mieter zu wirtschaften. Tut er dies nicht, so geht dies zu seinen Lasten.

Die Nebenkostenabrechnung wird jedes Jahr neu erstellt. Man könnte lediglich daraus schließen, wenn der Vermieter innerhalb der letzten Jahre auf eine Nebenkostenabrechnung verzichtet hat, dass auch insgesamt ein Verzicht auf Nebenkostennachzahlungen vorliegt und er nunmehr von einer Art Pauschale, so wie er es mündlich Ihnen gegenüber bereits angedeutet hat, ausgeht. In diesem Fall wäre die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2006 unwirksam. Sie müssen jedoch davon ausgehen, dass Sie dies nur schwer beweisen werden können, da ich annehme, dass die Regelungen des Mietvertrages nicht von einer Nebenkostenpauschale, sondern von einer Nebenkostenvorauszahlung ausgehen. Im Zweifel gilt dann die Regelung des Mietvertrages. Sie haben jedoch dann einen Anspruch auf ordnungsgemäße Abrechnung der vergangenen Jahre und die o.g. ein Zurückbehaltungsrecht.

Dabei können Sie durchaus im Fall eines Streites vor Gericht auch genau diesen Aspekt dahingehend einwenden, dass der Vermieter eben die Warmmiete als Gesamtabgeltung und somit als Pauschale angesehen hat und daher auch auf Nebenkostenabrechnung in den vergangenen Jahren verzichtet hat, wenn ihm die Frage gestellt wird, warum er die Nebenkostenabrechnung denn nicht durchgeführt hat.

Ich hoffe, Ihre Fragen informativ und hilfreich beantwortet zu haben und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen



Christian Joachim
-Rechtsanwalt-


www.rechtsbuero24.de
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