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Nebenkostenabrechnung geschätzt, kein Ampullenwechsel der HKV

| 13.03.2018 17:16 |
Preis: 60,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Sehr geehrte Damen und Herren,

folgender Sachverhalt:

Ich bin am 01.11.17 in meine Wohnung (85m² gem. Mietvertrag) gezogen. Diese ist in einem Zweifamilienhaus, sodass es nur noch eine weitere Mietpartei gibt. Am 11.11.17 hat die Zwischenablesung stattgefunden. Zur Jahresendablesung am 29.12.17 konnte ich nicht anwesend sein und habe dies der Ablesefirma am 25.12.17 per Post geschrieben und um einen Ersatztermin gebeten. Eine Reaktion darauf erfolgte nicht, ebenso wenig wie auf meine Nachfrage im Januar über das Kontaktformular auf der Webseite der Abrechnungsfirma. Deswegen erfolgte keine Nachablesung der Wasserzähler und Heizkostenverteiler und auch die Ampullen in den Heizkostenverteilern wurden nicht ausgetauscht.

Am 01.03.18 kam die Abrechnung der Firma über die Heizkosten und Wasserkosten. Dabei wurden die Verbrauchseinheiten nicht nur für Heizung, sondern auch Warm- und Kaltwasser geschätzt. Zumindest die Wasserzähler im Keller hätten aber auch ohne meine Anwesenheit abgelesen werden können, da diese frei zugänglich sind.

Für 2 Monate wurden in der Abrechnung gut 23m³ Wasserverbrauch geschätzt.
Ich habe die Zähler am 10.03.18 jetzt selber abgelesen und einen Kaltwasserverbrauch von knapp 5m³ für 4 Monate errechnet.
Bei der Berechnung der Kostenverteilung wird irrtümlich eine Wohnfläche meiner Wohnung von 93m² zu Grunde gelegt.
Meine Wohnfläche beträgt allerdings nur 85m². Zudem sind die Warmwasserkosten statt 50/50 vollständig auf die Wohnfläche umgelegt worden, sowohl bei mir als auch bei meinen Nachbarn.

Ich habe dagegen Widerspruch bei meinem Vermieter eingelegt und eine richtige Abrechnung, Ablesung, sowie einen Austausch der Ampullen verlangt. Meiner Meinung nach hätte nicht geschätzt werden dürfen und mir ein Ersatztermin zur Ablesung angeboten werden müssen. Mein Vermieter hat dies direkt an die Abrechnungsfirma weitergeleitet.

Die Antwort der Abrechnungsfirma war schnell:
"
Sehr geehrter [VERMIETER],


für Ablesungen, Eichaustausch, Wartungen der Rauchwarnmelder und Umrüstungen bieten wir zwei Sammeltermine an.
Sammeltermine werden nicht abgesprochen und sind nicht individuell verhandelbar.

Sollten die Nutzer diese Termine nicht einhalten können, wird ein dritter, kostenpflichtiger Individualtermin nötig.

Die Termine in der [ADRESSE] hatten am 15.12.+29.12.2017 stattgefunden.
Diese Termine wurden per Terminkarte bekannt gegeben.

Herr [MIETER] wird für den Abrechnungszeitraum 2017 geschätzt werden, da er nicht vor Ort war.
Auch für das Jahr 2018 muss eine Schätzung durchgeführt werden, da die Ampullen nicht getauscht werden konnten und zu diesem Zeitraum auch nicht mehr getauscht werden.

Meldungen über defekte Wasserzähler, Heizkostenverteiler oder Rauchwarnmelder nehmen wir gern von den Eigentümer nehmen.
Uns liegt keine Meldung vor.

Vielen Dank für Ihr Verständnis.

Mit freundlichen Grüßen
"
Das die Firma auf meine Nachrichten nicht reagiert und dann so antwortet finde ich ziemlich dreißt. Terminkarten wurden gar nicht in die Postkästen geworfen. Die Benachrichtigung für den 29.12.17 wurde per Aushang an der Hauseinganstür angebracht. Für den 15.12.17 gab es für unser Haus gar keine Benachrichtigung.

Durfte einfach so geschätzt werden und vorallem darf einfach auch für 2018 geschätzt werden, weil die Firma den Austausch der Verdampferröhrchen verweigert? Dabei würde ich stark benachteiligt, da meine Nachbarsfamilie laut eigener Aussage ständig und kräftig heizt. Welche Möglichkeiten habe ich dagegen vorzugehen?

Vielen Dank im Vorraus für Ihre Hilfe.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Ihr Verhalten gegenüber dem Vermieter und Ihre Forderungen nach einer richtigen Abrechnung waren absolut richtig, auch Ihre Begründung dafür ist zutreffend. Eine Schätzung ist unzulässig, es hätte ein Ersatztermin vereinbart werden müssen.

Knackpunkt ist, dass Ihr Vertragspartner der Vermieter ist. Was die Abrechnungsfirma tut, meint und nicht tut, ist für Sie nicht relevant. Sie haben gegen den Vermieter einen Anspruch auf korrekte Abrechnung. Wenn die Abrechnungsfirma Fehler macht, ist das für den Vermieter ein Problem, aber nicht für Sie. Denn Sie haben gegen den Vermieter einen Anspruch auf korrekte Abrechnung, und wenn der Vermieter Ihnen aufgrund Fehler der Abrechnungsfirma keine korrekte Abrechnung erteilen kann, hat der Vermieter ein Problem.

Wie gesagt, es darf nicht einfach so geschätzt werden, und der nicht-erfolgte Austausch der Röhrchen ist definitiv kein Grund zum Schätzen, weil das ein Fehler der Abrechnungsfirma war.

Teilen Sie daher am besten dem Vermieter mit, dass Sie weiterhin von ihm eine korrekte Abrechnung erwarten und er die Probleme mit der Abrechnungsfirma selbst lösen soll, da er sie ja beauftragt hat.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 13.03.2018 | 18:59

Hallo Herr Weber,

danke für die schnelle Antwort. Welche Möglichkeit habe ich denn, wenn die Abrechnungsfirma stur auf ihrer Position beharrt und mein Vermieter deswegen nicht richtig abrechnen kann? Darauf wird es wohl mit Sicherheit hinaus laufen. Kann ich da die Warmwasser und Heizungskosten um 15% kürzen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.03.2018 | 21:30

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie können die Vorauszahlungen zurückhalten. Das geht aber nur, wenn Sie vorher den Vermieter unter Fristsetzung (zwei Wochen) zur Erteilung einer Abrechnung aufgefordert haben und die Frist ergebnislos ablief. Auch dürfen Sie die Vorauszahlungen nur in der Höhe der Vorauszahlungen zurückhalten, die Sie in dem nicht abgerechneten Zeitraum gezahlt haben. Wenn Sie also z.B. in dem Zeitraum € 1000 an Vorauszahlungen geleistet haben, dürfen Sie auch nur Vorauszahlungen in dieser Höhe zurückhalten. Allerdings ist das riskant, da der Vermieter bei einer rechtswidrigen Zurückbehaltung der Vorauszahlungen den Mietvertrag kündigen kann.

Daher empfehle ich dringend, einen örtlichen Anwalt einzuschalten, der Ihren Fall vollständig prüft. Ohne vollumfassende anwaltliche Prüfung ist das schlicht zu gefährlich.

Gefahrloser und daher besser wäre es, mit dem Vermieter eine Einigung anzustreben, z.B. auf Basis der noch kommenden Abrechnung 2018. Das dürfte auch dem Hausfrieden zuträglicher sein. Eine eigenmächtige Kürzung ist nicht möglich, auch da riskieren Sie eine Kündigung, wenn entsprechend hohe Beträge aufgelaufen sind.

Eine Kündigung aufgrund unberechtigter Zurückbehaltung der Nebenkostenvorauszahlung ist erst dann möglich, wenn der nichtgezahlte Betrag höher als eine Monatsmiete ist. Da der Abrechnungszeitraum bei Ihnen nur zwei Monate umfaßt, sollten Sie nachrechnen, ob diese Schwelle überhaupt erreicht werden kann.

Eine umständlichere Variante wäre, dass Sie bei Fristsetzung die Zurückbehaltung androhen, dann aber unter ausdrücklichem Vorbehalt der Zurückforderung weiterzahlen und den entsprechenden Betrag zurückfordern, notfalls per Klage. Dann ist eine Kündigung unmöglich. Aber solche taktischen Manöver sollten Sie nur unter anwaltlicher Begleitung durchführen, alleine ist die Gefahr von Mißverständnissen/Fehlern zu hoch.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 15.03.2018 | 06:11

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Stellungnahme vom Anwalt: