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Nebenkostenabrechnung für Ladenlokal


08.12.2005 10:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Rechtsexperten,


ich bin seit langer Zeit gewerblicher Mieter eines kleinen Ladenlokals. Den Mietvertrag habe ich jetzt, nicht zu letzt wegen des neuesten Ärgers mit der Nebenkosten-Abrechnung, fristgerecht zum nächsten Jahr gekündigt. Seit dem es einen neuen Eigentümer meines Ladenlokals gibt, habe ich ständig Ärger um die Nebenkosten-Abrechnungen

Wegen ausbleiben der Abrechnungen für die Jahre 2000, 2001 u. 2002 habe ich folgende Briefe geschrieben:

1. Brief am 03.04.2002 mit Bitte um Erstellung der Nebenkosten-Abrechnung für die Jahre 2000 u 2001, weil ich mit einer Erstattung auf die Vorauszahlungen (wie im vorausgegangenen Zeitraum) rechnete.

Ergebnis: Keine Reaktion des Vermieters

2. Brief am16.01.2003 mit Fristsetzung, die Abrechnung bis Ende März 2003 vorzunehmen.

Ergebnis: Keine Reaktion des Vermieters

3. Brief am 01.04.203 mit u. A. folgenden Text:
Leider ist die Nebenkosten-Abrechnung immer noch nicht durchgeführt worden. Ich hatte Ihnen eine Frist bis zum Ende März 2003 gesetzt. Ich werde die Miete bis zur Abrechnung der Nebenkosten, mindestens für die Jahre 2000 u. 2001, nur noch als Kaltmiete überweisen.

Ergebnis: Keine Reaktion des Vermieters

Am 22.10.2003 erhielt ich dann endlich die Abrechnung für die Jahre 2000, 2001 u 2002 mit dem Ergebnis eines Guthabens von 575,- €. Ich habe die Abrechnung dann korregiert, weil Hausnebenkosten berechnet wurden, die gemäss meinem Mietvertrag nicht zu zahlen oder gegebenenfalls bereits in der Grundmiete mit enthalten sind und ein entsprechendes höheres Guthaben errechnet.
Die Abrechnung habe ich dann per Einschreiben am 24.11.2003 reklamiert und dem Vermieter das Ergebnis meiner Berechnung mit Begründung mitgeteilt und Ihn gebeten den Betrag auf mein Konto zu überweisen.

Ergebnis (Sie ahnen es schon): wieder keine Reaktion u. Gutschrift seitens des Vermieters

Ich habe dann nichts weiter unternohmen ( möglicherweise ein Fehler ), weil ich nicht mehr Aufwand als unbedingt nötig betreiben und das Mietverhältnis nicht zusätzlich belassten wollte. Durch die Einstellung meiner Nebenkosten-Vorauszahlungen ab April 2003 würde sich mein Guthaben beim Vermieter ja auch mit der Zeit aufrechnen, so meine Überlegung.

Nun habe ich am 27.10.2005 die nächste Abrechnung für die Jahre 2003 u. 2004 erhalten u. war über das Ergebnis schockiert. Statt einer Gutschrift (wie bisher) zu erhalten, soll ich jetzt 1840,34 nachzahlen. Die einbehaltenen Vorauszahlungen sind dabei nicht mitberechnet. Von meinem Guthaben aus dem vorangegangen Zeitraum ist in der Abrechnung keine Rede. Das ist in wirtschaftlich schwierigen Zeiten ein harter Brocken für mich.

Nach einem Studium der Einzelabrechnung habe ich festgestellt, das sich die gewaltige Erhöhung meiner Nebenkosten aus einem geänderten Berechnungsschlüssel für die Heizkosten ergibt. Dadurch berechnet der Vermieter jetzt ca. 300 % höhere Heizkosten als in den Zeiträumen zuvor. Meine Verbrauchsgewohnheiten haben sich aber nicht geändert und die Gesamt-Heizölkosten für das ganze Haus (es gibt mehrere Mieter u. auch die haben ähnliche Probleme) sind sogar für den Abrechnungs-Zeitraum leicht gegenüber dem vorherigen Abrechnung-Zeitraum gesunken. Ausserdem wurden wieder unzulässige Haus-Nebenkosten berechnet.

Gegen diese Abrechnung habe ich am 31.10.2005 per Einschreiben Widerspruch eingelegt u. dabei auch daran erinnert, das die korrekte Abrechnung (Gutschrift) für die Jahre 2000 - 2002 immer noch nicht erfolgt ist und, falls es überhaupt zu einer Nachzahlung kommt, das Guthaben aus dieser Zeit von mir selbstverständlich verrechnet wird. Ich hatte mich bezüglich der Heizkosten-Berechnung bereits hier erkundigt und von einem Ihrer Kollegen erfahren, das eine rückwirkende Änderung des Berechnungs-Schlüssels für die Heizkosten, ohne die Mieter voher zu informieren, nicht zulässig ist.

Wozu raten Sie mir, worauf muss ich achten und was unternehmen, wie und wo sind Verjährungsfristen,was habe ich falsch oder richtig gemacht, womit muss ich jetzt rechnen ?

Vielen Dank für Ihre Hilfe im voraus.


Mit freundlichen Grüssen
ein Ratsuchender
08.12.2005 | 11:34

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage, die ich sogleich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben summarisch beantworten möchte.

1. Nebenkostennachzahlung - 2003
Zunächst bleibt festzuhalten, dass gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB dem Mieter die Nebenkostenabrechnung (nachfolgend NKA) spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen hat. Satz 3 jener Vorschrift sagt zudem, dass nach Ablauf dieser Frist die Geltendmachung einer Nachforderungen ausgeschlossen ist, es sei denn, der Vermieter hat die verspätetet Geltendmachung nicht zu vertreten. Demnach müsste er dann sein fehlendes Verschulden nachweisen (z. B. verspätetet Abrechnung durch den Versorger oder dgl., nicht in der Sphäre des Vermieters), das dürfte hier scheitern.

Vor diesem Hintergrund dürfte bereits die Geltendmachung der NK-Nachzahlung 2004 ins Leere gehen. Allerdings gilt dabei zu beachten, dass der Eigentümer, dem das Eigentum im betreffenden Abrechnungsstichtag zustand, verpflichtet ist, die Abrechnung zu erstellen. Von daher kann auch nur gegenüber diesem Eigentümer aufgerechnet werden und dergleichen.

2. NK - 2004
Es ist häufige Praxis, dass gerade Neueigentümer meinen, dass Sie den NK-Schlüssel, insbesondere bei Heizkosten, auf Ihre eigenen „Wünsche“ anpassen müssten. Natürlich ist eine derartige rückwirkende Änderung des Schlüssels unzulässig. Auch mit Wirkung für die Zukunft müsste insoweit eine einvernehmliche Vertragsänderung vorgenommen werden (vgl. Lützenkirchen, Anwaltshandbuch Mietrecht, S. 1704, L 117). Von daher sind auch diese Forderungen nicht fällig, da die Abrechnung fehlerhaft ist. Aufgrund der oben genannten Frist ist es natürlich Tatfrage, ob man den Vermieter darauf aufmerksam machen will, weil (anders jetzt leider der BGH) nach einigen Auffassungen eine neue Abrechnung dann nach Ablauf der Jahresfrist (s.o.) nicht mehr fällig werden könnte.

3. Ihre Forderungen / Aufrechnung, Verjährung pp.
Natürlich unterliegt Ihr Guthaben der Verjährung. Dabei gilt grds. die Regelverjährung des § 195 BGB von 3 Jahren. Danach verjährt Ihr Erstattungsanspruch innerhalb von drei Jahren ab Entstehen und Kenntniserlangung (oder der Möglichkeit) vom Anspruch. Also zumindest teilweise ab Vorlage der Abrechnung, die Ihr Guthaben ausweist. Es dürfte aber insoweit – vorbehaltlich der genauen Prüfung der Fristen – wiederum (s.o.) die Abrechnung für 2001 und 2002 verfristet sein, sodass Ihr Guthaben tatsächlich höher sein dürfte. Von daher würde ich anraten, auch um die Verjährung zu vermeiden, eine Aufrechnung mit den nachfolgenden Mietzahlungen zu erklären und durchzuführen. Dabei sollten Sie auch die vertraglich nicht vereinbarten NK und dennoch berechneten Positionen einbeziehen. Dann würden Sie den „schwarzen Peter“ an den Vermieter zurückschieben!

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste Orientierungshilfe gegeben zu haben. Sollten dennoch Ihre Frage nicht abschließend gelöst sein oder, nutzen Sie doch bitte die kostenlose Nachfragemöglichkeit von „frag einen Anwalt“. Ggf. sollten Sie das Problem einem Anwalt Ihres Vertrauens mitsamt aller Unterlagen übergeben, dies kann und soll dieses Forum nicht ersetzen (s. Hilfe-Button). Natürlich stehe ich auch für die weitere Vertretung zur Verfügung – soweit dies gewünscht ist. Kontaktieren Sie mich dazu einfach über die untenstehende Webpräsenz!

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-


Burgwedel, den 8.12.2005
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Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

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