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Nebenkostenabrechnung für Gewerberaum


30.10.2005 10:59 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Sehr geehrte Damen u. Herren,

ich bin seit vielen Jahren Mieter eines kleinen Ladenlokals. Vor ein paar Tagen bin ich nach Erhalt der neuesten Nebenkosten-Abrechnung für die Jahre 2003 u. 2004 über die Höhe der Nachforderung schockiert worden.
Bisher ist es bei gleichbleibenden Vorauszahlungen immer zu einer Gutschrift bei der Abrechnung für mich ausgegangen und jetzt soll ich plötzlich einen erheblichen Betrag nachzahlen, obwohl sich meine Nutzungs- u. Gebrauchsgewohnheiten nicht geändert haben.
Nach einem genauern Studium der Unterlagen habe ich festgestellt das die dramatische Erhöhung durch ein verändertes ista-Abrechnungsverfahren bei den Heizkosten entstanden ist.
Bisher wurde bei der Heizkostenberechnung 100% Grundkosten auf meine Raumfläche umgerechnet u. nun in der neuesten Berechnung werden 30% Grundkosten auf meine Raumfläche u. 70% Verbrauchskosten nach HKV-Einheiten für meinen Laden umgerechnet. Bei dem Betrag der HKV-Berechnung ergibt sich die dramatische Erhöhung.
Dadurch ergibt sich für die Jahre 2003 u. 2004 eine Erhöhung meiner in Rechnung gestellten Heizkosten um ca. 310% gegenüber den vorherigen Jahren 2001 u. 2002. Die Gesamt-Heizkosten für diesen Zeitraum ( es gibt noch weitere Mieter u. leer stehende Räume ), die selbstverständlich für diese Berechnungen benutzt wurden, sind aber um ca 4% gesunken.
Wie schon gesagt, meine Nutzungs- u. Gebrauchsgewohnheiten haben sich nicht geändert u. desswegen ist das selbstverständlich nicht hinnehmbar für mich.
Ausserdem wurden wieder, wie in jedem Jahr, Positionen in den Hausnebenkosten in Rechnung gestellt, die gemäss meinem Mietvertrag nicht separat als Kosten berechnet werden dürfen.

Wie ist die Rechtslage u. wozu raten Sie mir ?

Vielen Dank für Ihre Hilfe im vorraus
Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst einmal sollten Sie Ihren Mietvertrag zur Hand nehmen und dort unter der regelung der Nebenkosten prüfen, wie die Heizkostenverteilung geregelt ist. Im gewerblichen Mietrecht, haben die vertraglichen Vereinbarungen im Mietvertrag immer Vorrang vor den Bestimmungen der Heizkostenverordnung.

Sollte im Mietvertrag eine Abrechnung der Heizkosten nach 100 % der Grundkosten vereinbart sein, kann nunmehr keine Umstellung dieser Abrechnungsmethode erfolgen, ohnen das eine mietvertragliche Änderung erfolgt.

Darüber hinaus, würde die Abrechnungsmethode 30% Grundkosten und 70 % Verbrauchskosten zunächst der Regelung des § 7 Heizkostenverordnung entsprechen.

Hier heißt es:

"§ 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme

(1)Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.

(2)Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.

(3)Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 entsprechend.

(4)Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2."

Aber es gilt hier insbesondere die Regelung des § & Absatz 4 Heizkostenverordnung für den Vermieter zu beachten, falls dieser den Heizkostenverteilungsschlüssel ändert möchet.

Dort heißt es:

"
§6 Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung

.........

(4)
Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe nach Absatz 2 sowie nach den §§ 7 bis 9 bleibt dem Gebäudeeigentümer überlassen. Er kann diese einmalig für künftige Abrechnungszeiträume durch Erklärung gegenüber den Nutzern ändern
1. bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach deren erstmaliger Bestimmung,
2. bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen
3. nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken.
Die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe sind nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig."

In zitiertem Absatz 4 wird die Anwendung der Verteilerschlüssel behandelt, d.h.: wie viel von den Betriebskosten nach Grundanteilen und wie viel nach Verbrauch auf die Nutzer verteilt wird. Das betrifft sowohl Vorverteilungen als auch die Unterverteilungen.

Für alle Fälle gilt aber, dass die Änderung des Verteilerschlüssels den Nutzern rechtzeitig bekannt gemacht werden muss. Bevor die Abrechnungsperiode beginnt, müssen die betroffenen Personen darüber informiert werden, damit sie sich ggf. auf die neuen Bedingungen mit einem angepassten Verbrauchsverhalten einstellen können. Es geht also nicht, dass der Gebäudeeigentümer irgendwann stillschweigend den Verteilerschlüssel ändert und der Nutzer erst bei der nächsten Abrechnung merkt, dass er geändert wurde.

Nach Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass eine derartige Bekanntgabe seitens des Vermieters im Vorfeld nicht erfolgt ist. Schließlich haben Sie die neue Abrechnungsmethode erst beim Studium der betreffenden Betriebskostenabrechnungen bemerkt.

Ich rate Ihnen deshalb den Betriebskostenabrechnungen 2003 und 2004 zu widersprechen und dem Vermieter, wie oben beschrieben, die Gründe für den Widerspruch mitzuteilen.

Gleiches gilt natürlich für alle berechneten Nebenkosten, welche mietvertraglich nicht vereinbart sind.

zunächst legen Sie dar, dass der jetzige Verteilerschlüssel bzgl. der Heizkosten in Ihrem Mietvertrag nicht vereinbart wurde und hilfsweise machen Sie geltend, dass eine rechtzeitige Ankündigung nach § 6 Heizkostenverordnung unterbleiben ist.

Die Betriebskostenabrechnungen 2003 und 2004 sind danach nicht fällig. Der Vermieter soll ggf. erneut unter Zugrundelegung der vertraglichen und gesetzlichen Bestimmungen abrechnen.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
-Rechtsanwalt-

www.net-rechtsanwalt.de
www.net-scheidung.de
www.online-einspruch.de

Nachfrage vom Fragesteller 11.11.2005 | 18:17

Hallo Herr Kah,

ich habe vor, meinen Gewerberaum, auch wegen des jährlichen Ärgers mit den Nebenkosten, fristgerecht zum nächsten Jahr zu kündigen.
Ist für die Kündigung eine besondere Schriftform u. Inhalt erforderlich, oder reicht es z. B. zu schreiben:
hiermit kündige ich meinen Mietvertrag fristgerecht zum ....

Vielen Dank für die Beantwortung im Vorraus.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.11.2005 | 21:52

Es gibt hier keine besonderen Formvorschriften. Ihre Formulierung ist korrekt.

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