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Nebenkostenabrechnung für 2012 rechtmäßig?

| 30.07.2013 07:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich besitze einen Mietvertrag über Wohnraum, abgeschlossen im August 1992. Unter der Vertragsposition § 3 wird als monatliche Miete ein Betrag von 490,-- DM ausgewiesen, darunter findet sich der Passus "Neben der Miete sind monatlich zu entrichten für...", darunter wurde von dem damaligen Vermieter handschriftlich das Wort "Wasser" mit einem Monatsbetrag von 20,-- DM eingetragen. Weitere Nebenkosten sind nicht aufgeführt. Unter den Unterpositionen 3. und 4. findet sich folgender Text:

3. Wenn durch die Erhöhung der Nebenkosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt,
hat der Mieter einen der von ihm genutzten Wohnfläche entsprechenden Anteil zu
übernehmen, falls nicht durch Gesetz oder sonstige behördliche Vorschriften eine
andersartige Umlegung vorgeschrieben ist.

4. Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im konkreten
Fall zugelassenen Mieterhöhungen oder Erhöhungen bzw. Neueinführungen von
Nebenkosten und Grundstücksumlagen jeder Art sind vom Zeitpunkt der Zulässigkeit
ab vereinbart und zahlbar. Unbeschadet bleibt das Kündigungsrecht des Mieters, für
diesen Fall tritt eine Erhöhung der Miete nicht ein.

Bereits seit Beginn des Mietverhältnisses zahle ich folgende weitere Nebenkosten: Wasser/Abwasser, Müllgebühren, Treppenlicht, Grundsteuer, Versicherungen (Wohngebäude- und Haftpflicht), den Schornsteinfeger, die Gartenpflege und natürlich die anfallenden Heizkosten.

Nach einem Eigentümerwechsel wurden mit der dann zuständigen, externen Hausverwaltung schriftlich folgende weitere Nebenkosten vereinbart: Hausreinigung (Putzfrau) und Winterdienst. Hierzu habe ich meine ausdrückliche Zustimmung gegeben.

Ferner wurde ab diesem Zeitpunkt ein Hausmeister eingesetzt, der sich schwerpunktmäßig um die Gartenpflege kümmert. In der ersten Nebenkostenabrechnung der externen Hausverwaltung wurde der Punkt "Hausmeisterkosten" zwar aufgeführt, auf mich aber nicht umgelegt (Schlüssel der Hausverwaltung: "Keine Umlage lt. Mietvertrag").

Seit einem guten Jahr wird die Hausverwaltung nunmehr vom Vermieter (GmbH) in Eigenregie verwaltet; in den Nebenkostenabrechnungen 2011 und 2012 tauchte nun erstmals auch der Posten "Hausmeisterkosten" m i t Umlage zu meinen Lasten auf.

Ich habe daraufhin die Hausverwaltung sofort schriftlich kontaktiert und die Rechtmäßigkeit dieser Umlage bestritten (aus 2011 komplette Nebenkosten-Abrechnung strittig und bis heute nicht geklärt, aus 2012 nur Position "Hausmeister").

Daraufhin wurde mir schriftlich mitgeteilt, man würde auf Zahlung bestehen, da man nach Prüfung meines Mietvertrages (insbesondere der o.g. Klauseln) davon ausgehe, dass ich ungefragt alle entstehenden Nebenkosten anteilmäßig auch zu tragen habe; außerdem habe ich von Beginn des Mietverhältnisses an schließlich auch stillschweigend weitere Nebenkosten außer der im Mietvertrag erwähnten Position "Wasser" bezahlt.

Meine Frage:

Ist diese Rechtsauffassung so richtig, und habe ich wirklich zu akzeptieren, dass mir ungefragt und unvereinbart Mehrkosten entstehen?

Kann die Hausverwaltung ggf. argumentieren, der Hausmeister hätte ja fast ausschließlich nur die Gartenpflege übernommen, die ich früher ja auch schon bezahlt habe (die Kosten hierfür sind allerdings das Vierfache und zudem in der Abrechnung auch nicht aufgeschlüsselt, also nur pauschaliert mit "Hausmeister" abgerechnet)?

Wie soll ich weiter vorgehen für den Fall, dass ich mich im Recht befinde, die Hausverwaltung allerdings weiterhin auf Zahlung besteht und entsprechenden Druck aufbaut (Mahnschreiben, ev. Kündigungsandrohung etc.)?

Ergänzend sollte ich noch erwähnen, dass die erste Betriebskostenabrechnung der GmbH aus dem Jahre 2011 von mir ebenfalls schriftlich per Einschreiben/Rückschein als inhaltlich falsch zurückgewiesen wurde. Hier ging es aber nicht nur um den Punkt "Hausmeister", sondern auch um diverse andere Dinge, wie Erhöhung der Grundsteuer im Vergleich zum Vorjahr um das Sechsfache, Versicherungen um das Doppelte etc. Meinen Berechnungen nach habe ich aus dem Jahr 2011 ein Guthaben aus den Vorauszahlungen. Man weigert sich aber bis heute, eine Korrektur dieser Nebenkostenabrechnung vorzunehmen, und reagiert auf keinerlei Schreiben oder ähnliches. Auch auf eine Bitte um Einsicht in die entsprechenden Belege wurde nicht reagiert. Stattdessen nunmehr die Nebenkostenabrechnung 2012, in der allerdings alle Summen sich wieder in einem nachvollziehbaren, "normalen" Bereich bewegen, für mich allerdings verbunden mit einer Nachforderung (u.a. wegen umstrittener Position "Hausmeister") und einer Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung.

Ich bedanke mich vorab bereits für Ihre Mühe!

30.07.2013 | 08:18

Antwort

von


(2309)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
E-Mail:

Sehr geehrte Ratsuchende,


die Rechtsauffassung der Gegenseite ist unrichtig und nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung werden Sie diese Kosten nicht zu tragen haben.


Die von Ihnen zu zahlenden Nebenkosten wurden in der Vergangenheit ja ausdrücklich vereinbart, so dass die Argumentation der Gegenseite fehlschlagen muss - die Textpassage, wonach Sie weitere Kosten nach Gutdünken des Vermieters tragen sollen, ist derart ungenau, dass sie unwirksam sein dürfte (LG Aachen, WuM 1980, 112 ).

Daher verbleibt es allein bei der vertraglichen Vereinbarung (BGH, WuM 1970,73). Und insoweit fehlt es eben an Ihrer entsprechenden Willenserklärung, so dass Sie diese Kosten nicht zu tragen haben.


Zahlen Sie daher nur die vereinbarten und nachvollziehbaren Kosten. Errechnet sich für Sie ein Guthaben, fordern Sie dieses unter Fristsetzung mit der Ankündigung, ansonsten den Guthabenbetrag mit der nächsten Nebenkostenvorauszahlung zu verrechnen.


Die Gegenseite kann zwar drohen, aber nach Ihrer Sachverhaltsdarstellung nichts erfolgreich durchsetzen können.

Diesbezüglich sollten Sie überlegen, vielleicht doch einmal einen Rechtsanwalt zu beauftragen, auch hinsichtlich der älteren Nebenkostenabrechnungen.

Denn Insoweit steht Ihnen ein Einsichtsreht zu. Wird dieses nicht gewährt, können Sie die Nebenkostenvorauszahlungen zurückbehalten (BGH, WuM 2006,282), müssen es aber nachzahlen, wenn die Einsicht dann gewährt wird.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle
Damm 2
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Fax: 0441 / 26 8 92
mail: ra-bohle@rechtsanwalt-bohle.de
http://www.rechtsanwalt-bohle.de/index.php?tarcont=content/e-mail.inc.php
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Bewertung des Fragestellers 30.07.2013 | 11:08

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