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Nebenkostenabrechnung / formell unwirksam ?

15.05.2017 14:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


18:29

Sehr geehrte Damen und Herren,

Wir haben im 2. Jahr in Folge eine Nebenkostenabrechnung erhalten, die jetzt ein 2. Mal wieder knapp 1000 € Nachzahlung erforder !

Nun haben wir als erstens die Nebenkostenabrechnung bei der Firma Mineko überprüfen lassen, dies haben uns dann im entsprechenden Prüfbericht mitgeteilt, dass die Abrechnung fehlerhaft ist, da 1. nach einem Verteilerschlüssel abgerechnet worden ist. Dieser Verteilerschlüssel wird aber nicht im Mietvertrag angeführt. Somit sollte ja direkt § 556a Abs. 1 BGB greifen, sodass unsere Nebenkosten nach Quadratmeter berechnet werden. Der Vermieter meint hierzu nur, das "schon immer" nach dem Verteilerschlüssel abgerechnet worden ist - hinzu kommt, das Posten wie "Dachwartung" oder Anteile an Gartenpflege abgerechnet werden, die so ( laut Mineko ) nicht im Mietvertrag vereinbart worden sind.

Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015 ging uns Ende Dezember 2016 zu, wir haben diese dann auch umgehen beanstandet, allerdings ohne Neuberechnung des Vermieters / Hausverwaltung.

Nun meine Frage: Liegt durch die falsche Berechnung eine formell unwirksame Nebenkostenabrechnung vor, und sind wir nun nach der Frist von 1 Jahr im Jahre 2017 bereits rechtlich auf der sicheren Seite, sprich müssen wir überhaupt noch was bezahlen ? Ich hätte diesbezüglich in einem Schreiben den Mieter darauf hingewiesen BGH, Urteil v. 17.11.2004, VIII ZR 115/04 )

Mit freundlichen Grüßen,

15.05.2017 | 15:22

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

nach § 556 Abs. 2 Satz 2 BGB ist die Abrechnung dem Mieter binnen Jahresfrist zuzustellen.

Nach Ablauf dieser Frist ist der Vermieter gem. § 556 Abs. 3 BGB mit Nachforderungen ausgeschlossen.

Die Abrechnung, die dem Mieter innerhalb der Jahresfrist zugehen muss, muss formell ordnungsgemäß sein. Materielle Fehler berühren die Frist als solche nicht ( BGH NJW 2005,219 ).

Die Nebenkostenabrechnung muss so aufgebaut, dass der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen.

Ist der Verteilerschlüssel unverständlich, kann er also nicht nachvollzogen werden, ist die Abrechnung wegen fehlender Prüffähigkeit formell unwirksam. Das weitere fehlerhafte Einbeziehen in der Abrechnung wie "Dachwartung" oder Anteile an „Gartenpflege " betrifft die inhaltliche Richtigkeit, die nicht zur formellen Unrichtigkeit führt.

Wenn also in Ihrem Fall der Verteilerschlüssel in der Abrechnung überhaupt nicht nachvollzogen werden kann, dann besteht formelle Unwirksamkeit mit der Folge, dass die Nachzahlung nach Ablauf von einem Jahr nicht mehr gefordert werden kann.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt



Rückfrage vom Fragesteller 15.05.2017 | 15:35

Sehr geehrter Herr Dratwa,

Haben Sie vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Natürlich ist die Nebenkostenabrechnung richtig aufgeschlüsselt, das heißt wir können einzelne Post sauber ablesbar der Abrechnung entnehmen. Aber wie gesagt der Verteilungsschlüssel der mit diversen Zahlen angegeben ist wie zB. 1000 oder 945 ist für uns natürlich gar nicht nachvollziehbar, da er ja auch nicht im Mietvertrag so vereinbart wird - deshalb pochen wir ja auch darauf, dass wir eine Neuberechnung auf m2 Basis bekommen - was allerdings der Vermieter abtut mit "wurde schon immer so berechnet" & ist nach aktuell gültiger Teilungserklärung durchgeführt worden - dabei müssten doch hier ganz klar § 556a Abs. 1 BGB greifen. Dazu kommt, das der Posten "Dachwartung" alleine 2/3 der Nebenkostenabrechnung ausmacht, dies wurde von der Firma Mineko auch herausgestellt, dass dies nicht umlagefähig sei, das es nicht im Mietvertrag vereinbart ist.

Was antworte ich jetzt am bestem dem Vermieter ?

MfG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 15.05.2017 | 18:29

Sehr geehrter Ratsuchender,

§ 556a Abs. 1 Satz 1 regelt klar den Fall, dass die Betriebskosten nach Wohnfläche umzulegen sind, falls nichts anderes vereinbart ist.

Da in Ihrem Mietvertrag der Umlageschlüssel fehlt, ist in der Tat nach Wohnfläche umzulegen.

Die Argumentation Ihres Vermieters, das haben wir immer so gemacht, ersetzt keine notwendige Vereinbarung über den Umlageschlüssel und greift vor Gericht nicht durch.

Umgelegt hat der Vermieter nach Miteigentumsanteilen(1000 oder 945 ) .

Dies kann so gemacht werden, muss aber diesbezüglich im Mietvertrag auch so vereinbart werden, was vorliegend jedoch fehlt und daher zu einer fehlerhaften Abrechnung führt.

Meines Erachtens ist aufgrund des für Sie nicht nachvollziehbaren Verteilerschlüssels die gesamte Abrechnung daher formell unwirksam.

Ich habe gerade einen solchen Fall vor Gericht laufen. Der Richter war sich in der mündlichen Verhandlung allerdings noch nicht ganz schlüssig darüber, ob der nicht vereinbarte Umlageschlüssel bzgl. von Miteigentumsanteilen zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung führt. Es geht letztlich um die Frage, ob ein juristischer Laie erkennen kann, dass nach Miteigentumsanteilen umgelegt wird.

Die weiter nicht vereinbarte Umlage von Dachwartung geht ebenfalls nicht, Sie müssen nur das an Nebenkosten zahlen, was diesbezüglich im Mietvertrag steht. Mithin ist die Abrechnung insofern bezüglich der Position Dachwartung zu kürzen und weiter hat der Vermieter nach Wohnfläche umzulegen. Sie sollten dies noch einmal dem Vermieter schreiben. Falls immer noch nicht reagiert wird, sollten Sie einen Anwalt einschalten, wobei Sie gerne auf mich zurückgreifen können.


Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

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