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Nebenkostenabrechnung / Wasserverbrauch


22.07.2007 16:03 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann




Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte,

ich habe mich bereits ein wenig in das Thema Mietrecht und Nebenkostenabrechnungen eingelesen...und habe mir deshalb auch
mehrere Urteile diverser OLG´s und des BGH´s aufgehoben.

Es geht um folgenden Sachverhalt:

Ich bewohne mit meiner Frau eine 45(!!!)m2 Wohnung.
Der Vermieter wollte bei Einzug eine NK-Vorrauszahlung in Höhe von EUR 80.- vereinbaren.
Da ich jedoch schon desöfteren gelesen habe, das Vermieter die Nebenkostenvorrauszahlungen extra niedrig ansetzen, um den Wohnraum vermietbar zu machen, und ich desweiteren gelesen habe,
das man schon mit min. 2,50 EUR NK pro m2 rechnen muss, habe ich gleich eine Höhere Vorrauszahlung in Höhe von EUR 100.- ( wohlgemerkt für eine 45m2 Wohnung ) vereinbart.
Da die Gerichte wohl urteilen, es sei egal ob 10.- EUR oder 100.-EUR als Vorrauszahlungen vereinbart werden, man muss immer nachzahlen, sollte es die Abrechnung so ergeben. ( bitte korrigieren Sie mich, sollte ich falsch liegen.)

Wie gesagt, wir haben EUR 100.- vorrausgezahlt. Abrechnungszeitraum 12 Monate ( Gesamt 1200.- EURO )
Zählerstände sind alle geprüft.
Nun sollen wir jedoch, angeblich wegen des hohen Wasserverbrauches EUR 790.- nachzahlen!!!

Jetzt habe ich ein urteil vorliegen, indem es heißt:
"Sollten sich von einem Jahr auf das andere die Wasserkosten verdoppeln ist das unplausiebel". Der Vermieter muss die Kostensteigerung erklären, sonst bekommt er nicht die geforderten Betäge.
LG HH 316 S 15/00

Kann ich mich auf o.g. Urteil beziehen / Hat es auch bestand ?
Was genau bedeutet..."er muss die Kostensteigerung" erkären?
Reicht es wenn er sagt, sie haben mehr verbraucht???

Außerdem habe ich in einem Urteil gelesen,man kann sich gegen
solche horrende Nachzahlungen nur Schützen, wenn man sich im Mietvertrag bei Abschluss bestätigen lässt, das bisher nicht mehr als (Beispiel: 2,20 EURO pro m2 )an Gesamtnebenkosten angefallen sind!

Deshalb habe ich genau diese Klausel in meinen Mietvertag aufnehmen lassen. ( nicht mehr als EUR 2,20 pro m2 )
Nun sind es jedoch fast doppelt soviel!!!

Kennen Sie dieses Urteil?? ich benötige nämlich dringend das AZ, da ich es verlegt habe!

Bringt mir die vereinbarte Klausel etwas ?
Muss ich die Nachzahlung leisten oder kann ich mich auf die Urteile beziehen?

Herzlichen Dank für Ihre Bemühungen!

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Nach eine Entscheidung des BGH vom 11.02.2004 kann der Vermieter auch dann eine Nachzahlung verlangen, wenn die vorab vereinbarte Vorauszahlung von den tatsächlichen Kosten weit überschritten wird.

Etwas anderes kann nur gelten, wenn besondere Umstände vorliegen. Solche besonderen Umstände können etwa zu bejahen sein, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat, um den Mieter über den Umfang der tatsächlichen Mietbelastung zu täuschen und ihn auf diese Weise zur Begründung eines Mietverhältnisses zu veranlassen.

Zur Beantwortung Ihrer Frage kommt es also nicht darauf an, ob Sie mit dem Vermieter eine Obergrenze für Betriebskosten verhandelt haben, sondern ob der Vermieter in Ihnen (nachweislich) die Vorstellung erweckt hat, die vereinbarten Vorauszahlungen würden auf jeden Fall ausreichen und er sie ggf. sogar getäuscht hat.

Die Beweispflicht dafür liegt bei Ihnen.

Möglicherweise lässt sich aus der Vertragsklausel etwas zu Ihren Gunsten herleiten, aber dazu müsste der Vertrag konkret geprüft werden - Ihre Schilderung hier gibt dazu nichts her.

Was die konkrete Höhe der Wasserkosten angeht, ist nicht klar, ob sich diese im Verhältnis zum Vorjahr deutlich erhöht haben, oder nicht. Ihre Vorjahreskosten haben Sie leider nicht genannt, so daß hier keine Vergleichsmöglichkeit besteht.

Grundsätzlich ist der Vermieter aber dazu verpflichtet, die Wasserkosten der Höhe nach nachzuweisen und zu belegen. Sind sie unverhältnismäßig hoch, besteht Klärungsbedarf und für den Mieter ein Zurückbehaltungsrecht, bis geklärt ist, warum die Kosten so hoch sind.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen und die weitere Vertretung selbstverständlich gerne zur Verfügung.



Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395
Skype: schwartmann50733

www.rechtsanwalt-schwartmann.de
www.mietrecht-in-koeln.de
www.net-scheidung24.de
www.online-rechtsauskunft.net
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