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Nebenkostenabrechnung Waschmünzen

| 02.01.2010 20:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Vor ca. 4 Jahren wurde das Anwesen verkauft und die Tochter des neuen Besitzers hat die Hausverwaltung übernommen. Seit dieser Zeit gibt es nur noch Probleme mit der NKO-Abrg. Es wird keine Abgrenzung Wasser /Abwasser oder Müll mehr vorgenommen und dies obwohl wir jede Menge Gewerbe in diesem Block haben (Tengelmann, Cafeterias, Frisör ect.) Auch werden die Waschmünzen einmal mit € 4.400.-- als Erlös abgerechnet,das nächste Jahr wieder nicht usw. Im qm-Preis ist bereits die Waschküche einbezogen, also steht uns doch der Erlös zu, zumal der Strom, Ab/ Frischwasser gesamt in der NBKO- berechnet ist.

Auch dieses Jahr legte ich wieder einen Widerspruch ein.
Darauf hin kam die Kündigung meines Tiefgaragenplatzes (leider getrennter Vertrag) den ich bereits seit 14 Jahren besitze.

Nun meine Fragen:

Wie müssen die Waschmünzenerlöse abgerechnet werden?
Kann ich gegen die Kündigung Tiefgaragenplatz (willkürlich, Treu-Glauben o.ä.) Widerspruch einlegen?
Kann ich die Nebenkosten bis zu einer ordentlichen Abrechnung kürzen?
Vielen Dank für Antwort

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


I.

Wie die Betriebskosten umzulegen sind, ergibt sich aus dem Mietvertrag. In Ihrem Mietvertrag dürfte eine Klausel enthalten sein, die festlegt, welche Betriebskosten die Mieter zu tragen haben und welcher Umlageschlüssel angewendet werden muß.

An den durch den Mietvertrag vorgegebenen Umlageschlüssel muß sich der Vermieter halten.


II.

Dafür, wie Waschmünzenerlöse abzurechnen sind, gibt es keine allgemeingültige Regel. Vielmehr kommt es darauf an, welche vertragliche Grundlage diesbezüglich besteht. Sie müßten also zunächst prüfen, ob es für die Abrechnung der Waschmünzen eine schriftliche Vereinbarung gibt. Existiert kein schriftlicher Vertrag, müßte geprüft werden, ob es mündliche Absprachen gibt. Sind auch keine mündlichen Absprachen getroffen worden, ist zu fragen, ob durch konkludentes Handeln eine einem Vertrag gleichzusetzende Rechtslage eingetreten ist.

Da Sie zu den Waschmünzen keine weiteren Erläuterungen aufführen, nehme ich an, daß in der Waschküche Waschmaschinen aufgestellt sind, die man durch den Einwurf von Münzen nutzen kann.

Offen lassen Sie, wer - sofern ich mit der obigen Annahme richtig liege - die Waschautomaten aufgestellt hat. Wenn der Vermieter die Geräte zur Verfügung stellt, spricht einiges dafür, daß ihm der Erlös zustehen soll. Ferner müßte man wissen, wer die Münzen verkauft oder verteilt, um beurteilen zu können, was mit den "Waschmünzenerlösen" zu geschehen hat.


III.

Die Kündigung des TG-Stellplatzes ist zulässig, wenn der Stellplatz nicht Bestandteil Ihres Mietvertrags ist. Jede Vertragspartei kann dann das Mietverhältnis über eine Garage ohne Beachtung besonderer Fristen oder Formen kündigen.

Sie sollten Folgendes prüfen: Sind Wohnung und Garage gleichzeitig an Sie vermietet worden? Gibt es getrennte Mietverträge oder sind Garage und Wohnung in einem Formular aufgeführt? Sind Vermieter von Garage und Wohnung identisch?

Wenn zwei getrennte Mietverträge vorliegen und auch sonst keine Umstände dafür sprechen, daß Wohnung und Garage zusammengehören, ist die Kündigung des Mietverhältnisses betreffend die Garage zulässig.

Rechtswidrig könnte die Kündigung sein, wenn die Kündigung ausgesprochen worden ist um Sie zu schikanieren. Ihre Schilderung spricht dafür; eine andere Frage ist es, ob Sie das im Streitfall vor Gericht beweisen können.


IV.

Sofern eine Ihrer Meinung nach unzutreffende Nebenkostenabrechnung vorliegt, dürfen Sie die laufenden Vorauszahlungen nicht ohne weiteres einstellen oder reduzieren. Sie haben vielmehr ein Prüfungsrecht und können eine ordnungsgemäße Abrechnung verlangen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 02.01.2010 | 23:17

Sehr ggehrter Herr Rechtsanwalt Raab,

im Mietvertrag steht: Der Vermieter bestimmt einen- auch für einzelne Betriebskostenarten unterschiedlichen-geeigneten Verteilungsschlüssel im Rahmen der gesetztlichen Bestimmungen nach billigem Ermessen. Bei Vorliegen sachlicher Gründe ist der Vermieter berechtigt, den einmal bestimmten Verteilungsschlüssel im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen nach billigem Ermessen für die Zukunft zu ändern.
Soweit ich informiert bin, muss aber Gewerbe zu Wohnfläche abgegrenzt werden. Es wurde noch nie ein Verteilerschlüssel angegeben ein Vorwegabzug Gewerbe ist in der NBKO- Abrg. auch noch nie erfolgt.
Die Waschautomaten plus Trockner wurden von dem vorherigen Besitzer aufgestellt, es gibt keinen schriftlichen Vertrag, auch nichts mündliches, aber von der vorherigen HV wurde immer der Erlös in der NBKO- Abrechnung gutgeschrieben. Von der neuen HV ein Jahr schon, im nächsten Jahr wieder nicht. Es sind bis zu drei 0,50 Cent - Münzen in die Auftomaten einzuwerfen, je nach Waschprogram. Den Satz des " ob durch konkludentes Handeln.... " verstehe ich gar nicht. Was ist denn konkludent?
Dass es zu der TG einen getrennten Vertrag gibt erwähnte ich schon, in den neuen Verträgen ist der Vermieter von Wohnung + Tiefgarge identisch, hat das noch eine bestimmte Aussage?
Vielen Dank für Beantwortung der Nachfrage

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.01.2010 | 12:39

Sehr geehrte Fragestellerin,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Im Regelfall bestimmt der Vermieter den Verteilerschlüssel per Vertrag. D. h. im Mietvertrag ist genannt, welcher Verteilerschlüssel anzuwenden ist.

Folgende Verteilerschlüssel sind möglich:

- nach Wohnungsgröße (Quadratmeter der Wohnfläche)
- nach Personenzahl
- nach Wohneinheiten
- nach Verbrauch und
- nach Miteigentumsanteilen

Ist kein Verteilerschlüssel vereinbart, gilt § 556 a BGB, d. h. die Abrechnung erfolgt nach Wohnfläche. Der Wortlaut im Mietvertrag orientiert sich am Wortlaut der Vorschrift des § 556 a BGB.

Bezüglich der Änderung des Umlageschlüssel ist zu beachten, daß der einmal vertraglich festgelegte oder vereinbarte Verteilerschlüssel weder einseitig durch den Vermieter noch durch Mehrheitsbeschluß der Mieter geändert werden kann. Grundsätzlich müssen alle Vertragsparteien der Änderung zustimmen; vgl. LG Wiesbaden in WM 1992, Seite 630.


2.

Wenn sich in einer Einheit Wohnungen und Gewerberäume befinden, muß der Vermieter dies bei der Kostenverteilung berücksichtigen. Geschäfte, Firmen oder Büros verursachen im Regelfall höhere Betriebskosten als Wohnungen. So sind hier z.B. die Grundsteuern höher. Ein Friseurgeschäft oder eine Gaststätte haben auch einen höheren Wasserbedarf. Grundsätzlich müssen die Mieter nur die Kosten bezahlen, die auf die Mietwohnungen anteilmäßig entfallen.

Befinden sich Gewerberäume und Mietwohnungen in einem Haus, ist die Betriebskostenabrechnung nach Wohnungen und Gewerbeeinheiten zu trennen. Zumindest muß der Verteilerschlüssel dies entsprechend berücksichtigen. Das kann beispielsweise durch die Angabe der Fläche, die der Gewerbeanteil am Gebäude einnimmt, geschehen.


3.

Bezüglich der Waschmünzen kann man aufgrund der Sachverhaltsschilderung leider nicht prüfen, was mit dem Erlös zu geschehen hat. Hierfür bedarf es weiterer Sachverhaltsaufklärung.

Die Geräte sind, wie Sie schreiben, "von dem vorherigen Besitzer aufgestellt" worden. Ich unterstelle, daß es sich bei dem "vorherigen Besitzer" um den vormaligen Eigentümer und Vermieter handelt. Naheliegend wäre es davon auszugehen, daß der Erlös aus der Nutzung "angespart" wird, um davon Reparaturen und ggf. neue Geräte anschaffen zu können. Anhand Ihrer Schilderung ergibt sich keinerlei Sinn, die Einnahmen wieder unter Mietern (nach welchem Schlüssel?) zu verteilen. In diesem Fall wäre es völlig überflüssig, Geldautomaten zu verwenden.


4.

Konkludentes Handeln bedeutet schlüssiges Handeln. Darunter versteht man ein Handeln, das eine bestimmte konkrete Schlußfolgerung zuläßt, ohne daß darauf dann noch ausdrücklich hingewiesen werden müßte.

Bezüglich der Waschautomaten könnte ein Vertrag durch konkludentes Handeln etwa dadurch zustande gekommen sein, daß sich Vermieter und Mieter vollkommen einig sind, was mit dem Erlös zu geschehen habe. Der Sachverhalt gibt aber hierzu keine Anhaltspunkte.

Deshalb kann, wie ich oben schon erwähnt hatte, eine rechtliche Prüfung diesbezüglich leider nicht erfolgen.


5.

Wie Garagestellplatz und Wohnung bei anderen Mietern vermietet werden, wie also dort die Mietverträge ausgestaltet sind, ist für Ihre Mietverträge ohne rechtliche Bedeutung. Sie haben einen Mietvertrag betreffend die Wohnung und einen weiteren bezüglich des Stellplatzes. Ob die Verträge gleichzeitig abgeschlossen worden sind und ob es sich um identische Vermieter handelt, sagen Sie leider nicht.

Deshalb wird man davon auszugehen haben, daß die Kündigung des TG-Stellplatzes rechtmäßig ist. Jedenfalls gibt die Schilderung des Sachverhalts keine Möglichkeit, die Wirksamkeit der Kündigung unter anderen Gesichtspunkten als dem Schikaneverbot zu prüfen. Und hier gilt das oben bei der Beantwortung der Frage Gesagte.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 03.01.2010 | 20:53

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"Die Antwort zu den Erlösen aus Waschmünzen ist falsch!! Im Forum des Mietervereins, sowie auf der Website eines Rechtsanwaltes für Mietrecht nachzulesen. Außerdem habe ich aus Mißtrauen auf diese unverständliche Antwort einen Online Anwalt angerufen. Auch dieser bestätigte mir, dass die Erlöse aus Waschmünzen selbstverständlich anzurechnen sind. Auch stimmt nicht, dass Waschmünzenerlöse als Rücklage oder für Reparaturkosten verwendet werden dürfen!
Ich hatte das Gefühl, dass der Anwalt meine Fragen nicht wirklich verstanden hat oder sein Fachgebiet nicht das Mietrecht ist. Schade "
Stellungnahme vom Anwalt:
Die Bewertung ist in keinster Weise nachvollziehbar. Die Fragestellerin übersieht, daß zu der Anfrage bezüglich der Erlöse aus Waschmünzen keine Antwort möglich war, weil es an einer Sachverhaltsschilderung fehlte, auf deren Grundlage eine rechtliche Beurteilung möglich gewesen wäre. Dies ist der Fragestellerin auch ausdrücklich mitgeteilt worden, wobei ich in der ersten Antwort um ergänzende Stellungnahme gebeten hatte. Deshalb kann die Antwort zu den Erlösen aus Waschmünzen nicht falsch sein. Wenn die Fragestellerin einen anderen Anwalt telefonisch befragt und den Sachverhalt dann vollständig schildert, wird sie natürlich eine Antwort erhalten. Es ist daher schon als unseriös zu bezeichnen, wenn vorgehalten wird, eine Antwort sei falsch, obwohl eine Antwort mangels ausreichender Sachverhaltsschilderung gar nicht erfolgt ist. Man sollte von jedem Fragesteller schon erwarten dürfen, daß er die Antworten des Rechtsanwalts sorgfältig liest.