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Nebenkostenabrechnung, Verweigerung in Belegeinsicht

| 13.09.2018 18:27 |
Preis: 100,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte/r RAin

Es wird gebeten, die Antworten mit Urteilen zu belegen.

1) In einem Mehrfamilienhaus werden zwei Wohnungen ausgebaut. Somit erhöht sich die Gesamtwohnfläche (geschätzt 40qm). In der Nebenkostenabrechnung wird aber noch die alte Wohnfläche angeben, trotz mehrfacher Bemängelung. Ist die rechtens? Ist dies ein formaler Fehler?
2) Der Vermieter verweigert seit Jahren die Einsicht in die Belege zur Nebenkostenabrechnung. Welche Rechte hat der Mieter? Und: Kann eine Nachzahlung zurückgehalten werden? Klage einreichen und dann wird trotzdem verweigert ist wohl keine Option.
3) Seit zwei Jahren wird im Winter tagsüber gerade mal so geheizt, in der Nacht voll. Und im Sommer wird trotz Außentemperasturen von fast 40°C Tag und Nacht voll geheizt (mit Temperaturlogger belegbar). Welche Rechte hat der Mieter?
Zusatz: In der Wohnung lebt auch eine alte, demente Frau, die auch im Sommer mal unbemerkt die Heizung aufdreht. Dies kann dann wegen Dehydration lebensgefährlich sein. Der Vermieter ist medizinisch gebildet.
4) Kann bei Verweigerung der Korrektur einer formal falschen Nebenkostenabrechnung die Nebenkostenvorauszahlung einbehalten werden?
5) Können zuviel berechnete Beträge in der Nebenkostenabrechnung bei einer Nachzahlung geschätzt und einbehalten werden (unter Vorbehalt)?

MfG
13.09.2018 | 21:42

Antwort

von


(1784)
Damm 2
26135 Oldenburg
Tel: 0441 26726
Web: http://www.rechtsanwalt-bohle.de
E-Mail:
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Sehr geehrter Ratsuchender,


sicherlich hat die veränderte Gesamtwohnfläche Einfluss auf die Verteilung der Nebenkosten, so dass die Abrechnung dann fehlerhaft ist. Angebliche Nachzahlungen sind nicht zu leisten, da fehlerhafte Abrechnungen nicht fällig sind.


Der Vermieter ist verpflichtet, die Belege der Gesamtforderungen und auch die Abrechnungen der anderen Nutzer auf Verlangen Ihnen zur Verfügung zu stellen. Sofern Sie die Kosten für Kopien übernehmen, muss er Ihnen auch die Kopien zur Verfügung stellen.

Zudem hat der Mieter auch das Recht, die anderen Nebenkostenabrechnungen zur Einsicht zu bekommen, da nur so der Verteilerschlüssel geklärt werden kann.


Ich verweise auf

https://rabohledotcom.wordpress.com/2018/02/13/neues-zur-nebenkostenabrechnung/

und die dort behandelte Entscheidung (BGH, Urt.v. 07.02.2018, Az.: VIII ZR 189/17).



Weiter hat der BGH deutlich gemacht, dass die Darlegungs- und Beweislast für ungewöhliche Abrechnungspositionen beim Vermieter liegt. Insoweit müssen Sie also nur den Heizbetrieb darlegen.

Da der Vermieter gehalten ist, die wirschaftlich günstigste Bewirtschaftung vorzunehmen, werden Sie auch insoweit die Kosten nicht zu tragen haben und können mögliche Nachzahlungen verweigern. Auch kann der Mehrverbrauch natürlich geschätzt werden und die Kosten dann gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden.

Weitergehende Rechte auf Unterlassung haben Sie nicht.



Verweigert der Vermieter die Einsicht in die Belege, gibt es folgende Möglichkeiten:

A)
Zum einen können Sie auf Einsicht, ordnungsgemäße Abrechnung und Rückzahlung der sich daraus ergebenen Beträge im Wege der Stufenklage in der Tat klagen. Hält der Vermieter sich nicht daran, könnte so ein Urteil mit Ordnungsgeld zwangsvollstreckt werden.

B)
Zum anderen können Sie die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen zurückhalten, d.h. auf ein Sperrkonto legen. Sollte der Vermieter dann aber die Abrechnungen ordnungsgemäß erstellen, müssten diese zurückbehaltenen Beträge an den Vermieter ausgezahlt werden.

Diese Zurückbehaltung dient also nur als Druckmittel; Sie können und dürfen das Geld nicht endgültig einbehalten.


Ich würde Ihnen dazu raten, beide Möglichkeiten zu nutzen, um ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnungen zu bekommen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg


Nachfrage vom Fragesteller 13.09.2018 | 22:03

Sehr geehrter Herr Bohle,

vielen Dank für die Antwort, insbsondere für das BGH-Urteil.

Nachfrage besteht bei der Verweigerung in die Belegeinsicht. Sie schreiben, man kann die Nebenkostenvorauszahlung einbehalten. Ein anderer Anwalt sagte mir, er kenne dies nicht. Der Einbehalt könne zur fristlosen Kündigung führen.
Gibt es diesbezüglich Urteile?

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 13.09.2018 | 22:11

Sehr geehrter Ratsuchender,


sicher, so z.B. BGH, Beschl.v. 22.11.2011, Az.: VIII ZR 38/11.

Die Geltendmachng des Zurückbehaltungsrechtes kann auch nicht zur Kündigung führen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

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"Danke, die Fragen wurden umfassend beantwortet und wie gewünscht mit Urteilen belegt.
Hat mir sehr vor Fehlentscheidungen geholfen."
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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 13.09.2018
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Hat mir sehr vor Fehlentscheidungen geholfen.


ANTWORT VON

(1784)

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