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Nebenkostenabrechnung - Nachzahlungsforderung

11.08.2008 15:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Schwiegermutter bekam letzte Woche erstmalig eine Nebenkostenabrechnung. Sie wohnt seit 1999 in der Wohnung. Die Miete laut Mietvertrag DM 900,- (Mieterhöhungen sind seitdem nicht erfolgt).
Im Mietvertrag ist kein separater Betrag für die Nebenkosten ausgewiesen. Der Vertrag enthält einen Passus.
" ...in der Miete sind die Betriebskosten gemäß Zweiter Berechnungsverordnung, §27 Absatz 1, Anlage3, ermittelt aufgrund der letzten Berechnung des Vermieters (vom ..keine Angabe...) anteilig enthalten. Die Betriebskosten, wie nachfolgend spezifiziert, sind als Vorschuß vom Mieter an den Vermieter zu zahlen und werden jährlich abgerechnet. Die Umlegung der Kosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung ist in §5 dieses Vertrages gesondert geregelt."

Es werden jetzt die Kosten spezifiziert, die enthalten sind, z.B. Grundsteuer, Kosten Wasserversorgung, Entwässerung, Müllabfuhr, Schornstein, Versicherung etc.

Im §5 steht dann "Die Betriebskosten der Heizung + Warmwasserversorgung sind in dem vereinbarten Mietzins nicht enthalten, sie werden vom Vermieter angemessen auf die daran angeschlossenen Wohnungen umgelegt.....
Die Betriebskosten werden vom Vermieter entsprechend den gesetzlichen Abrechnungsmaßstäben umgelegt....... "

Wie Eingangs erwähnt, ist dieses die erste vorgelegte Nebenkostenabrechnung. Die Abrechnung erfolgte von der Fa. ISTA. Der Abrechnungszeitraum ist vom 1.10.06 - 30.9.07

Die Abrechnung enthält alle Kosten wie Heiz- + Warmwasser sowie Versicherung, Grundsteuer, Kaltwasser, Müll, Abwasser, Strom.

Da seinerzeit mündlich über einen Betrag von DM 150,- als Nebenkosten gesprochen wurde, wird unter Berücksichtigung dieser Vorauszahlung (€ 900,-) nun eine Nachforderung von €584,90 gestellt.
Ist diese rechtens?

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und insbesondere unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes beantworte ich Ihre Frage zusammenfassend wie folgt:

Allein der Umstand, daß Ihre Schwiegermutter bislang keine Nebenkostenabrechnung erhalten hat – und somit vermutlich jahrelang zu wenig Nebenkosten hat zahlen müssen – macht ein Umdenken des Vermieters nun nicht rechtswidrig. Dieser kann für die entsprechende Periode eine Nebenkostenabrechnung erstellen und, soweit diese ordnungsgemäß erfolgt, von Ihrer Schwiegermutter möglicherweise eine Nachzahlung auch in dieser Höhe verlangen.
Ob die Nebenkostenabrechnung insgesamt in Ordnung ist, also die richtigen Posten in der richtigen Höhe ausweist, kann von hier aus nicht beurteilt werden. Dabei ist allerdings zu beachten, daß grundsätzlich nur das letzte Abrechnungsjahr geltend gemacht werden kann.
Nach § 556 III BGB muss eine Nachforderung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums geltend gemacht werden. Abrechnungszeitraum ist meistens das Kalenderjahr, so dass eine Nachforderung für 2006 nur bis Ende 2007 gestellt werden darf.
Auch weiter zurückliegende Ansprüche könnte Ihre Schwiegermutter wegen Verjährung zurückweisen.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen. Gerne stehe ich Ihnen auch für die weitere Wahrnehmung Ihrer Interessen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 11.08.2008 | 15:51

Sehr geehrter Herr Müller,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Die Nebenkostenabrechnung als solches ist wohl in Ordnung.
Unsere Interpretation des Mietvertrages ging eher in die Richtung, dass es sich hier um eine Nebenkostenpauschale handelt und von daher eine Nachforderung nicht gestellt werden kann. Ist dem nicht so? (sie könnte aber auch in der Vergangenheit zu viel Nebenkosten bezahlt haben)

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.08.2008 | 16:34

Sehr geehrter Fragesteller,

die von Ihnen vorgenommene Interpretation des Mietvertrages wird wohl einer rechtlichen Überprüfung nicht standhalten. Nach dem von Ihnen vorgelegten Passus im Mietvertrag handelt es sich um in der Miete bereits anteilig angesetzte Nebenkosten. Das bedeutet, daß diese Nebenkosten, wie sie in den Jahren zuvor angefallen sind und vom Vermieter berechnet wurden, bereits angesetzt worden sind; darüber hinausgehende Kosten (oder geringere Kosten) sind aber nicht geregelt. Der nächste Satz spricht ja auch eindeutig von einem Vorschuß; auch von einer gesonderten späteren Abrechnung wird gesprochen.

Gegen eine Pauschale spricht auch, daß eine solche eine negative Abweichung des Gesetzes zu Lasten des Mieters darstellen könnte und somit unwirksam wäre. Denn wenn Ihre Schwiegermutter weniger Nebenkosten zahlen müßte, als sie in der Pauschale bezahlt, so würde der Vermieter entgegen dem Gesetzeswortlaut mehr abrechnen, als ihm zustehen würde. Dies wäre aber unzulässig. Es dürfte im Einzelfall nur eine angemessene Pauschale angesetzt werden.

Sollte Ihre Schwiegermutter davon ausgehen, daß Sie zuviel Nebenkosten gezahlt hat, könnte sie, unter Beachtung der Verjährungsvorschriften, eine genaue Abrechnung der letzten Jahre verlangen und möglicherweise eine Rückzahlung erhalten.

Mit freundlichen Grüßen

Florian Müller
(Rechtsanwalt)

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