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Nebenkostenabrechnung - Hausmeister


31.07.2006 00:08 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsgelehrte,

ich benoetige zweierlei Auskuenfte in Bezug auf die Antwort eines Vermieters hinsichtlich der beanstandeten Hausmeisterdienste, enthalten in einer Nebenkostenabrechnung, gegen die Widerspruch eingelegt worden ist:

1. Klarheit ueber die rechtliche Situation in Bezug auf die Androhung der einseitigen Kuendigung und die Nichteinberufung einer Mieterversammlung
2. Hinweise bzgl einer geeigneten Antwort auf dieses Schreiben unter Beruecksichtigung, dass
- der Hausmeisterdienst vom Ehemann der Hausverwalterin verrichtet wird
- ich natuerlich imstande bin, die Ausfuehrung der Dienste zu osservieren und diese meiner Meinung nach unzureichend sind
- saemtliche Anspielungen auf Gespraeche mit anderen Mietern unsinning sind
- die Nebenkosten betragen ca. 1/3 der Miete fuer eine 55m2 Wohnung

Anbei die beiden Schreiben - ich hoffe, dass Sie selbige interessant finden werden.

Mit besten Gruessen.

Anschreiben (Auszug)

Ich habe eine weitere Zahlungsforderung bzgl der Nebenkostenabrechnung von Ihnen erhalten, nachdem die von Ihnen vorgelegten Informationen bzgl. des Hausmeisterdienstes keineswegs zufriedenstellend waren. Meinen Nachforschungen zufolge haben mindestens vier Parteien im Hause gegen Ihre Abrechnung Widerspruch eingelegt. Bitte legen Sie mir umgehend den Anstellungsvertrag und Aufgabenkatalog des Hausmeisters vor.

Weder Gartenpflege, Reinigung des Gehwegs, der Zufahrten und der Mülltonnen sind durchgefuehrt worden. Eis- und Schneebeseitigung wurden ebenfalls vollkommen ungenuegend ausgefuehrt. Ein Jahresbetrag von ca 5000+1000 EUR fuer Hausmeister- und Winterdienstkosten erscheint mir ueberhoeht, aber in Anbetracht der Tatsache, dass kaum jemals die typischen Hausmeisterarbeiten verrichtet worden sind, eine Frechheit.

Ich erwarte rueckwirkend eine Kostensenkung fuer die Hausmeisterdienste. Ausserdem werde ich den Hausbesitzer informieren und erwarte mir umgehend die Einberufung einer Mieterversammlung.

Antwort (Auzug)

Bzgl Widerspruechen - Da liegen Sie leider nicht richtig. Lediglich Ihre wohl sehr "gute" Nachbarin xxxx hat hier moniert. Der Hausmeister ist nicht angestellt. Es ist eine beauftragte Firma. Den Gewerkevertrag übersenden wir Ihnen gerne gg Kostenerstattung von insgesamt 2,20 € im voraus auf das Konto Nr xxxx.
Es entspricht nicht den Tatsachen, dass die Reinigungsarbeiten nicht durchgefuehrt worden sind. DASS die Arbeiten stets vollständig und korrekt ausgeführt wurden, können z.B. die Nachbarn xxxx bestaetigen. Auch der Winterdienst wurde satzungsgemäß ausgeführt. Dies wurde uns von den Gewerbebetrieben bestätigt und ergab sich auch aus hausverwaltungstechnischen Kontrollen.
In den jaehrlichen Kosten sind z.B. auch 280 € Gebühr für Grünschnittabfuhr enthalten. Die restlichen Kosten sind monatlich 340 € zzgl. 55 € Mwst. Darin enthalten ist auch der ja für die Liegenschaft nicht unerhebliche Geräteeinsatz für Rasenschnitt, Heckenschnitt, Transport von Grünschnitt usw.
In der Winterdienstpauschale von nunmehr nur noch 850 € + 135 € Mwst. ist mitunter auch das Streusalz, spezielle Winterdiensthaftpflichtversicherung etc enthalten. Eine Kostensenkung ist nicht möglich und auch nicht forderbar.

Eine Mieterversammlung wird nicht stattfinden. Es wird Ihnen keine Plattform in Form einer Mieterversammlung geboten, Ihre Hetze gegenüber Hausmeisterdienst / Hausverwaltung auszubreiten. Wir untersagen Ihnen hiermit auch ausdrücklich, dies auf anderem Wege weiter zu tun. Sollten wir weiter über Ecken erfahren, dass Sie versuchen, andere Mieter zur Rebellion gegen Hausmeisterdienst und Hausverwaltung aufzuhetzen, sehen wir das notwendige Vertrauensverhältnis zwischen Mietpartei und Vermieter als gescheitert an.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Eine fristlose Kündigung gem. § 543 BGB setzt eine Zerrüttung des Vertragsverhälntisses voraus, die allerdings so schwer wiegen muss, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Regelmäßig wird das störende Verhalten von dem Vermieter zuvor erfolglos abgemahnt werden müssen. Selbst wenn Sie mit den Mitmietern über die Rechtmäßigkeit des Ansatzes der Hausmeisterkosten Gespräche führten, wird darin keine Hetzkampagne gegen den Vermieter gesehen werden können, so dass aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung kein fristloser Kündigungsgrund vorliegen wird. Verbreiten Sie allerdings bewusst wahrheitswidrige Behauptungen hinsichtlich der Hausmeisterkosten wird eine darauf gestützte fristlose Kündigung begründet sein.

Weiterhin ist die Mieterversammlung gesetzlich nicht geregelt, so dass Sie bei dem Fehlen entsprechender mietvertraglicher Regelungen keinen Anspruch auf die Einberufung einer solchen haben werden.

Falls Sie unter Beweis stellen können, dass die Kosten für die Arbeiten, die unter der Position Hausmeister abgerechnet werden, tatsächlich nicht bzw. nur unzureichend ausgeführt wurden, werden Sie die Nebenkostennachforderung entsprechend kürzen können. Um einen detaillierten Vortrag leisten zu können – auch in einem späteren Prozess - , rate ich Ihnen jedoch an, Einsichtnahme in die Belege zu nehmen und auch den Hausmeistervertrag nebst eines Leistungsverzeichnisses einzusehen, zumal in die Hausmeisterkosten auch die Kosten für den Gartengeräteeinsatz, den Heckenschnitt, u.ä. miteingerechnet wurden. In einer Stellungnahme vorab sollten Sie konkret darlegen, welche Arbeiten der Hausmeister wann im streitigen Abrechnungszeitraum nicht ordnungsgemäß erledigt hat und hierfür entsprechende Beweise anbieten. Für den erhöhten Kostenansatz der Hausmeisterleistungen können Sie sich ggf. auch auf die Betriebskostenmittelwerte des Mietspiegels für Ihre Gemeinde beziehen oder ein Gegenangebot einer Hausmeisterfirma vorlegen. Im Übrigen weise ich darauf hin, dass die Hausmeisterkosten grds. auch dann abgerechnet werden können, wenn sie von dem Ehemann der Hausverwalterin verrichtet wurden. In Ihrer Stellungnahme sollten Sie weiterhin bestreiten, die Mitmieter im Haus rebellisch zu machen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin
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