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Nebenkostenabrechnung Gewerbe


21.11.2006 20:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Moin,
folgender Sachverhalt.
Wir haben Raeumlichkeiten ( Einzelhandel) in unserem Gebaeude vermietetDiese befinden sichim Erdgeschoß.
Im Untergeschoß befindet sich eine Produktionshalle.
Fuer den Einzelhandel im Ergeschoß wie als auch fuer die Beleuchtung in der Produktion existierte aus baulichen Sonderheiten ein ( 1) Zaehler.
Vermietet wurden die Raeumlichkeiten im Maerz 2003,vereinbart wurde im Mietvertrag eine Nebenkostenpauschale von 150,- per Monat.
Aufgrund des exorbitanten Stromanstieges haben wir bereits 2004 eine Erhoehung angekuendigt, die dann aufgrund der finanziell engen Situation des Mieters nach hinten verschoben wurde.
Im AMerz 2006 haben wir einen eigenen Zaehler fuer den Mieter installieren lassen.
Eine Nebenkostenabrechnung fuer 2005 und 2004 wurde bislang
mit dem Hinweis einer "nicht genau feststellbaren Verbrauch " abgelehnt.
Unsere Nebenkostenabrechnung basiert auf den Verbrauch Monat X 2006 abzgl 10 % fuer den gleichen Monat des Vorjahres( also einer Schaetzung)
Gebaudevielschutz und Grundsteuer entsprechend der Umlage.
Mieter zieht nun zum 30.11.2006 und ich habe leichte Befuerchtungen daß sich die Verbindlichkeiten( ca 7000) in Wohlgefallen aufloesen....
Meine Fragen :
Ist eine Schaetzung basierend auf den aktuellen Verbrauch
rechtens?Sind 10 % Abschlag gerechtfertigt?
Mieter verweigert Zahlung mit dem Hinweis auf nicht korrekte Abrechnung.Wir haben hierzu jaehrlich getrennte Abrechnungen gemacht,die alle entsprechenden Aspekte beinhalten.
Wie soll ich hier vorgehen?
Muessen wirklich alle Nebenkosten in eine Abrechnung?
Besteht in irgendeiner Form eine Mgl. das Problem durch eine Vermieterpfändung oder EV bis zum 30.11.2006 zu loesen?
Wie waere hier die Vorgehensweise?

Freundliche Gruesse,
Sarow
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten:

Zunächst kommt es ganz wesentlich auf den Vertrag an, insbesondere was dort zur Nebenkostenabrechnung geregelt wurde. Dies kann natürlich nicht beurteilt werden.

Grundsätzlich ist so abzurechnen, wie vertraglich vereinbart wurde (also beispielsweise nach qm). Schätzt der Vermieter Verbrauchswerte, obwohl nach dem Vertrag eine verbrauchsabhängige Berechnung der Kosten vereinbart war, so muß der Grund für die Schätzung und die Erläuterung der Schätzgrundlage in der Betriebskostenabrechnung angegeben werden (AG Leipzig, Urteil vom 08.09.2003 – 19 C 12515/02 -).

Sie müssen die Abrechnung also so erstellen, wie Sie dies nach dem Vertrag hätten tun müssen – also genau so, wie in dem Fall, dass kein eigener Zähler installiert worden wäre.

Die letztendlichen Gründe für die Schätzung sind hier nicht offenkundig. Ggf. müssten Sie diese darlegen. Ein vergleich zu Reverenzmonaten (noch dazu mit Abschlag) dürfte in diesem Fall kaum zu beanstanden sein. Aber auch hier kommt es auf die genauen Umstände an.

Wenn die Abrechnungen korrekt und nachvollziehbar waren (insbesondere den Grund und die Grundlage der Schätzung enthielten), können Sie die Rückständigen Beträge beim Mieter klageweise geltend machen.

Alle Nebenkosten müssen grundsätzlich in eine jährliche Abrechnung. Eine Gesamtabrechnung, so verstehe ich Ihre Frage, für den Mietzeitraum kann nicht gefordert werden.

Für eine Regelung im einstweiligen Rechtsschutz sehe ich momentan keine Grundlage. Die Zahlungsansprüche müssten insoweit eingeklagt werden.

Was jedoch möglich ist, ist die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts § 562 i. V. m. § 578 BGB:

(1) Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.
(2) Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.


Das Vemieterpfandrecht müssen Sie ausdrücklich geltend machen.

Wegen der genauen vertraglichen Prüfung halte ich eine weitergehende Beratung für unumgänglich.

Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen nicht ersetzen kann. Für Rückfragen und die weitere Interessenvertretung stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.11.2006 | 21:37

Sehr geehrter Herr Steiniger,
Vielen Dank fuer die schnelle Antwort.
Kann ich aufgrund der Nebenkostenabrechnungen( die der Mieter nicht akzeptiert) trotzdem ein Vermieterpfandrecht geltend machen?
Bzw wenn ich nochmals eine erstelle,die allen gesetzlichen Pflichten bis auufs letzte Genuege traegt, kann ich dann ebenfalls pfaenden?
Ich sende Ihnen nachher unsere Daten und wuerde diesbezueglich gerne Ihre Dienste kurzfristig in Anspruch nehmen.
Freundliche Gruesse,
Sarow

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.11.2006 | 21:58

Grundsätzlich muss eine Forderung bestehen - in Ihrem Fall also die Nebenkosten. Eine Pfändung ist zuächst möglich, allerdings werden Sie die Forderung beweisen müssen. Und hierzu zählt die ordnungsgemäße Abrechung.

Gerne stehe ich für die weitere Vertretung zur Verfügung. Senden Sie mir die Unterlagen besten per Fax (07150-913919) und geben Sie eine Rückrufnummer an. Ich werde Sie dann im Laufe des mmorgigen Tages anrufen.

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