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Nebenkostenabrechnung Gartenpflege und Reparaturkosten Sanitär


| 23.08.2006 17:51 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

in unserer Nebenkostenabrechnung erscheinen mir ein paar Punkte zweifelhaft. Deshalb bitte ich um juristische Einschätzung zu folgenden zwei Positionen:

1. Abrechnung von Kosten für Gartenpflege

Als Mieter haben wir die EG-Wohnung in einem Haus mit drei Wohneinheiten bewohnt. Die beiden oberen Geschosse wurden von der Vermieterin genutzt. Im Mietvertrag wurde unter §1 „Mietsache“ die „anteilige Nutzung des Gartens“ vereinbart. Unter §4 „Miete“, unter dem die Verteilungsschlüssel für die Nebenkosten aufgeführt sind, heißt es weiter:

§4b) folgende Betriebskosten im Sinne von §556 Abs. 1 BGB (erläutert durch §2 Betriebskostenverordnung) sind in der obigen Miete nicht enthalten und deshalb gesondert zu zahlen.
[…]
10. Gartenpflege: Mithilfe nach Absprache

In der Nebenkostenabrechnung berechnet die Vermieterin uns nun jedoch Kosten für die Gartenpflege von 166,02 Euro als anteilige Kosten für:

a) Anschaffung von Rasenrandsteinen zur Neuanlage einer Rasenumfriedung (insg. 120,04 Euro)
b) Kappen zweier Fichtenspitzen (Altbaumbestand), Entsorgung der Grünabfälle (insg. 278,40 Euro)

Müssen wir diese Kosten tatsächlich tragen?
Ist nach Mietvertrag überhaupt eine Übernahme von Kosten vereinbart? Wir dachten, unser Beitrag beschränkt sich auf die Mithilfe.
Und sind die o.g. Positionen überhaupt umlagefähig?


2. Abrechnung Reparatur des Duschabflusses

Wenige Wochen nach unserem Einzug tropfte beim Duschen auf einmal das Wasser durch die Kellerdecke. Ursache hierfür war laut Angaben des Installateurs, dass der Abfluss der Duschwanne nicht ordnungsgemäß installiert wurde: Die Schrauben für die Abflussbefestigung seien mit einem Hammer hineingeschlagen worden, anstatt sie ordnungsgemäß einzuschrauben. Die Dusche wurde bereits lange vor unserem Einzug installiert. Von der Instandsetzungsrechnung in Höhe von 119,89 Euro sollen wir nun 100 Euro als „zumutbaren Kostenanteil“ übernehmen.

Im Mietvertrag heißt es in § 16 „Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume“:

5. Verschuldensunabhängig hat der Mieter die Kosten für kleinere Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlusseinrichtungen von Fensterläden, soweit sie seiner unmittelbaren Einwirkung unterliegen und im Einzelfall einen Betrag von 150 € nicht übersteigen, zu tragen

6. Die Verpflichtung des Mieters nach §16 Ziff. 5 dieses Vertrages ist auf jährlich 8 Prozent der Jahresnettomiete beschränkt.


Müssen wir die Kosten für die Reparatur des Duschablaufes tragen?
Handelt es sich hierbei überhaupt um eine umlegbare Instandhaltungsreparatur? Wenn auch versteckt, wurde uns die Dusche bei Einzug ja in nicht ordnungsgemäßem Zustand übergeben.

Ist die Klausel zur Übernahme von Instandhaltungskosten in unserem Mietvertrag überhaupt wirksam, da ein Höchst-Betrag von 150 € je Einzelfall eingetragen ist?

Ich habe in diversen Veröffentlichungen, auch hier in diesem Forum, etwas von einer 75 €-Grenze gelesen, leider aber ohne Angabe eines Urteiles, auf das sich diese Aussagen stützen.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte.

Gartenpflegekosten dürfen grundsätzlich auf alle Mieter umgelegt werden, auch wenn diese den Garten nicht nutzen (BGH NZM 2004, 545). Dies gilt natürlich erst recht, wenn dem Mieter, wie bei Ihnen, eine Mitnutzung des Gartens eingeräumt wird und Sie ihn tatsächlich nutzen.

Stünde in § 4 b Nr. 10 Ihres Mietvertrages nur „Gartenpflege“ müssten Sie daher grundsätzlich anteilig für die genannten Posten aufkommen. Die sich anschließende Formulierung „Mithilfe nach Absprache“ deutet indes darauf hin, dass der Vermieter Ihnen diese Kosten gerade nicht auferlegen will.

Die Formulierung ist jedoch keinesfalls eindeutig dahingehend zu verstehen, dass Sie als Mieter die Kosten für die Gartenpflege anteilig zu tragen haben. An einer wirksamen Umlagevereinbarung diesbezüglich fehlt es daher. Folglich sollten Sie unter Hinweis auf den einschlägigen Passus im Mietvertrag die Bezahlung dieses Teils der Nebenkostenabrechnung verweigern.

Die Überwälzung von Kosten für Kleinreparaturen auf den Mieter ist grundsätzlich zulässig, wenn sich die Klausel auf Teile der Mietssache bezieht, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind und ein angemessener Höchstbetrag angegeben ist. Der Bundesgerichtshof hat 1992 in einer Entscheidung 150 DM, also ca. 75 € als wirksamen Höchstbetrag anerkannt (Fundstelle: BGH Neue Juristische Wochenschrift 1992, S. 1959).

Im Zuge des seither eingetretenen Kostenanstiegs wird in der Literatur allerdings verschiedentlich ein Betrag von 100 € als angemessen erachtet.

Ihre Schilderungen hinsichtlich des Duschablaufes deuten darauf hin, dass dieser sich bereits zu Beginn des Mietverhältnisses in einem nicht ordnungsgemäßen Zustand befand. Problematisch ist jedoch, dass dieser latente Mangel sich erst jetzt konkretisiert hat, indem es zum Austritt des Wassers kam. Zudem haben Sie das Vorliegen eines Mangels darzulegen und im Streitfalle auch zu beweisen. Ob dies gelingt, möglicherweise unter Berufung auf den Installateur, vermag hier nicht abschließend geklärt werden.

Abschließend möchte ich darauf hinweisen, dass diese Auskunft zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein können, die möglicherweise ein anderes Ergebnis nahe legen. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Tobias Kraft
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 23.08.2006 | 21:10

Sehr geehrter Herr Kraft,

vielen Dank für die schnelle Antwort.

Gestatten Sie mir bzgl. der Beweisproblematik beim defekten Duschabfluss nochmals die Nachfrage zum Aspekt der grundsätzlichen Wirksamkeit des § zur Übernahme von Kleinreparaturen: Wenn der Vertrag eine Übernahme im Einzelfall von bis zu 150 Euro vorsieht, ist diese Klausel dann nicht grundsätzlich unwirksam? D.h. müsse wir überhaupt irgendwelche Kleinreparaturen aufgrund des Vertrages bezahlen?

Wenn die Klausel grundsätzlich unwirksam ist, würde es natürlich auch keine Rolle spielen, ob die Duschabflussreparatur umlagefähig ist oder nicht.

Ihr Kollege Lauer trifft eine solche Aussage in diesem Forum:

http://www.frag-einen-anwalt.de/Kleinreparaturen__f2645.html

Was stimmt denn nun?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.08.2006 | 21:52

Sehr geehrter Fragesteller,

der Fall des Kollegen Lauer betrifft eine Klausel mit einer Höhe von 250 €. Dieser Betrag ist offensichtlich zu hoch und führt dann in der Tat dazu, dass die ganze Klausel unwirksam ist (also nicht etwa mit dem gerade noch zulässigen Inhalt wirksam ist).

Ich stimme Ihnen darüber hinaus zu, dass eine Klausel mit einer Begrenzung von 150 € nach alledem wohl auch unwirksam sein dürfte mit der Folge, dass Sie mangels wirksamer Vereinbarung über die Reparaturhöhe gar nichts für den Duschabfluss zu zahlen hätten.

Ich empfehle Ihnen daher abschließend, dass Sie sich vorrangig auf die Unwirksamkeit der Klausel berufen (sehr wahrscheinlich, aber eben nicht 100%ig sicher) und nur hilfsweise ergänzend auf die Argumentation mit dem schon vorhandenen Mangel.

Ich hoffe, Sie werden diese Angelegenheit in Bälde zu Ihrer Zufriedenheit regeln können.


Mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt

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