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Nebenkostenabrechnung - Frist nach Widerspruch, Zahlung Kaution

01.03.2011 16:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 erreichte uns am 31.12.2010. Nachdem wir sie aufgrund einer hohen Nachforderung genau prüfen wollten, stellten wir einige Dinge fest:

- Abrechnung war sehr pauschal und damit unverständlich

* Keine Angaben zu den Gesamtkosten und deren Zusammenstellung (nur unsere verrechneten Kosten)

* Keine genaue Aufschlüsselung der Gesamtkosten (lediglich ein Ausweis der kWh unseres Wärmemengenzählers, nicht der, der anderen Parteien), Umlageschlüssel für Gesamtkosten nicht nachvollziehbar

* Heizungsbetriebsstrom nur als Kosten ausgewiesen, kein Verbrauch, kein Hinweis auf Abrechnung, kein Nachweis (auf Nachfrage: Schätzwert des Vermieters)

* Keine Verrechnung oder Hinweise auf Einspeisevergütung und rückerstattete Stromsteuer (Blockheizkraftwerk)

* Gravierende, inhaltliche Abrechnungsfehler

* Abrechnung nicht nach gültigen Regelungen (Heizkostenverordnung)

Auf Anfrage wurde nach dem 31.12.2010 lediglich eine Kopie der Gasrechnung hineingereicht, d. h. es fehlen komplett andere Nachweise sowie Aufschlüsselungen der anderen Parteien.

Nachdem wir nun im rechtlichen Rahmen Widerspruch eingelegt hatten, erhielten wir im Anschluss die Kündigung. Im Widerspruch kamen wir auch u. a. auf die Unnachvollziehbarkeit zu sprechen.

Daher die Frage: Sollte der Vermieter unsere Kaution aufgrund dieser (und eventuell noch folgender) Nebenkostenabrechnungen einbehalten, könnten wir dann unter Berücksichtigung von Gesetzen und Rechtsprechungen (BGH, VIII ZR 298/80; VIII ZR 1/06; VIII ZR 1/07, VIII ZR 261/07) davon ausgehen, dass diese Nebenkostenabrechnung als formal falsch galt und eine Neuberechnung nach dem 31.12.2010 damit unzulässig (siehe VIII ZR 84/07 - Ausschlussfrist)?
Falls ja, steht dem dann unser Widerspruch und der Versuch, einer von uns auf aktuellem Recht erstellte Abrechnung (die dem Vermieter auch als Vorschlag vorgelegt wurde) entgegen?

Wie lange darf der Vermieter die Kaution wegen ausstehender Nebenkostenabrechnungen einbehalten? Bis jetzt hatte er sich immer knapp ein Jahr Zeit gelassen. Heißt das, dass wir damit rechnen müssen, nach Auszug bis zu 12 Monate auf unsere Kaution zu warten?


Sehr geehrte(r) Rechtssuchende(r),

Vielen Dank für Ihre Anfrage. Diese möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsdarstellung wie folgt beantworten und vorab darauf hinweisen, dass dieses Forum nur geeignet ist, einen groben Abriss über die rechtliche Lage zu erteilen und kein tiefgründiges Mandantengespräch ersetzen kann, insbesondere das Weglassen wesentlicher Angaben kann das Ergebnis der Beantwortung beeinflussen.


Die Kaution stellt ein Sicherungsmittel des Vermieters mit Blick auf etwaig bestehende Ansprüche gegen den Mieter. Abgesichert sind hierbei Schadensersatzansprüche des Vermieters sowie Ansprüche auf Zahlung von Mietnebenkosten. Mit Urteil vom 18.01.2006, Aktenzeichen VIII ZR 71/05 entschied der Bundesgerichtshof, dass die Mietkaution auch nicht fällige Ansprüche sichert, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben, somit auch auf Nachforderungen aus einer Betriebskostenabrechnung.
Hält der Vermieter einen Anspruch auf Betriebskostennachzahlung für gegeben und behält er die zur Rückzahlung fällige Kaution ein, so ist der Mieter im Zugzwang. Es obliegt sodann dem Mieter, die Vermieter auf Zahlung in Anspruch zu nehmen. Im Falle eines gerichtlichen Verfahrens müsste sodann der Vermieter darlegen und beweisen, dass ihm ein Anspruch als rechtsvernichtende Einwendung gegen den Zahlungsanspruch des Mieters zustünde.

Der Anspruch auf Betriebskostennachzahlung setzt jedoch voraus, dass eine ordnungsgemäße und fristgerechte Betriebskostenabrechnung vorliegt. Soweit Ihr Vermieter den Abrechnungszeitraum 2009 mit Betriebskostenabrechnung vom 31.12.2010 abrechnet, so ist diese unter dem Blickwinkel von § 556 BGB und der hiermit geregelten 12-Monats-Frist nur fristgerecht, soweit die Betriebskostenabrechnung formal korrekt ist. Die Frage nach der formalen Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung beinhaltet die Frage danach, was der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung anzugeben hat und nach welchen Maßstäbe in er abrechnen muss.

So ist es für eine formelle Betriebskostenabrechnung notwendig, dass neben den auf das Gesamtobjekt entfallenden Gesamtkosten der Verteilerschlüssel sowie die Eigenanteile des Mieters dargelegt werden. Sie schildern, das Gesamtkosten überhaupt nicht ausgewiesen seien. Insoweit kann davon ausgegangen werden, dass hierin bereits ein formeller Fehler zu sehen ist.

Soweit die Vermieter zudem einen Schätzwert in die Abrechnung einbringt, so hat er ebenso in der Betriebskostenabrechnung darzustellen, auf welcher Grundlage die Schätzung erfolgte, ob etwa auf vergleichbaren Abrechnungszeiträumen in den vergangenen Jahren oder aber hinsichtlich von Vergleichsräumen.

Auch die Nichteinhaltung der Heizkostenverordnung stellt sich als formeller Fehler dar. Keinen formellen Fehlers sind jedoch Unrichtigkeiten hinsichtlich des Rechenwerkes selbst. Dies stellt eine Frage der materiellen Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung dar.

Erforderlich seitens des Mieters ist jedoch, dass dieser die formelle Fehlerhaftigkeit der Betriebskostenabrechnung binnen weiterer 12 Monate nach Zugang der Betriebskostenabrechnung substantiiert gegenüber dem Vermieter rügt. Substantiiert bedeutet, dass Sie sich nicht allein auf die Nichtnachvollziehbarkeit der Betriebskostenabrechnung stützen können, sondern konkret mitgeteilt werden muss, worin der Fehler gesehen wird. Ist eine solche substantiierte Rüge seitens des Mieters erfolgt, so ist die vorgelegte Betriebskostenabrechnung nicht bestandskräftig. Der Vermieter wäre damit gehalten, eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung zu erstellen und dem Mieter zukommen zu lassen. Aber auch für diese nachträgliche Betriebskostenabrechnung gilt der 12-Monats-Zeitraum. Hat der Vermieter also die ursprüngliche Betriebskostenabrechnung derart spät erstellt und dem Mieter zukommen lassen, dass eine Nachbesserung der Betriebskostenabrechnung nicht mehr möglich ist, so hat dies zu seinen Lasten zu gehen. Dies ist vorliegend gegeben. Mit Ablauf des 31.12.2010 konnte eine Betriebskostenabrechnung nicht mehr fristgerecht zugestellt werden. Insoweit kann der Vermieter keine Nachforderung hinsichtlich des Abrechnungszeitraum 2009 stellen.

Im Ergebnis ist der Vermieter damit auch nicht berechtigt, die Kaution aus diesem Grunde einzubehalten. Hinsichtlich der Rückzahlung der Mietkaution ist zu erwähnen, der hierbei von Gesetzes wegen keine feste Frist vorgesehen ist. Der Rspr. entsprechend kann die Kaution solange zurückbehalten werden, wie Forderungen des Vermieters nicht beglichen wurden. Soweit im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist, nach welchem Zeitraum die Kaution zurückzuzahlen ist, so gilt diese Vereinbarung als Fälligkeitszeitpunkt. Soweit der Vermieter jedoch üblicherweise erst nach 12 Monaten die Kaution bisher zurückzahlte, so wird auch vorliegend die Gefahr bestehen, dass erst nach Ablauf von 12 Monaten eine Rückzahlung erfolgt, Es sei denn, es ist im Mietvertrag ein abweichender Fälligkeitszeitpunkt vereinbart, was momentan jedoch mangels Kenntnis des Mietvertrages nicht beurteilt werden kann.

Ich hoffe, dass ich Ihnen vorerst behilflich sein konnte.

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