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Nebenkostenabrechnung Fehlbetrag bei Wasserabrechnung3.?


01.04.2007 13:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

1. Vorstellen

2. Wasser
a fehlendes Warmwasser
b Warmwasserversorgung im Haus
c Wasserabrechnung

3. Gas
a Gasabrechnung
b Gaszählerstände

4. sonstige Kosten
a angemessene Höhe der sonstigen Kosten

5. Vertrag
a Mietvertrag

6. Abschluss
_________________________________________________________________

1. Sehr geehrte Damen und Herren,

Meine Freundin und ich leben seit Herbst 2005 in einem
Zweifamilienhaus. Wir belegen die obere Etage (ca. 88m²),
während unsere Vermieter unten wohnen. Wir bezahlen 110€
Nebenkosten pro Monat. Für 2005 haben wir keine
Nebenkostenabrechnung erhalten. Nun haben wir im März diesen
Jahres die Nebenkostenabrechnung für 2006 erhalten. Wir sollen
nun 700€ nachzahlen. Meine Freundin wie ich auch, arbeiten bei
der Bundeswehr und sind beruflich nunmal viel unterwegs. Das
heisst wir waren im Abrechnungzeitraum ´06 ca. 209 Tage in der
Wohnung anwesend, das bedeutet wir hätten pro Tag Anwesenheit
300l Wasser verbraucht. Da wir sehr sparsam sind und nur
duschen erscheint uns dieser Betrag viel zu hoch. Daher haben
wir Einspruch eingelegt und uns alle Rechnungen, die den
Abrechnungzeitraum ´06 betreffen, auzshändigen lassen.


2. a) fehlendes Warmwasser

Wir beobachten seit längerem unseren Wasserverbrauch und haben
seperate Wasseruhren für Warm- und Kaltwasser. Dabei ist uns
aufgefallen das uns Warmwasser in Höhe von ca 180l pro Woche
fehlt. Als "Gegenprobe" haben wir ebenfalls getestet ob sich
die Wasseruhren des Vermieters mitdrehen wenn wir Warmwasser
verbrauchen. Das tun sie nicht. Das heisst wir bezahlen das
Warmwasser unserer Vermieter z.T. mit. Auf Nachfrage bekamen
wir lediglich die Antwort, dass dies mit der Zirkulation zu tun
hat.
Ist das rechtens?


2. b) Warmwasserversorgung im Haus

Bevor wir duschen müssen wir Warmwasser in Höhe von ca. 12l
laufen lassen bevor es handwarm wird. (Somit haben wir gar
keine Zirkulation.) Dieses fangen wir auf und verwenden es
anderweitig. Ich hatte gehört das man bei so schlechter
Versorgung nicht die vollen Kosten des Wassers bezahlen muss.
Stimmt das?


2. c) Wasserabrechnung

Wie bereits erwähnt haben wir seperate Zähler für Warm- und
Kaltwasser. Addiert man diese Beträge ergibt sich für unseren
Haushalt ein Verbrauch von 45,5 m³ für das Jahr ´06.
Abgerechnet werden uns aber 62,8 m³. Es werden alle
Wasseruhrenbeträge addiert und mit der Hauptwasseruhr
gegengerechnet, somit ergibt sich ein Fehlbetrag in Höhe von
44m³, der auf beide Parteien aufgeteilt wird.
Ist das rechtens?


3. a) Gasabrechnung

Laut Gaszähler hat das gesamte Haus einen Verbrauch von 5024 m³
Gas. Dieser Verbrauch wird einfach durch die Anzahl der im Haus
lebenden Persone gerechnet und dann pro Kopf umgeschlagen. das
heisst wir hätten einen Verbrauch von 1958,484 m³. Wir waren ja
aber nur ca. 209 Tage anwesend und haben immer die Heizung
abgestellt und "keinen" Warmwasserverbrauch gehabt (siehe oben:
fehlendes Warmwasser). Im Mietvertrag steht nichts von einer
pro-Kopf-Abrechnung und zudem haben wir ja Zähler für die
Heizung und Warmwasser.
Ist das rechtens?


3. b) Gaszählerstände

Wir haben uns schon die Rechnungen der Stadtwerke aushändigen
lassen, und haben nun festgestellt das der Zählerstand vom
01.01.2006 auf unserer Abrechnung nicht stimmt. Dieser ist mit
26535 m³ durch den Vermieter angesetzt, laut den Stadtwerken
betrug dieser aber 28497 m³. Offensichtlich wurden also 2000 m³
im Abrechnungzeitraum ´06 aufaddiert und uns anteilig in
Rechnung gestellt.
Ist das rechtens?


4. a) angemessene Höhe der sonstigen Kosten

Wir bezahlen 150€ sonstige Kosten. Auf Nachfrage was in diesen
Kosten enthalten sei, bekamen wir den Ausdruck einer
Internetseite auf der folgendes aufgelistet war:

Hausbelechtung etc. - O.K.
Antennen- bzw. Kabelkosten - O.K.
Treppenhausheizung, Strom für Heizung, Prüfungen - O.K.
Gartenpflege - Seinen Privatgarten pflegt er selbst. Wir haben keinen.
Sach- und Haftpflichtversicherung - ???
Hauswartkosten - Gibt es nicht
Kosten maschinelle Wascheinrichtung - ??? Gibt es nicht

Das heisst wir haben nur Stromkosten für die zutreffenden
Punkte. Diese sind aber mit 12,5€ pro Monat sehr hoch. Unser
Haushalt hat lediglich Stromkosten in Höhe von 23€ mtl.
Sind die angegeben sonstigen Kosten nicht zu hoch und ist die
Internetliste überhaupt zulässig, da mehr als die Hälfte der
Punkte nicht zutrifft? Können wir eine detaillierte Auflistung
mit genauen Angaben der Kosten verlangen?


5. Mietvertrag

In unserem Mietvertrag sind unter den zu bezahlenden
Nebenkosten lediglich die Punkte: "Gas, Wasser,
Schornsteinfeger, Abfall, Antenne, usw" aufgelistet. Müssen wir
nun trotzdem Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung,
Grundgebühren für Zahler und Normale Grundgebühren bezahlen?


6. Abschluss
Wir würden nun insgesamt auf Nebenkosten in Höhe von 168,77€
pro Monat kommen. Das ist zuviel für 209 Tage Anwesenheit.
Dieses Jahr wären wir dann 365 Tage in der Wohnung und müssten
dann laut Hochrechnung 294,74€ pro Monat Nebenkosten bezahlen.
Das ist nun wirklich Utopie, da wir sehr sparsam sind und zudem
noch mitten auf dem Land wohnen.
Denn wer bezahlt schon gerne Kosten von anderen oder lässt
diese auf sich abwälzen?

Vielen Dank im Vorraus ...
01.04.2007 | 14:59

Antwort

von


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Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
E-Mail:
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage(n), die ich wie folgt beantworte:

( 5 ) Auf die Mieter umlegbar sind grundsätzlich folgende Betriebskostengruppen - § 2 BetrKV:

1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks
2. Die Kosten der Wasserversorgung
3. Die Kosten der Entwässerung
4. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
5. Die Kosten des Betriebs des Personen - oder Lastenaufzugs
6. Die Kosten der Gartenpflege
7. Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
8. Die Kosten der Beleuchtung
9. Die Kosten der Sach - und Haftpflichtversicherung
10. Die Kosten für den Hauswart
11. Die Kosten für Gemeinschafts - Antennenanlage / Breitbandkabelnetz
12. Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
13. Die Kosten der Schornsteinreinigung
14. Sonstige Betriebskosten

Zu den sonstigen Betriebskosten gehören Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV, die von den Nummern 1 bis 16 ( s.o.) nicht erfasst sind.

Eine pauschale Bezeichnung " sonstige Betriebskosten" im Mietvertrag reicht nicht aus, um eine Übertragung dieser Kosten auf den Mieter herbeizuführen. Es bedarf einer substantiierten Aufzählung der sonstigen Kosten, um eine wirksame Forderung für den Vermieter sicherzustellen.

IHR VERMIETER DARF NUR DIE KOSTEN AUF SIE UMLEGEN, DIE

IM MIETVERTAG

VEREINBART WURDEN.

Vorbehaltlich einer näheren Überprüfung des genauen Wortlautes des Mietvertrages nehme ich also an, dass Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung etc... von Ihnen als Mieter NICHT geschuldet sind.

( 1 ) § 556 BGB auszugsweise:

§ 556 Vereinbarung über Betriebskosten.( 1 )...
( 2 )...
( 3 )Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Für den Abrechnungszeitraum 2005 müssen Sie also kaum noch mit Nachforderungen rechnen, vgl. auch die Antwort auf Ihre Frage 3 b.

( 2 )

A.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Einzelwasserzähler einzubauen.

Allerdings müssen nach § 2 Abs. 1 EichG Messgeräte geeicht sein, sollen sie im geschäftlichen Verkehr Verwendung finden. Diese Voraussetzung ist regelmäßig gegeben, wenn die Messgeräte zur Grundlage für eine Abrechnung über Betriebskosten herangezogen werden. Die Eichung ist grundsätzlich alle 6 Jahre durchzuführen.

Die Wartungskosten und Eichgebühren für Kalt - und Warmwasserzähler können auf die Mieter umgelegt werden. Stehen die Zwischen - und Einzelwasserzähler im Eigentum des Versorgungsunternehmens und hat der Vermieter diese angemietet, sind die Kosten im vollen Umfang umlegbar. Stehen dagegen die Zähler im Eigentum des Vermieters, sind die Eichkosten unter dem Stichwort " Kosten ihrer Verwendung " umlegbar.

Findet ein Zähleraustausch statt, können vom Vermieter die Kosten entsprechend bis zur Höhe der ersparten Eichkosten angesetzt werden.

B.

Ansetzbar sind die Kosten des tatsächlichen Verbrauchs, die im Verbrauchszeitraum anfallen. Wenn Sie eine unüblich hohe Kaltwassermenge durchlaufen lassen müssen, um handwarmes Wasser zu bekommen, so ist fraglich, ob dies ein Grund für eine Mietminderung ist. Für eine Minderung des Bruttomietzinses müsste insbesondere ein erheblicher Mangel vorliegen.

Bei einer streitigen Auseinandersetzung müssten Sie den Mangel an der Mietsache substantiiert darlegen. Sollten sie eine Minderung wegen mangelhafter Warmwasserversogung im Bad durchsetzen wollen, so besteht nach erster Beurteilung der Sach - und Rechtslage zu diesem Punkt ein enormes Prozess - und damit einhergehendes Kostenrisiko für Sie.

C.

Ist der vom geeichten Hauptwasserzähler des Wohngebäudes gemessene Wasserdurchfluss erheblich höher als der durch Zwischenzähler in den Wohnungen nachweisbare Wasserverbrauch, so kann die Unterschiedsmenge nicht mehr zu angemessenen Teilen auf die Mieter umgelegt werden ( AG Salzgitter WM 1996, S. 285 ).

Zu beachten ist allerings auch, dass die Mengen, gemessen am Hauptzähler, nicht mit den gemessenen Ergebnissen der auf die Wohnungen verteilten Einzelmessgeräte identisch sein müssen.

( 3 )

A.

Fehlt eine Vereinbarung zum Umlageschlüssel zwischen den Mietparteien so gilt § 556 a Abs. 1 BGB:

§ 556 a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten. ( 1 ) Habe die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

B.

Eine Addition der bezogenen Gasmenge in 05 zu dem Gasverbrauch in 06 wäre unrechtmäßig, vgl.: meine Antwort zu ( 1 ). Hierdurch würde die Vorschrift des § 556 Abs. 3 und Abs. 4 BGB umgangen.

§ 556 Abs 4 BGB: " Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam."

4. Wie bereits oben ausgeführt müssen sonstige Kosten hinreichend substantiiert im Mietvertrag aufgezählt werden.

Alles in allem sollte Sie sich entschieden gegen die Abrechnung 06 zur Wehr setzen und idealerweise eine Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen. Ich weise auf die kostenfreie Nachfragefunktion hin, hoffe Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Dipl.- Jur. M. Kohberger
Rechtsanwalt
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Info: www.anwaltkohberger.de







Rechtsanwalt Michael Kohberger

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