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Nebenkostenabrechnung: Betreiben eines Gewerbes in einer Wohnung

26.09.2013 16:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Steffan Schwerin


Ausgangslage
In einem Objekt mit zwei Parteien wurden beide Wohnungen gemäß Mietverträgen zu privatwirtschaftlichen Wohnzwecken vermietet.
Eine Mietpartei (A) betreibt nun ein Gewerbe (C), wozu ein Raum der Mietwohnung genutzt wird (Büro, Arbeitszimmer). Das genutzte Zimmer ist vollständig in die Wohnung integriert und verfügt über keinen separaten Zugang.
Die deutlich überwiegende Nutzung der Wohnung ist zu wohnwirtschaftlichen Zwecken. Es wird kein zusätzliches Personal beschäftigt.
Die Art der gewerblichen Tätigkeit zieht keinen bis kaum Publikumsverkehr nach sich und beschränkt sich schwerpunktmäßig auf Computerarbeiten und Telefon.

Meiner Einschätzung nach handelt es sich daher um eine nicht dem Vermieter gegenüber unterrichtungspflichtige Tätigkeit (BGH 14.07.2009, AZ: VIII ZR 165/08).

Nach Wohnflächenverordnung liegt mangels räumlicher und funktioneller Trennung m.E. auch kein Geschäftsraum vor .

Die Mietpartei (B) der anderen Wohnung weist nun die Betriebskostenabrechnung zurück mit der Begründung, dass „die „Firma" als weitere zusätzliche Partei abzurechnen sei, d.h. nicht zwei Parteien sondern drei Parteien die Umlagen des Objekts tragen müssten.
Mit dem Gewerbe besteht vermieterseitig kein separates Vertragsverhältnis.
Mangels Anzeige- bzw. Genehmigungspflicht scheint mir eine Berücksichtigung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung nicht sachgerecht; diese könnte dann nämlich nur in Abhängigkeit der zufälligen Kenntnis des Vermieters von der Gewerbeausübung erfolgen.

Bei einer Abrechnung auf drei Parteien würde die Grundfläche des genutzten (Arbeits-)Zimmers ohnehin nur von der einen Mietpartei (A) auf die Firma (C) verschoben, sich also aus Sicht der zweiten Mietpartei (B) insofern keine Veränderung ergeben.
Müll o.ä. wird durch das Gewerbe nicht in nennenswertem Umfang generiert (Papier / gelber Sack werden kostenlos entsorgt); Strom und Wasser werden ohnehin verbrauchsabhängig pro Wohnung abgerechnet. Grundsteuerbescheide ergehen je Wohnung separat.

D.h. es gibt keine ins Gewicht fallende Mehrbelastung der Wohnraummieter (BGH, 11.08.2010, AZ: VIII ZR 45/10 bzw. 08.02.2006, AZ: VIII ZR 78/05 – sofern diese im vorliegenden Fall überhaupt anwendbar sind [Gewerbe?]).

Frage
Wie ist die rechtliche Würdigung des geschilderten Sachverhalts:
Wie sind Gewerbe, die ohne separate Gewerbefläche und ohne gesondertes Vertragsverhältnis aus einer Mietwohnung (zu wohnwirtschaftlichen Zwecken) heraus betrieben werden, korrekt in der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen?
Welche Urteile /Rechtsprechung / Kommentarmeinungen stützen eine korrekte Vorgehensweise?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Leider fehlen Informationen zu der Tätigkeit des Mieters.

Handelt es sich überhaupt um ein Gewerbe in diesem Sinne oder ist es nicht vielmehr eine rein freiberufliche Tätigkeit, die dann diesbezüglich bedeutungslos bliebe?

Wenn es sich um eine freiberufliche Tätigkeit handelt, liegt kein Gewerbe vor.

Dann erübrigen sich die Problempunkte, da dann keine gesonderte Aufstellung bei den Betriebs- und Nebenkosten erforderlich ist.

Handelt es sich aber tatsächlich um ein Gewerbe in diesem Sinne kommt es auf den Umfang an.

Wenn die gewerbliche Tätigkeit tatsächlich nur geringfügig beeinflussend auf das Gesamtmietverhältnis wirkt, ist dies unbeachtlich.

Interessant ist hier zu in der Tat die Entscheidung BGH, Urteil vom 11.08.2010, VIII ZR 45/10.

Die Entscheidung 08.02.2006, AZ: VIII ZR 78/05 spielt für Ihren Fall meines Erachtens keine Rolle.

Auch die Entscheidung BGH 14.07.2009, AZ: VIII ZR 165/08 ist hier nicht einschlägig.

Im Ergebnis stellt sich die Situation vorliegend so dar, dass B nicht Recht hat. Es würde keine Änderungen mit sich bringen, wenn man das Gewerbe mit berücksichtigt.

Insbesondere kommt eine Teilung durch drei Parteien nicht in Betracht.

Aber letztlich kommt es darauf an, ob es überhaupt ein Gewerbe ist.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Steffan Schwerin, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.09.2013 | 17:39

Vielen Dank erstmal.

Tätigkeit des Mieters:
Es wird eine Veranstaltungsagentur betrieben, insofern sollte es sich meiner Einschätzung nach um ein Gewerbe handeln.


Wenn die gewerbliche Tätigkeit tatsächlich nur geringfügig beeinflussend auf das Gesamtmietverhältnis wirkt, ist dies unbeachtlich:
Bezieht sich das "geringfügige beeinflussen" auf rein monetäre Aspekte oder, das ist mir unklar, wie ist der Einfluss auf das Gesamtmietverhältnis zu würdigen ?

Da in Ihrer Antwort keine anderen als die von mir genannten Urteile oder Fundstellen genannt sind, gehe ich davon aus, es gibt keine? (Siehe urspr. Frage)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.09.2013 | 18:01

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Zunächst gehe ich davon aus, dass es sich dabei nicht um ein Gewerbe handelt, sondern um eine freiberufliche Tätigkeit.

Daher erübrigt sich die Diskussion um das Gewerbe und die besondere Beachtung in den Nebenkosten.

Wenn es ein Gewerbe wäre:

Ich meinte, dass die Ausübung des Gewerbes und die zusätzlich verursachten Kosten derart gering sind, dass dies unbeachtlich ist

Da Sie schon selbst ein passendes Urteil gefunden haben, habe ich darauf verzichtet, nach weiteren Urteilen zu suchen. Insbesondere auch deshalb, weil ich meine, dass es darauf nicht ankommt, da kein Gewerbe vorliegt.

Mit freundlichen Grüßen

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