Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.
Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes gerne wie folgt beantworten:
Zunächst einmal ist für die Ansprüche des Vermieters die Frist in § 556 Abs. 3 BGB
zu beachten:
Die Abrechnung ist innerhalb von 12 Monaten nach Abschluß des Abrechnungszeitraums dem Mieter zu übermitteln.
Dabei handelt es sich um eine Ausschlußfrist (so BGH NJW 06, 903
), d.h. danach können weitere Ansprüche des Vermieters nicht mehr geltend gemacht werden.
Nach dem BGH ist dazu eine Nebenkostenabrechnung erforderlich, die zumindest formell wirksam sein muß (BGH NJW 07, 1059
).
Die Nebenkostenabrechnung muß daher zumindest wesentlichen Elemente einer ordnungsgemäßen Abrechnung enthalten, also u.a. klar und nachvollziehbar sein.
Wenn die Nebenabrechnung nicht formell wirksam ist, dann kann der Vermieter nach Ablauf der Ausschlußfrist keine Nachforderungen mehr stellen.
Wenn die Abrechnung nach den vorgenannten Grundsätzen formell wirksam ist, dann kommt – wie Sie richtig bemerkt haben – die Verjährung der Ansprüche in Betracht.
Dies betrifft allerdings auch Ihren Rückzahlungsanspruch aus 2006.
Die Verjährung beträgt nach den §§ 195
, 199 BGB
3 Jahre. Zu beachten ist, daß die Verjährung erst in dem Jahr beginnt, in dem die Abrechnung erteilt wird (BGH 113,188).
Dies bedeutet: Bei einer Abrechnung die bis zum Ende des Jahres 2009 vorlag und die formell wirksam war, verjährt der Anspruch auf Nachzahlung am Ende dieses Jahres.
Danach wären die gegenseitigen Ansprüche grundsätzlich zu verrechnen.
Mit anderen Worten: Bei einem laufenden Mietverhältnis können Sie nicht die Auszahlung eines positiven Saldos verlangen, sondern lediglich Verrechnung, z.B. mit künftigen oder bereits bestehenden Forderungen des Vermieters.
Wenn Sie nun wirksam einzelnen Positionen widersprochen haben, dann ist dies zu überprüfen.
In einem Rechtsstreit wäre dann natürlich zu überprüfen, ob die Abrechnung des Vermieter korrekt sind, oder Ihre Einwendungen gegen die Abrechnung gerechtfertigt sind.
Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt
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Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de
Diese Antwort ist vom 10.11.2012 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort
vonRechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
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Vielen Dank für Ihre Einschätzung.
Zu meinem Verständnis:
Da für den Zeitraum 2009 im Jahr 2010 die NK Abrechnung erstellt wurde, wäre die Verjährung dann 2013. Da ich der Auffassung bin, dass die Abrechnungen nicht korrekt sind und der Vermieter dies jedoch ignoriert müsste ich Klagen um die Abrechnung dann überprüfen zu lassen.
Angenommen es stellt sich heraus, dass die Werte falsch waren und am Ende stände dann ein Guthaben, muss dies ausgezahlt werden oder würde dies als Guthaben von mir beim Vermieter bleiben für zukünftige Abrechnungen?
Danke
Sehr geehrter Ratsuchender,
gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:
Das ist richtig. Die Verjährung beginnt mit dem Schluß des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist, also am 31.12.2010. Der Anspruch wäre daher am 31.12.2013 verjährt.
Sie müßten nicht unbedingt klagen, sondern könnten auch mit Ansprüchen des Vermieters aufrechnen, d.h. künftige Vorauszahlungen der Nebenkosten mit Ihren Ansprüchen aufrechnen. Dann würde aller Voraussicht nach der Vermieter auf Zahlung klagen.
Ein Rückzahlungsanspruch des Mieters kommt nach dem BGH in einem bestehenden Mietverhältnis nicht in Betracht, sondern nur in dem Fall wenn das Mietverhältnis beendet ist. Der Mieter könne in diesem Fall wie oben erwähnt die zukünftigen Nebenkostenvorauszahlungen bis zur Höhe des Anspruchs zurückhalten (BGH, Urteil vom 29.3.2006)
Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Thomas Mack
Rechtsanwalt
