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Nebenkostenabrechnung: Auszahlung der Gutschrift?

| 10.11.2012 16:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Guten Tag

In dieser Woche habe ich die Nebenkostenabrechnung für 2011 bekommen. Im Ergebnis habe ich eine Gutschrift ausgewiesen bekommen von ca 400 Euro
Der Vermieter teilte mir jedoch mit, dass man diese Gutschrift verrechnen würde mit noch ausstehenden Beträgen früherer Nebenkostenabrechnungen.

Seit 2005 musste von mir immer wieder den NK- Abrechnung widersprochen werden. Dabei wurden von mir die Gründe des Widerspruchs jeweils aufgelistet.
Der Vermieter nahm die Widerspruchsschreiben zur Kenntnis, überprüfte sie jedoch nicht und so wurden Fehler seit 2005 immer wieder übernommen.

Im Einzelnen seien folgende Beträge aufgelaufen
2005 - 160
2006 + 410
2007 - 200
2008 - 210
2009 - 830
2010 + 210
2011 + 400
Insbesondere die Abrechnung 2009 enthielt eine Belastung, die nicht Rechtens war und der ich widersprochen habe.

Meine Frage ist nun, ob ich mich gegen die angezeigte Aufrechnung der Gutschrift wehren kann und die Auszahlung verlangen kann, da ich den Nebenkostenabrechnungen stets widersprochen habe und der Vermieter sich nicht die Mühe gemacht hat meine Widersprüche zu prüfen?
Des weiteren vermute ich, dass bei einigen NK- Abrechnungen die Verjährung eingetreten ist und der Vermieter hier die Beträge nicht mehr mit berücksichtigen darf.

Vielen Dank für Ihre Antwort vorab.



10.11.2012 | 18:15

Antwort

von


(529)
Throner Str. 3
60385 Frankfurt am Main
Tel: 069-4691701
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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Zunächst möchte ich darauf hinweisen, daß dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung kann durch Ihre Anfrage nicht ersetzt werden.

Dies vorausgeschickt möchte ich Ihre Frage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes gerne wie folgt beantworten:


Zunächst einmal ist für die Ansprüche des Vermieters die Frist in § 556 Abs. 3 BGB zu beachten:
Die Abrechnung ist innerhalb von 12 Monaten nach Abschluß des Abrechnungszeitraums dem Mieter zu übermitteln.

Dabei handelt es sich um eine Ausschlußfrist (so BGH NJW 06, 903 ), d.h. danach können weitere Ansprüche des Vermieters nicht mehr geltend gemacht werden.

Nach dem BGH ist dazu eine Nebenkostenabrechnung erforderlich, die zumindest formell wirksam sein muß (BGH NJW 07, 1059 ).
Die Nebenkostenabrechnung muß daher zumindest wesentlichen Elemente einer ordnungsgemäßen Abrechnung enthalten, also u.a. klar und nachvollziehbar sein.

Wenn die Nebenabrechnung nicht formell wirksam ist, dann kann der Vermieter nach Ablauf der Ausschlußfrist keine Nachforderungen mehr stellen.

Wenn die Abrechnung nach den vorgenannten Grundsätzen formell wirksam ist, dann kommt – wie Sie richtig bemerkt haben – die Verjährung der Ansprüche in Betracht.
Dies betrifft allerdings auch Ihren Rückzahlungsanspruch aus 2006.

Die Verjährung beträgt nach den §§ 195 , 199 BGB 3 Jahre. Zu beachten ist, daß die Verjährung erst in dem Jahr beginnt, in dem die Abrechnung erteilt wird (BGH 113,188).

Dies bedeutet: Bei einer Abrechnung die bis zum Ende des Jahres 2009 vorlag und die formell wirksam war, verjährt der Anspruch auf Nachzahlung am Ende dieses Jahres.
Danach wären die gegenseitigen Ansprüche grundsätzlich zu verrechnen.

Mit anderen Worten: Bei einem laufenden Mietverhältnis können Sie nicht die Auszahlung eines positiven Saldos verlangen, sondern lediglich Verrechnung, z.B. mit künftigen oder bereits bestehenden Forderungen des Vermieters.

Wenn Sie nun wirksam einzelnen Positionen widersprochen haben, dann ist dies zu überprüfen.
In einem Rechtsstreit wäre dann natürlich zu überprüfen, ob die Abrechnung des Vermieter korrekt sind, oder Ihre Einwendungen gegen die Abrechnung gerechtfertigt sind.

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort einen ersten Überblick gegeben zu haben und stehe Ihnen für eine weitergehende Beratung und Vertretung Ihrer Interessen auch über die angegebene E-mail Adresse gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Thomas Mack
Rechtsanwalt


________________________________________________________
Rechtsanwalt Thomas Mack
Throner Str. 3
60385 Frankfurt a.M.
Tel.: 0049-69-4691701
E-mail: tsmack@t-online.de




Rückfrage vom Fragesteller 10.11.2012 | 20:20

Vielen Dank für Ihre Einschätzung.
Zu meinem Verständnis:
Da für den Zeitraum 2009 im Jahr 2010 die NK Abrechnung erstellt wurde, wäre die Verjährung dann 2013. Da ich der Auffassung bin, dass die Abrechnungen nicht korrekt sind und der Vermieter dies jedoch ignoriert müsste ich Klagen um die Abrechnung dann überprüfen zu lassen.
Angenommen es stellt sich heraus, dass die Werte falsch waren und am Ende stände dann ein Guthaben, muss dies ausgezahlt werden oder würde dies als Guthaben von mir beim Vermieter bleiben für zukünftige Abrechnungen?

Danke

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 10.11.2012 | 21:03

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne möchte ich Ihre Nachfrage wie folgt beantworten:

Das ist richtig. Die Verjährung beginnt mit dem Schluß des Jahres in dem der Anspruch entstanden ist, also am 31.12.2010. Der Anspruch wäre daher am 31.12.2013 verjährt.

Sie müßten nicht unbedingt klagen, sondern könnten auch mit Ansprüchen des Vermieters aufrechnen, d.h. künftige Vorauszahlungen der Nebenkosten mit Ihren Ansprüchen aufrechnen. Dann würde aller Voraussicht nach der Vermieter auf Zahlung klagen.

Ein Rückzahlungsanspruch des Mieters kommt nach dem BGH in einem bestehenden Mietverhältnis nicht in Betracht, sondern nur in dem Fall wenn das Mietverhältnis beendet ist. Der Mieter könne in diesem Fall wie oben erwähnt die zukünftigen Nebenkostenvorauszahlungen bis zur Höhe des Anspruchs zurückhalten (BGH, Urteil vom 29.3.2006)

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfrage zufriedenstellend beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Mack
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 10.11.2012 | 21:11

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