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Nebenkostenabrechnung - Amortisation?

25.09.2013 22:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Zusammenfassung: Einwendungsausschluss bei Nicht-Betriebskosten

Wir haben in den zurückliegenden Jahren in der Nebenkostenabrechnung wohl fälschlicherweise die Amortisation von Geräten zur energieeffizienten Heizungssteuerung (Steuerungstechnik) umgelegt. Die Kosten hätten nicht in der Nebenkostenabrechnung auftauchen dürfen, sondern allenfalls in Form einer Mieterhöhung wg. Modernisierung.

In der zurückliegenden Abrechnung 2011/2012 haben wir diese Position nun korrigiert und den Mietern gutgeschrieben. Der Mieterbund fordert nun jedoch für seine Mandanten diese Position für die zurückliegenden 3 Jahre zurück.
Begründung: Verweis auf das Oberlandesgericht Koblenz, nachzlesen WuM 1986, S. 50 und Landgericht Kassel, nachzulesen in WuM 1999, S. 705.
Danach können angeblich Kosten auch nach Abauf der Frist nach § 556 Abs.3 BGB zurückgefordert werden, wenn es sich um eine "ungerechtfertigte Bereicherung" handelt.

Meiner Meinung nach ist diese Angelegenheit jedoch 12 Monate nach Begleichung der letzten Abrechnungen verjährt.

Wie groß sind die Chancen, dass ich bei einem evtl. Rechtsstreit gewinne?

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Frage beantworte ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt.
Auf Grund des Themas könnte ein juristischer Aufsatz alle Für und Wider umfassend würdigen und zu einem fundierten Ergebnis kommen.

Im Rahmen einer Erstberatung kann es hier nur eine grobe Abschätzung der Erfolgschancen geben.

Die Chancen, einen Rechtsstreit zu gewinnen, sind nicht wirklich klar einzuschätzen.

Grundsätzlich gilt bei ungerechtfertigter Bereicherung die dreijährige Verjährungsfrist ab Kenntnis/grob fahrlässiger Unkenntnis (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB).

Für Betriebskosten sieht § 556 Abs. 3 S. 5 BGB jedoch vor, dass Einwendungen gegen die (formell ordnungsgemäße) Abrechnung nur innerhalb eines Jahres geltend gemacht werden können.

Bisher ist nicht höchstrichterlich entschieden, ob die Einwendungsfrist nur für Betriebskosten oder auch für andere Kosten gilt.

Der BGH hat zumindest entschieden, dass die Umlegung nicht umlagefähiger Betriebskosten nur einen inhaltlichen Mangel der Abrechnung darstellt und Einwendungen nach Ablauf der Jahresfrist nicht mehr möglich sind (BGH, Urt. v. 18.11.2011 - VIII ZR 240/10 - Randziffer 12).

Ob dies auch für Nicht - Betriebskosten gilt, ist offen.

Die Frage ist, ob jegliche angesetzten (auch Fantasie-) Posten in der Betriebskostenabrechnung nach einem Jahr nicht mehr angreifbar sein sollen.

Das ist in der juristischen Literatur umstritten.

Nach der Systematik (Überschrift: Vereinbarung über Betriebskosten) und dem Sinn und Zweck der genannten Regelung soll durch § 556 BGB nur der Ausschluss von Einwendungen und damit der Ausschluss von Rückforderungen bezüglich Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (§ 556 Abs. 1 S. 3 BGB) geregelt werden.

"Über die Vorauszahlung von B e t r i e b s k o s t e n ist jährlich abgerechnen [...]." (§ 556 ABs. 3 S. 1 BGB).

Streitigkeiten über die Höhe oder falsche Berechnung der Betriebskosten sollen ein Jahr nach Abrechnung nicht mehr entstehen (Abrechnungsfriede).

Es lässt sich sehr gut vertreten, dass die Ausschlussfrist nicht für Nichtbetriebskosten gilt und es dann bei der Regelverjährung bleibt.

Auf Grund der gesetzlichen Regelung tendiere ich in diese Richtung. Hier wäre in den Gesetzgebungsmaterialien zu recherchieren, ob und was sich der Gesetzgeber bei § 556 BGB und der Vorläuferregelung gedacht hat.

Wird die Rechtsprechung des BGH weitergedacht, kann es auch sein, dass der Mieter die Nicht-Betriebskosten nach Ablauf des Jahres nicht zurückverlangen kann.

Beachten Sie aber, dass der Einwendungsausschluss aber nicht anwendbar ist, wenn sie arglistig gehandelt haben.

Ich persönlich sehe die Chancen zu gewinnen kleiner an als zu verlieren.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt




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