Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Nebenkostenabrechnung 2009 - Wohnung

26.01.2011 19:55 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel


Wir haben für unsere alte Wohnung eine Nebenkostenabrechnung für 2009 bekommen. Diese erscheint uns jedoch an einigen Stellen nicht korrekt zu sein. Uns würde jetzt interessieren, ob wir mit unserer Vermutung richtig liegen, ob die Abrechnung formelle Fehler enthält und somit unwirksam ist. Lohnt es sich rechtliche Schritte zu unternehmen.

Wir haben die Wohnung mit zwei Erwachsenen und einem Kind bewohnt.

Folgende Sachen sind uns aufgefallen:

1. Hausstrom: Nach Abgleich mit der Rechnung von EON ist uns aufgefallen, dass der Rechnungsbetrag nicht mit dem abgerechneten Betrag auf der Nebenkostenabrechnung übereinstimmt. Der Vermieter hat nicht den vollständigen Betrag angegeben, sondern davon den Strom für die Heizung abgezogen. Der Strom für die Heizung war zwar auf der Abrechnung von der Kalorimeta drauf, war aber nicht als Hausstrom betitelt. Somit war absolut nicht ersichtlich, wo der Betrag für den Hausstrom auf der Nebenkostenabrechnung her kommt. Hätte ja sein können, dass für die Heizung ein separater Stromzähler vorhanden ist. Das kann ein Mieter doch nicht wissen. Meiner Meinung nach wurde auf der Abrechnung der Vorabzug für den Strom der Heizung nicht berücksichtigt und dieser auch nicht definiert und nicht aufgeführt. Der Strom für die Heizung wurde unter Heizung zusammengefasst. Das entspricht doch einem Formellen Fehler und macht die gesamte Abrechnung unwirksam.

2. Wirtschaftlichkeit: Der Nachzahlungsbetrag beträgt 695,61 €, sehr hoch. Die Vorauszahlungen betrugen 151 € im Monat, die Wohnfläche betrug 84 m². Meiner Meinung nach wurde von dem Vermieter ein viel zu geringer Vorauszahlungsbetrag für eine 3-köpfige Familie für diese m² angesetzt, so dass die Nachzahlung nicht der Wirtschaftlichkeit entspricht.

3. Rechnung Unterhaltungs- und Landschaftspflegeverband: Diese Rechnung wurde auf der Nebenkostenabrechnung als Wasserverband betitelt, obwohl auf der Rechnung nirgends Wasserverband steht. Hier geht der Vermieter davon aus, dass der Mieter weiß, worum es geht. Bei Wasserverband handelt es sich ja nicht um eine Kostenart, somit doch auch um einen formellen Fehler.

4. Abrechnung Kalorimeta: Auf der Abrechnung von Kalorimeta wurde Wasser/Abwasser sowie Heizung zusammengefasst und der Vermieter hat diese Kostenpositionen unter Heizung auf der Nebenkostenabrechnung ebenfalls zusammengefasst. Ist dies rechtens?

Wir hoffen Sie können uns weiter helfen und bedanken uns im Voraus.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich anhand Ihrer Sachverhaltsschilderung wie folgt beantworten:


Die Nebenkostenabrechnung des Vermieters muss für den Mieter aus sich heraus verständlich und nachvollziehbar sein. Dazu gehört, dass die Kostenart, die Gesamtkosten der Liegenschaft, der Verteilungsschlüssel und der auf die Wohnung entfallende Anteil aufgelistet werden. Weiter muss der Abrechnungszeitraum und die vom Mieter in diesem Zeitraum geleisteten Vorauszahlungen genannt sein.

Wenn diese Voraussetzungen nicht erfüllt werden, liegen "formelle Fehler" vor.

Dagegen liegen materielle Fehler vor, wenn in einzelnen Kostenpositionen Fehler enthalten sind, die sich auf die Höhe der Gesamtforderung auswirken.

Zu den von Ihnen genannten Aspekten muss ich leider darauf hinweisen, dass Fehler insofern nicht erkennbar sind.
1.
Die Stromkosten sind gerade korrekt abgerechnet worden, indem der Heizungsstrom aus dem allgemeinen Hausstrom herausgerechnet und dem Heizungsbetrag zugerechnet worden ist. Dass der Betrag auf der Abrechnung dabei nicht dem Rechnungsbetrag des Stromlieferanten entsprach, ändert daran nichts.
2.
Der Nachzahlungsbetrag ist in der Tat recht hoch, bei Vorauszahlungen von 151,- EUR und einer Wohnfläche von 84 qm. Ob bei einzelnen Positionen der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verletzt worden ist, kann aber ohne Prüfung der Nebenkostenabrechnung nicht abschliessend beurteilt werden. Bei durchschnittlich rund 2,15 EUR Betriebskosten pro qm ist Ihr Wert nicht unerheblich überschritten. Es wäre daher ggf. sinnvoll, die Abrechnung überprüfen zu lassen.
3.
Auch die fehlende Bezeichnung Wasserverband auf der Rechnung macht die Abrechnung leider nicht fehlerhaft.Maßgeblich ist, dass der Betrag nach Einsicht in die Abrechnungsunterlagen ohne weiteres ermittelbar ist. Dies scheint mir hier der Fall zu sein.
4.
Entsprechendes gilt auch für die Kalorimeta - Abrechnung für Heizung und Wasser. Allein der Umstand, dass auf der Abrechnung lediglich Heizung benannt ist, macht diese nicht unwirksam. Der Vermieter könnte vielmehr ohne negative Folgen die Bezeichnung einfach nachbessern.

Möglicherweise würde eine eingehende Prüfung Wirtschaftlichkeitsbedenken begründen. Aus Ihrer Schilderung allein, sind aber keine konkreten Anhaltspunkte für eine Unwirksamkeit der Abrechnung erkennbar.

Ich hoffe, Ihnen damit einen hilfreichen rechtlichen Überblick verschafft zu haben und wünsche noch einen angenehmen Abend.

Ergänzung vom Anwalt 27.01.2011 | 14:58

Sehr geehrter Fragesteller,

ich gehe bei meiner Antwort davon aus, dass Ihnen die Abrechnung 2009 spätenstens bis zum 31.12.2010 bekannt gegeben worden ist.

Sollte dies erst später -also im Jahr 2011- der Fall gewesen sein, so wäre die Abrechnungsfrist des § 556 III BGB verstrichen und Sie muessten die Nachzahlung nicht mehr leisten.

Mit diesen zusätzlichen Klarstellung verbleibe ich

mit freundlichem Gruß

S.Steidel
RA

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 70867 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,8/5,0
Sehr kompetent , sachlich und schnell. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Sehr gut Beratung ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen Dank für Ihre sehr freundliche und kompetente Antwort. Ich weiß jetzt Bescheid und werde entsprechend handeln. Vielen herzlichen Dank! ...
FRAGESTELLER