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Nebenkostenabrechnung 2006 – Gartenpflege


20.05.2007 19:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Als Vermieter wurden dem Mieter eines Einfamilienhauses für das Jahr 2006 Kosten für die Gartenpflege als umlagefähige Betriebskosten in Rechnung gestellt. Laut Mietvertrag sind Kosten für die Gartenpflege vom Mieter zu leisten.

Zur Vorgeschichte sei noch erwähnt, dass zu Beginn der Mietzeit vor gut zwei Jahren der Garten von einem Gartenfachbetrieb komplett neu angelegt wurde. Hierbei wurde neben einer Bewässerungsanlage auch Rollrasen verlegt. Insgesamt wurden Kosten in Höhe von ca. 8.000,-- Euro investiert.
Der Mieter führte während der Mietzeit einfache Gartenpflegemaßnahmen, wie Rasenmähen, Bewässern und Unkrautentfernung durch. Von Anfang an wurde vom Mieter eine mangelhafte Neuanlage des Gartens durch die Fachfirma unterstellt. Dabei wurde speziell die unfachmännische Rollrasenauflage und die Bewässerungsanlage bemängelt. Die ausführende Firma sah das Problem in der mangelhaften Pflege durch den Mieter, der zunächst keinen Rasen mähte und dann - nach Aufforderung – den Rasen sehr kurz (2 cm im Hochsommer) mähte. Die Rasenanlage ließ bereits nach relativ kurzer Zeit zu wünschen übrig. Nach einem Jahr sind auf Kosten des Vermieters durch diese Fachfirma eine Vertikutierung und Düngung des Rasens vorgenommen worden. Wiederum wurden diese Arbeiten als mangelhaft durch den Mieter bewertet.
In 2006 wurden diese Arbeiten erneut von dieser Fachfirma ausgeführt, dessen Kosten vom Vermieter nun in der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht wurden. Weiter wurde noch der Auftrag eines Baumschnitts eines großen Laubbaumes in die Abrechnung aufgenommen. Der Baumschnitt war im Herbst 2006 notwendig geworden, da ansonsten die Gefahr bestand, dass Äste, die über das Grundstück ragten, über kurz oder lang auf dem dort befindlichen Gehweg abzubrechen drohten.

Die Kosten für das Vertikutieren und das Düngen des Rasens hat der Mieter als Instandhaltungsmaßnahme angesehen, da er der Meinung ist, dass die Anlage des Gartens von Anfang an mangelhaft war. Die Fachfirma sieht dies natürlich anders.
Die Kosten des Baumschnitts verweigert der Mieter mit der Begründung, dass es sich um Sicherungsmaßnahmen außerhalb des Verantwortungsbereiches des Mieters handeln soll.

Nach Recherche im Internet wurden Urteile gefunden, die selbst die Fällung eines Baumes umlagefähig erscheinen lassen.

Deshalb stellt sich mir die Frage, ob die Kosten für das Beauftragen einer Fachfirma mit Düngen und Vertikutieren des Rasens und eines Baumschnitts nach der Betriebskostenverordnung als umlagefähige Nebenkosten auf den Mieter umgelegt und diese auch vom Mieter eingefordert werden können.
20.05.2007 | 20:26

Antwort

von


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Großfriedrichsburger Straße 13
81827 München
Tel: 089 4306522
Web: www.Gabriele-Koch.de
E-Mail:
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich anhand des geschilderten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Umlagefähige Kosten der Gartenpflege sind laufende, wiederkehrende Kosten. Sofern nicht wirklich eine Schlechtleistung des Gartenfachbetriebes vorliegt, gehört hierzu sicherlich auch das Vertikutieren und Düngen des Rasens, da dies ja auch ohne Schlechtleistung und bei ausreichender Pflege wenigstens einmal jährlich durchaus üblich ist.

Das Beschneiden des Baumes ist dagegen grenzwertig. Üblicherweise sind Kosten nur dann umlagefähig, wenn die Maßnahme aus Gründen der Pflege erfolgt und zu einer Verbesserung des Gartens führt, nicht jedoch, wenn der Grund „von außen“ kommt, z.B. Verkehrssicherung, Beschwerden von Nachbarn etc.

Unabhängig davon habe ich aber erhebliche Zweifel, ob die Kosten wirklich umgelegt werden können. Sie schreiben einerseits, der Mieter hätte sich verpflichtet, die Kosten der Gartenpflege zu tragen und andererseits, er hätte die Pflege selbst durchgeführt. Ist vertraglich vereinbart, dass der Mieter die Pflegearbeiten selbst durchzuführen hat, sei es durch Eigenleistung oder Beauftragung einer Firma + Kostentragung, dann kann im Falle einer Schlecht- bzw. Nichterfüllung durch den Mieter nicht einfach eine Fremdfirma beauftragt und die Kosten dann als Betriebskosten umgelegt werden.

Ich hoffe, Ihnen damit eine Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin


Nachfrage vom Fragesteller 20.05.2007 | 20:53

Sehr geehrte Frau Koch,

zunächst einmal vielen Dank für ihre schnelle Antwort.
Im Mietvertrag wurde schriftlich vereinbart, dass der Mieter die Kosten der Gartenpflege trägt. Über Art und Durchführung der Gartenpflege (durch den Mieter) steht nichts im Mietvertrag.
Zunächst war mündlich vereinbart, dass die Pflege des Gartens durch eine Firma durchgeführt werden soll. Der Mieter wollte dies aber dann doch gerne selbst durchführen - da er dies bisher auch immer selbst gemacht hat... Dem wurde nicht widersprochen, aber auch nicht zugestimmt.

Ein größerer Laubbaum benötigt meiner Meinung nach einer regelmäßigen Pflege - insbesondere ein Ausschneiden des Baumes, damit sich dieser entsprechend entwickeln kann. Diese Arbeiten wurden zuletzt vor gut zwei Jahren durchgeführt, so dass auch eine Regelmäßigkeit dieser Arbeiten gegeben ist. Beschwerden durch Nachbarn gab es keine, aber natürlich sollte auch herabfallenden Ästen vorgebeugt werden.
Gibt es vor diesem Hintergrund eine andere Beurteilung der Frage?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.05.2007 | 22:15

Sehr geehrter Fragesteller,

ohne Einsichtname in den Mietvertrag ist eine abschließende Beurteilung schwer möglich.

Es gilt jedoch: Betriebskosten können nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vertraglich ausdrücklich vereinbart ist. Üblicherweise enthält auch ein Mietvertrag für ein EFH eine Regelung zu den Betriebskosten und auch eine monatliche Vorauszahlung hierauf. Nur die Kosten, die dort aufgeführt sind, können auf den Mieter umgelegt werden und zwar unabhängig davon, ob weitere Kosten von Gesetzes Wegen umlagefähig wären. Ist „Gartenpflege“ dort nicht angegeben, handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten sondern ggf. um eine Schadensersatzforderung gem. § 280 BGB. Auch diese kann vom Mieter verlangt werden, allerdings nicht innerhalb der Betriebskostenabrechnung und auch nur dann, wenn der Mieter zuvor unter Fristsetzung aufgefordert wurde, die Arbeiten selbst durchzuführen .

Es spricht vieles dafür, dass dies in Ihrem Fall zutrifft, u.a. auch die mündliche Vereinbarung zu den Gartenarbeiten. Dann können aber die Kosten für das Beschneiden des Baumes nur dann vom Mieter verlangt werden, wenn die Verpflichtung zur Durchführung ausdrücklich im MV geregelt ist und der Mieter vor Beauftragung der Fremdfirma entsprechend aufgefordert wurde.

Sollte die Gartenpflege tatsächlich unter den Betriebskosten angegeben sein, könnten wohl auch die Kosten für das Beschneiden des Baumes abgerechnet werden, da dies ja offensichtlich regelmäßig (was nicht heißen muss jährlich) erfolgt ist.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Koch
Rechtsanwältin

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