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Nebenkostenabrechnung 1.1.09 bis 30.04.09 (Auszug) erst am 08.03.2011 erhalten -

| 03.04.2011 09:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Frau RAin, sehr geehrter Herr RA,

ich bin am 30.04.2009 aus meiner alten Wohnung ausgezogen. Dies wurde so auch in einem Übergabeprotokoll durch einen Makler mit Mängelfrei bestätigt. Eine Kaution hat der Vermieter nicht zurückbehalten. Eine Nebenkostenvorauszahlung gab es nicht.

Die Nebenkostenabrechnungen wurden seit Jahren immer durch ein Dienstleistungsunternehmen für die Abrechnungszeiträume 1.1. bis 31.12. erstellt und über den Vermieter bis ins Jahr 2009 zwar immer später im darauffolgenden Jahr, aber noch fristgerecht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes, postalisch zugestellt.

Die Abrechnung für 1.1.08 bis 31.12.2008 trug das Datum 30.12.2009 und kam aber eigentlich postalisch erst Anfang Januar 2010 bei mir an, welche ich aus Kulanzgründen allerdings kommentarlos beglichen habe.

Nun zum eigenlichen Kernpunkt.

Mir liegt nun die Nebenkostenabrechnung für die ehemalige Wohnung (6-Familienhaus) für den Abrechnungszeitraum 1.1.2009 bis 31.12.2009 vor. Der für mich relevante und berechnete Anteil ist für die Zeit 1.1.2009 bis 30.04.2009 (Tag des Auszuges) ausgewiesen.
Das Erstelldatum der Nebenkostenabrechnung ist der 28.02.2011. Der Poststempel des Briefes trägt den 7.3.2011. Der Vermieter verlangt eine höhere dreistellige Nachzahlung.

Frage: Ist die Nebenkostenabrechnung rechtsgültig? Fall nein, ist Sie im Ganzen oder in Teilen verjährt und damit unwirksam? Falls ja, auf welcher Rechtsbasis kann ich widersprechen und gibt es eine Frist, innerhalb derer ich widersprechen muss? Wer trägt die Beweispflicht im Falle eines Rechtsstreites?


Vielen Dank im Voraus für Ihre Antwort.



Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst einmal vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich möchte diese anhand des geschilderten Sachverhaltes im Rahmen dieser Erstberatung wie folgt beantworten:

Ob die Nebenkostenabrechnung letztlich wirksam bzw. rechtsgültig ist, kann nur durch eine genaue Überprüfung derselbigen unter Beachtung der mietvertraglichen Vereinbarungen etc. erfolgen. Hier müssen vom Vermieter sowohl formelle als auch materielle Anforderungen bei der Erstellung der Nebenkostenabrechnung beachtet werden, damit diese rechtsgültig wäre. Dies kann hier mangels weitergehender Sachverhaltsangaben Ihrerseits und ohne Einsicht in die Abrechnung selbst nicht abschließend beurteilt werden.

Auf diese Rechtsgültigkeit kommt es aber letztlich in Ihrem Fall auch nicht an, da Ihr Vermieter diese Nebenkostenabrechnung Ihnen gegenüber ohnehin nicht mehr durchsetzen kann. Denn der Abrechnungszeitraum über Betriebskosten darf gemäß § 556 Abs.3 BGB nicht länger als ein Jahr dauern. Nach Ihrer Schilderung wurde dies hier in der Vergangenheit bereits durchweg so gehandhabt, dass der jeweilige Abrechnungszeitraum dergestalt bestimmt worden ist, als dass immer für den Zeitraum eines Jahres vom 01. Januar bis 31. Dezember abgerechnet wurde. Dies bedeutet aufgrund der vorgenannten Vorschrift, dass Ihr Vermieter gezwungen ist, Ihnen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Für den Abrechnungszeitraum 2009 bis zu Ihrem Auszug endete diese Frist für den Vermieter folglich bereits mit Ablauf des Monats Dezember 2010.

Somit ist die gesetzliche Ausschlussfrist in Ihrem Fall bereits abgelaufen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten, § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB . Hiervon kann allerdings angesichts Ihrer Angaben nicht ausgegangen werden, da die streitgegenständliche Nebenkostenabrechnung auch erst am 28. Februar 2011, also bereits nach Ablauf des gesetzlichen Abrechnungszeitraums von einem Jahr, erstellt wurde. Im Ergebnis ist damit für den Vermieter gemäß § 556 Abs.3 Satz 3 BGB die Geltendmachung einer Nachforderung für das Abrechnungsjahr 2009 Ihnen gegenüber als Mieter ausgeschlossen.

Daher müssen Sie auch keinen Widerspruch mehr gegen die Abrechnung erheben, denn der Vermieter kann diese schlichtweg nicht mehr durchsetzen. Anderenfalls betrüge die Widerspruchsfrist gemäß § 556 Abs.3 Satz 5 BGB zwölf Monate ab Zugang der Abrechnung. Der Abrechnung widersprechen können Sie natürlich dennoch, sofern Sie ggf. wegen fehlerhafter Berechnung ein Guthaben anstelle einer Nachzahlung erwarten sollten. Denn im Gegensatz zu dem vermieterseits bereits wie aufgezeigt verwirktem Nachzahlungsanspruch könnte ein etwaiger Anspruch Ihrerseits auf Auszahlung eines Guthabens von Ihnen immer noch drei Jahre lang eingefordert werden, erst dann wäre auch dieser Anspruch verjährt.

Auch wenn dies aufgrund des Vorgenannten in Ihrem Fall nicht mehr relevant sein dürfte, teile ich Ihnen dennoch der Vollständigkeit halber mit, dass in einem etwaigen Prozess der Vermieter vollumfänglich darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen einer formell und materiell wirksamen Nebenkostenabrechnung wäre, der Mieter hingegen bezüglich dagegen erhobener Einwendungen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen ersten Überblick verschaffen und meine Ausführungen helfen Ihnen weiter. Ansonsten wünsche ich noch einen schönen Sonntag und verbleibe

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Joschko
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 07.04.2011 | 18:37

Sehr geehrter Herr RA Joschko,

vielen Dank für Ihre Ausführungen. Hierzu habe ich noch eine gezielte Rückfrage. Sie schreiben im drittletzen Absatz: "Daher müssen Sie auch keinen Widerspruch mehr gegen die Abrechnung erheben, denn der Vermieter kann diese schlichtweg nicht mehr durchsetzen.".

Was passiert, wenn ich nicht widerspreche und der Vermieter mir Mahnungen mit Zahlungsaufforderungen und -fristen bald zuschickt und mir z.B. mit einer Vollstreckung über das Amtsgericht und durch Eintreibung durch ein Inkassounternehmen droht? Bin ich dann letztenendes zahlungspflichtig bspw. bezugnehmend auf die Gerichtskosten und/ oder Gebühren des Inkassounternehmens, da ich der Zahlung nie widersprochen habe und das Amtsgericht soweit ich weiss die Rechtmäßigkeit der Zahlungsaufforderung ja nicht vorab abprüft und mir daraus ein Versäumnis vorgeworfen wird, auch wenn letztenendes die eigentliche Forderung aus der Nebenkostenabrechnung nicht einzuklagen ist.

Mit freundlichen Grüssen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 08.04.2011 | 04:21

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage noch wie folgt:

Wenn die Nachforderung bereits verwirkt ist und der Vermieter wie aufgezeigt die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat, müssen Sie auch vor Androhungen mit einem Inkassobüro etc. und damit verbundenen Kosten keine Angst haben. Auch diese wären als Nebenforderungen dann nicht mehr durchsetzbar. Sie können und sollten allerdings vorsorglich dem Vermieter gegenüber schriftlich darauf hinweisen, dass die Abrechnung außerhalb der Jahresfrist erfolgt ist und diese somit von Ihnen zurückgewiesen wird. Diese Einwendung können Sie allerdings auch noch später in einem etwaigen Gerichtsverfahren erheben. Inhaltlich widersprechen können Sie der Abrechnung wie schon gesagt dennoch, dies würde sich dann wie aufgezeigt anbieten, sofern Sie ein Guthaben erwarten.

Mit freundlichen Grüßen

Thomas Joschko
rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 03.04.2011 | 10:41

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