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Nebenkostenabrechnung, wie formulieren ?


| 12.08.2007 13:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Anwälte,


aufgrund der noch fehlenden Nebenkostenabrechnung der Ista musste ich bis jetzt warten, um die ganze Abrechnung fertigzustellen.
Um der Eile wegen habe ich von der Ista für den betreffenden Mieter, der ausgezogen ist, per Fax die Abrechnung bekommen.
Meine erste Frage dazu nun.:
Kann ich dem Mieter diese Umlagenabrechnung auch per Fax senden odr ihm das Fax per Einschreiben zusenden ?
Die Mieter jedenfalls haben mir bei der letzen Umlagenabrechnung angeboten die Belege der Abrechnung per Fax an derern Anwalt zuzusenden.

Meine zweite Frage betrifft das kaputte Waschbecken in der Wohnung, was die Mieter demoliert haben, es ist 10 Jahre alt und hat einen Riss.
Die Mieter haben dies auch schon zugegeben und mir 5 Euro angeboten.
Ist dieser Wert so richtig, oder halten sie da einen höheren Wert für angebracht, sagen sie mir also, welchen Wert ich verlangen soll.

Meine dritte Frage bezieht sich auf mein schon vorbereites Schreiben, ich möchte sie mir zu sagen, ob ich dies so abschicken kann.:
(Schreiben gekürzt)
"Sie haben mir der nun vorliegenden Umlagenabrechnung ein Guthaben von 4,18.
Sie haben mir der nun vollständig vorliegenden Kalkulation am 27.06.03, 330 Euro Kaution bezahlt.
Sie haben a, 27.04.07, 300 Euro schon zurück erhalten.
Es bleiben nun 30 Euro übrig.

Der Guthabenzinsatz betrug für die ganze Zeit 0,5 %

Insgesamt ergibt sich daraus ein Guthaben von 336,42.

Zum Waschbecken wird ihnen mein Anwalt noch einen passenden Wert nennen.
Ich würdehier mindestens einen Wert von 50 Euro ansetzen wollen.
Insgeamt kostet ein neues Waschbecken laut Rechnung 114,80 Euro.

Sie haben 126 Euro an Miete gemindert, davon erkenne ich nun 60 Euro an.
Es bleibt demnach eine Forderung von 66 Euro + Waschbecken ca. 50 Euro.

Insgesamt 116 Euro Forderung.
Auf der anderen Seite haben sie ein Guthaben von 4,18 sowie 36,42 Kaution inkl. Zinsen
Insgesamt also 40,06 abzüglich der 116 Euro müssen sie 75,94 nachzahlen."

Kann ich dies so schreiben und die Abrechnung per Fax absenden ?

Danke
Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Die Frage, ob eine Nebenkostenabrechnung auch per Fax übermittelt werden kann, ist in der Rechtsprechung nicht abschließend geklärt. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB spricht nur davon, dass dem Mieter die Abrechnung „mitzuteilen“ ist. Generell gehen Rechtsprechung und Literatur davon aus, dass eine Mitteilung nur schriftlich erfolgen kann, da andernfalls Sinn und Zweck der Abrechnung (dem Mieter eine Nachprüfung zu ermöglichen) nicht erfüllt wird.

Wenngleich eine Abrechnung schriftlich mitgeteilt werden muss, gilt nicht die Schriftform des § 126 BGB. Die Abrechnung muss also nicht eigenhändig unterschrieben sein, weshalb in der Regel auch eine Abrechnung per Telefax ausreichend ist (vgl. Schmidt/Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 BGB Rn. 330). Haben die Parteien im Mietvertrag vereinbart, dass die Abrechnung schriftlich erfolgt, gilt § 127 BGB, der auf § 126 BGB verweist (sofern die Parteien - was regelmäßig der Fall ist - nicht präzisiert haben, was mit „Schriftform“ gemeint ist). Nach § 127 Abs. 2 BGB genügt jedoch zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form, soweit nicht ein anderer Wille anzunehmen ist, die telekommunikative Übermittlung und bei einem Vertrag der Briefwechsel. Daher dürfte ein maschinenschriftlicher Namenszug für diesen Fall ausreichen (vgl. Schmidt/Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 BGB Rn. 330).

Soweit das Waschbecken mutwillig zerstört wurde, haben Sie einen Anspruch auf Wertersatz. Bei der Berechnung des Wertes des Waschbeckens ist jedoch zu berücksichtigen, dass ein solches Waschbecken natürlich eine begrenzte Lebensdauer hat (nehmen wir einfach mal 15 Jahre an). Dann ist der Restwert des Waschbeckens danach zu berechnen, wie viel Zeit der natürlichen Lebensdauer bereits abgelaufen ist (und daher ohnehin nicht zu erstatten wäre). Soweit in unserem Beispiel also das Waschbecken eine Lebensdauer von 15 Jahren hat und es nach 10 Jahren kaputt geht, wären bereits 2/3 der natürlichen Lebenszeit abgelaufen. Dann wäre nur noch 1/3 des Neuwerts zu ersetzen. Wie hoch dieser Restwert in Ihrem Beispiel wäre, kann ich aus der Ferne nicht beurteilen, da der Restwert abhängig sein kann von dem Zustand, in dem sich das Waschbecken zum Zeitpunkt des Schadens befunden hat, von Art und Ausmaß des Schadens, der Art des Modells, des Kaufpreises des Waschbeckens etc. In Ihrem Fall halte ich ein 10 Jahre altes Waschbecken für relativ abgenutzt. Daher würde ich mir nicht allzu große Hoffnungen darauf machen, dass ein Gericht Ihnen einen allzu hohen Restwert zuspricht. Sie gehen hier ein hohes Prozesskostenrisiko ein, da Sie - wenn Sie zuviel einklagen - zu dem Anteil die Kosten des Rechtsstreits übernehmen müssen, zu dem Sie unterlegen sind. Diese Kosten dürften im Zweifel höher sein als das eigentliche Waschbecken. Daher halte ich es für klüger, sich mit den Mietern anderweitig zu verständigen.

Ich gehe davon aus, dass gegenüber dem Mieter eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zum Auszugszeitpunkt erfolgen wird. Soweit sich danach ein an den Mieter auszuzahlender Überschuss ergibt, können Sie mit dem Anspruch des Mieters auf Auszahlung dieses Überschusses mit eigenen Forderungen aufrechnen. Das von Ihnen präsentierte Schreiben geht im Großen und Ganzen in Ordnung. Sie sollten das Schreiben jedoch vorsorglich dahingehend umformulieren, dass Sie explizit die Aufrechnung mit eigenen Ansprüchen in Höhe von EUR X (einen genauen Wert kann ich Ihnen nicht nennen, da dieser von der Frage des Waschbeckenersatzes abhängig ist) gegenüber dem Auszahlungsanspruch des Mieters erklären. Bei Ihrer Berechnung hat sich ein kleiner Fehler eingeschlichen. Dem Mieter stehen insgesamt EUR 40,60 zu (nicht EUR 40,06).

Soweit Ihre Restforderung nicht durch den verbleibenden Kautionsbetrag gedeckt ist, wäre es sinnvoller gewesen, dem Mieter einen geringeren Teil der Kaution zurückzuzahlen. Ich gehe nämlich davon aus, dass Ihnen der Schaden am Waschbecken bereits bei Rückgabe der Wohnung aufgefallen ist. Bitte beachten Sie, dass ich nicht geprüft habe, inwieweit es Sinn macht, eine erfolgte Mietminderung anzuerkennen.

Bitte beachten Sie, dass Sie bei einer Übersendung per Fax nachweisen müssen, dass das Faxschreiben den Empfänger auch tatsächlich erreicht hat (wenn dieser den Erhalt des Faxschreibens im Anschluss bestreitet). Daher kann ich nur dazu raten, wichtige rechtsgeschäftliche Erklärungen und Mahnungen immer noch als Einschreiben mit Rückschein hinterherzusenden.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

------------------------------------
Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 12.08.2007 | 15:42

Ich habe nun soeben versucht das Schreiben an seine Faxnummer zu schicken.
Sein Fax ist leider aus, er hat aber ein Dienstfax an der Uni, darf ich dieses Schreiben auch an die Uni Faxnummer senden oder ist dies aus Datenschutzrechtlichen etc Gründen so verboten oder strafbar ?

Ergänzung vom Anwalt 12.08.2007 | 16:05

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Sie können das Fax aus datenschutz-/strafrechtlicher Sicht auch an das Dienstfax des ehemaligen Mieters schicken. Bitte beachten Sie jedoch, dass ein Zugang des Faxschreibens jedoch erst dann eintritt, wenn der ehemalige Mieter das Fax nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge auch zur Kenntnis nehmen kann (im Zweifel also erst am nächsten Arbeitstag). Die Übermittlung ist zudem mit Risiken verbunden, wenn das Faxgerät durch mehrere Personen benutzt wird und das Fax beim Empfänger möglicherweise von einer unberechtigten Person entnommen und dem ehemaligen Mieter dann nicht vorgelegt wird.

Sie sollten sich auf das Dienstfax alleine auf gar keinen Fall verlassen und in jedem Falle für einen sicheren Zugang (z.B. als Einschreiben oder per Boten) im Nachgang Sorge tragen.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator
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"Ganz gute Antwort, nur soweit ich informiert war, darf man ja auch nicht die einzelnen Abrechnungsverbräcuhe der Mieter bei Gas Thermen erfragen.
Wieso es nun bei mir anders sein soll, hab ich nicht so ganz verstanden, warum sollte da Datenschutz nicht greifen ? "