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Nebenkostenabrechnung, schwieriges Mietverhältnis


| 30.01.2007 19:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Ingo Bordasch



Sehr geehrte Damen und Herren, für Ihre Antworten auf die Fragen im Anschluss dieser Schilderung bzgl. unten stehenden Fall bedanken wir uns im Voraus.

Folgende Konstellation:

Am 01.07.2004 wurde ein Mietvertrag (Einheitsmietvertrag) für eine Bauernhaushälfte (Komplette Sanierung im Jahre 2000) geschlossen.

In diesem Bauernhaus befindet sich noch 1 Appartement (2Schlafzimmer und 2 Bäder, --keine Küche, kein Wohnzimmer!!!!) ca. 40qm im EG mit separatem Eingang. Die Bauernhaushälfte hat ca. 190qm (EG+1+DG), nach DIN ca. 196qm.

Da das Objekt nie für eine „klassische“ Vermietung (Vertragliches Mietverhältnis) mit fremden Personen gebaut wurde, kann hier im Objekt keine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgen. Im Mietvertrag wurde damals zwischen Vermieter und Mieter die Übernahme der Nebenkosten vom Mieter vereinbart, da das Appartement vom Vermieter nur „gelegentlich“ als Schlaf- bzw. Lagerplatz genutzt wird (Zitat-Mietvertrag). Es ist kein Hausstand im eigentlichen Sinne möglich.Auch keine Ferienvermietung. Die Mieter waren einverstanden!

Es kam wie es kommen musste! Die Mieter behaupteten, dass der Vermieter die Räume doch öfters nutzte als im Mietvertrag stand. Auch ist klar das der Begriff „gelegentlich“ sehr dehnbar ist. Es geht hier hauptsächlich um die Kosten für Warmwasser bzw. Heizung die direkt vom Mieter mit den GAS-Werken abgerechnet werden.

Der Mieter übernimmt mit direkter Abrechnung die GAS-Werke, Gesamtstrom, Müllgebühren, Gemeinde Wasser und Abwasserkosten.

Der Vermieter zahlt für sein Objekt die Grundsteuer und die Versicherungen, Kaminkehrer etc. Es wurde immer wieder versucht, zumindest diese Kosten, mit den Mietern (über die Wohnfläche 40qm zu 190qm) abzurechnen. Ohne Erfolg!

Nun aber Heiz-Warmwasserkosten! Wenn man hier den Mietvertrag als Basis nimmt, müsste man davon ausgehen, das ein geringer Nebenkostenbeitrag vom Vermieter ausreichen müsste um den Vertrag zu erfüllen.

Möchte man aber den einfachsten Abrechnungsschlüssel als Maßstab nehmen könnte man hier auch über die Wohnfläche im Verhältnis 40qm zu 190qm rechnen.

Beide Möglichkeiten dienen sicher nicht zur Verbesserung des Mietverhältnis und Lösung des Problems. Sind aber vielleicht gerichtlich durchsetzbar.

Des Friedenswillen hat der Vermieter einen Abrechnungsschlüssel vorgeschlagen der 50% über Wohnfläche und 50% über Personen abrechnet. Über Personen weil es ein weiteres Entgegenkommen des Vermieters ist, da der Lebenspartner sehr oft im Ausland ist und hier einfach als ½ Person und der Vermieter als ganze Person (im Sinne der Abrechnung natürlich) gerechnet wird. Heizkosten über Personen ist ja nicht üblich, glaube ich.

Das Appartement wird seit dem Streitbeginn nun jährlich weniger und seit dem November 2006 gar nicht mehr durch den Vermieter genutzt, das wiederum nimmt der Mieter als Argument, dass er jede Ersparnis aus den Heiz- bzw. Gaskosten jährlich dem Vermieter in Rechnung stellt. Das kündigt er jetzt schon an, dass bei einer erneuten Reduzierung seiner HeizKosten zum Ende dieser Heizperiode (März 2007) die Differenz, egal wie der Winter war, dem Vermieter in Rechnung stellt.
Die Mieter haben sich ab 2005 entschlossen eine eigene Heizabrechnung zu erstellen. Die Abrechnung geht soweit, dass die Umdrehungen der Gasuhr gezählt werden und eben die Ersparnis zum vergangenen Vergleichsjahr in den JahresHeizkosten der GAS-Werke der Vermieter in Rechnung gestellt werden. Die Vermieter haben in den letzten Jahren immer wieder Beträge, wieder des Friedenswillen, an den Mieter überwiesen.
Der behauptet jetzt für das Jahr 2006, nach seiner Berechnung, noch einen Abrechnungsbetrag von ca. 450,- EUR zu bekommen. Und hat diesen, da er den Betrag zur Frist nicht erhalten hat, von der Kaltmiete abgezogen.

Die Grundsteuer und Versicherung wurden in den Berechnungen des Mieters nie berücksichtigt und konnten auch vom Vermieter, wegen den Unklarheiten der Heiz- und Warmwasser-Kosten, nie abgerechnet werden.

Da es seit 2005 zu keiner Lösung bzgl. der entgültigen Nebenkostenabrechnung gekommen ist und seitdem versucht wird einen Einklang zu finden, gehe ich davon aus, dass die Verjährungsklausel hier nicht berücksichtigt werden kann. Die Androhung des Vermieters, die fehlende Kaltmiete vom Kautionskonto abzuziehen halte ich auch als etwas schwierig

Fragen!
1.) Mietvertrag möglich zum Begriff „gelegentlich“ als Schlaf- und Lagerraum und welche Abrechnungsmöglichkeit kann man nehmen?
2.) Heizkosten und Warmwasserabrechnung 50% Wohnfläche 50% Personen möglich?
3.) Kann der Mieter dem Vermieter die Nutzung der Räume verbieten?
4.) Kann der Mieter die Heizkostenreduzierung (Differenz zur vorherigen Heizperiode), vielleicht heizt er jetzt ja auch das Haus weniger, dem Vermieter in Rechnung stellen?
5.) Verjährung der Nebenkostenabrechnungen ab 2004?
6.) Abzug der vom Mieter festgesetzten Heizkosten (ca.450,- EUR) von der Kaltmiete möglich?
7.) Kann der Vermieter den Betrag (ca.450,- EUR) von der Kaution abziehen weil die Miete für die Finanzierung benötigt wird?


Wir bitten um Beantwortung der Fragen und einer Empfehlung für den weiteren Vorgehensweise.
Vorab vielen Dank und großes Lob an alle beteiligten RA´s.
mfg

Sehr geehrter Fragesteller,

bei der Beantwortung der Fragen gehe ich davon aus das es sich bei den vom Mieter zu zahlenden monatlichen Betriebskosten nicht um eine Pauschale sondern um eine Voraus- oder Abschlagszahlung handelt.

1.)
Diese Frage habe ich nicht verstanden, bitte um Präzisierung mittels der kostenlosen Nachfragemöglichkeit.

2.)
Ein Verteilungsschlüssel für die Betriebskosten ist frei verhandelbar. Dies bedeutet aber auch das beide Parteien zustimmen müssen. Ist im Mietvertrag nichts vereinbart sind die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen, § 556a Abs 1 BGB. Eine einseitige Änderung ist nur durch den Vermieter möglich, wenn zukünftig eine verbrauchsabhängige Abrechnung erstellt werden soll. Die Änderung ist jedoch nur durch Mitteilung gegenüber dem Mieter vor dem veränderten Abrechungszeitraum möglich, § 556a Abs 2 BGB.

3.)
Der Mieter kann Dritten, und dazu zählt auch der Vermieter, nur die Nutzung der Räume verbieten die er gemietet hat.

4.)
Der Vermieter kann, falls der Vermieter keine Betriebskostenabrechung erstellt, die Zahlung weiterer Betriebskosten verweigern, wenn er davon ausgehen kann, dass er aus dem nicht abgerechneten Zeitraum einen Rückzahlungsanspruch hat. Wurde eine Betriebskostenabrechung erstellt steht ihm kein Zurückbehaltungsrecht zu. Möglicherweise hat er aber einen Anspruch auf Reduzierung der Abschlagszahlungen.

5.)
Die Betriebskostenabrechung hat der Vermieter grundsätzlich innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraumes zu erstellen, wenn er daraus Ansprüche gegen den Mieter ableiten will, § 556 Abs. 3 BGB. Danach hat der Mieter einen Anspruch auf Erstellung einer Abrechnung. Der Mieter kann auch Rückzahlungen für das Jahr 2004 noch geltend machen, da für Betriebskostenvorrauszahlungen die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren gilt. Der Mieter kann Nachzahlungen allerdings nicht mehr durchsetzen.

6.)
Siehe 4. Bei fehlender Betriebskostenabrechung kann der Mieter nur die Zahlung der aktuellen Betriebskosten verweigern, nicht mit der Miete verrechnen.

7.)
Die Kaution dient der Sicherung der Ansprüche des Vermieters. Er kann sie einsetzen wie er möchte, so er Ansprüche gegen den Mieter hat. Nach Beendigung des Mietvertrages muss er jedoch die Kaution zurückzahlen abzüglich der in Anspruch genommenen Sicherung. Dies muss der Vermieter beweisen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

Nachfrage vom Fragesteller 30.01.2007 | 22:19

Zu 1.) Im Mietvertrag vom 01.07.2004 steht eben diese Vereinbarung, dass Die Neben/Betriebskosten der nicht mitvermieteten Räume (Das Appartement)nur gelegentlich vom Vermieter als Schlaf und Lagerraum genutzt wird. Diese Neben/Betriebskosten trägt der Mieter.
ZITAT Mietvertrag von beiden unterzeichnet.

zu 2.) Und wenn es mit dem Mieter diese Vereinbarung Punkt1 gibt und unterzeichnet ist?
Verbrauchsabhängig ist nicht möglich da die Meßgeräte fehlen.

zu 4.)??Der Vermieter kann, falls der Vermieter...??Hier meine ich:Der Mieter, der die GAS-Kosten direkt mit den GASwerken abrechnet,eine Verbrauchsreduzierung dem Vermieter in Rechnung stellt, da er die Räume jetzt weniger nutzt.Geht das?

zu 6.) Der Mieter hat aber die Kaltmiete um den Betrag gemindert. Dann wird der Vermieter den Betrag anmahnen?

zu 7.)Kann der Vermieter für die Sicherung der Finanzierung den Betrag vom Kautionskonto nehmen und bei Auszug, falls bis dahin die Nebenkostenproblematik gelöst ist, die Kaution im Gesamten zurückzahlen. Beweispflicht der Ansprüche müsste der Vermieter erbringen wenn der Mieter diese Vorgehensweise anklagt.Oder?

Nochmals vielen dank für Ihre Unterstützung!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.01.2007 | 23:31

Sehr geehrter Fragesteller,

zu 1.)
Diese Klausel halte ich in einem vorformulierten Mietvertrag für unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt. D.h die Betriebskosten müssen entsprechend einer Vereinbarung oder der Wohnfläche aufgeteilt werden.

zu 2.)
Ist die Klausel unwirksam wird grundsätzlich nach Wohnfläche abgerechnet s.o). In Ihrem konkreten Fall kann dies jedoch von hier nicht verbindlich eingeschätzt werden, da die restlichen Räume nicht als Wohnräume genutzt werden und auch nicht dafür vorgesehen sind.

zu 4)
Nein dass kann der Mieter nicht, jedenfalls nicht durch Bildung der Differenz des Verbrauchs verschiedener Zeiträume. Der Mieter muß darlegen und im Zweifel beweisen wieviel Gas der Vermieter verbraucht hat. Eine pauschale Umrechnung anhand er Wohnfläche wird hier nicht möglich sein, da die Nutzung der Räume bei allen Differenzen hinsichtlich der Dauer zu unterschiedlich ist.

zu 6)
Das kann der Vermieter machen.

zu 7)
Ja

Zu Ihrem weiteren Vorgehen kann ich Ihnen keine Empfehlung aussprechen, da ich nicht weiß ob Sie Mieter oder Vermieter sind.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

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