Nebenkostenabrechnung, schwieriges Mietverhältnis

Sehr geehrte Damen und Herren, für Ihre Antworten auf die Fragen im Anschluss dieser Schilderung bzgl. unten stehenden Fall bedanken wir uns im Voraus.

Folgende Konstellation:

Am 01.07.2004 wurde ein Mietvertrag (Einheitsmietvertrag) für eine Bauernhaushälfte (Komplette Sanierung im Jahre 2000) geschlossen.

In diesem Bauernhaus befindet sich noch 1 Appartement (2Schlafzimmer und 2 Bäder, --keine Küche, kein Wohnzimmer!!!!) ca. 40qm im EG mit separatem Eingang. Die Bauernhaushälfte hat ca. 190qm (EG+1+DG), nach DIN ca. 196qm.

Da das Objekt nie für eine „klassische“ Vermietung (Vertragliches Mietverhältnis) mit fremden Personen gebaut wurde, kann hier im Objekt keine verbrauchsabhängige Abrechnung erfolgen. Im Mietvertrag wurde damals zwischen Vermieter und Mieter die Übernahme der Nebenkosten vom Mieter vereinbart, da das Appartement vom Vermieter nur „gelegentlich“ als Schlaf- bzw. Lagerplatz genutzt wird (Zitat-Mietvertrag). Es ist kein Hausstand im eigentlichen Sinne möglich.Auch keine Ferienvermietung. Die Mieter waren einverstanden!

Es kam wie es kommen musste! Die Mieter behaupteten, dass der Vermieter die Räume doch öfters nutzte als im Mietvertrag stand. Auch ist klar das der Begriff „gelegentlich“ sehr dehnbar ist. Es geht hier hauptsächlich um die Kosten für Warmwasser bzw. Heizung die direkt vom Mieter mit den GAS-Werken abgerechnet werden.

Der Mieter übernimmt mit direkter Abrechnung die GAS-Werke, Gesamtstrom, Müllgebühren, Gemeinde Wasser und Abwasserkosten.

Der Vermieter zahlt für sein Objekt die Grundsteuer und die Versicherungen, Kaminkehrer etc. Es wurde immer wieder versucht, zumindest diese Kosten, mit den Mietern (über die Wohnfläche 40qm zu 190qm) abzurechnen. Ohne Erfolg!

Nun aber Heiz-Warmwasserkosten! Wenn man hier den Mietvertrag als Basis nimmt, müsste man davon ausgehen, das ein geringer Nebenkostenbeitrag vom Vermieter ausreichen müsste um den Vertrag zu erfüllen.

Möchte man aber den einfachsten Abrechnungsschlüssel als Maßstab nehmen könnte man hier auch über die Wohnfläche im Verhältnis 40qm zu 190qm rechnen.

Beide Möglichkeiten dienen sicher nicht zur Verbesserung des Mietverhältnis und Lösung des Problems. Sind aber vielleicht gerichtlich durchsetzbar.

Des Friedenswillen hat der Vermieter einen Abrechnungsschlüssel vorgeschlagen der 50% über Wohnfläche und 50% über Personen abrechnet. Über Personen weil es ein weiteres Entgegenkommen des Vermieters ist, da der Lebenspartner sehr oft im Ausland ist und hier einfach als ½ Person und der Vermieter als ganze Person (im Sinne der Abrechnung natürlich) gerechnet wird. Heizkosten über Personen ist ja nicht üblich, glaube ich.

Das Appartement wird seit dem Streitbeginn nun jährlich weniger und seit dem November 2006 gar nicht mehr durch den Vermieter genutzt, das wiederum nimmt der Mieter als Argument, dass er jede Ersparnis aus den Heiz- bzw. Gaskosten jährlich dem Vermieter in Rechnung stellt. Das kündigt er jetzt schon an, dass bei einer erneuten Reduzierung seiner HeizKosten zum Ende dieser Heizperiode (März 2007) die Differenz, egal wie der Winter war, dem Vermieter in Rechnung stellt.
Die Mieter haben sich ab 2005 entschlossen eine eigene Heizabrechnung zu erstellen. Die Abrechnung geht soweit, dass die Umdrehungen der Gasuhr gezählt werden und eben die Ersparnis zum vergangenen Vergleichsjahr in den JahresHeizkosten der GAS-Werke der Vermieter in Rechnung gestellt werden. Die Vermieter haben in den letzten Jahren immer wieder Beträge, wieder des Friedenswillen, an den Mieter überwiesen.
Der behauptet jetzt für das Jahr 2006, nach seiner Berechnung, noch einen Abrechnungsbetrag von ca. 450,- EUR zu bekommen. Und hat diesen, da er den Betrag zur Frist nicht erhalten hat, von der Kaltmiete abgezogen.

Die Grundsteuer und Versicherung wurden in den Berechnungen des Mieters nie berücksichtigt und konnten auch vom Vermieter, wegen den Unklarheiten der Heiz- und Warmwasser-Kosten, nie abgerechnet werden.

Da es seit 2005 zu keiner Lösung bzgl. der entgültigen Nebenkostenabrechnung gekommen ist und seitdem versucht wird einen Einklang zu finden, gehe ich davon aus, dass die Verjährungsklausel hier nicht berücksichtigt werden kann. Die Androhung des Vermieters, die fehlende Kaltmiete vom Kautionskonto abzuziehen halte ich auch als etwas schwierig

Fragen!
1.) Mietvertrag möglich zum Begriff „gelegentlich“ als Schlaf- und Lagerraum und welche Abrechnungsmöglichkeit kann man nehmen?
2.) Heizkosten und Warmwasserabrechnung 50% Wohnfläche 50% Personen möglich?
3.) Kann der Mieter dem Vermieter die Nutzung der Räume verbieten?
4.) Kann der Mieter die Heizkostenreduzierung (Differenz zur vorherigen Heizperiode), vielleicht heizt er jetzt ja auch das Haus weniger, dem Vermieter in Rechnung stellen?
5.) Verjährung der Nebenkostenabrechnungen ab 2004?
6.) Abzug der vom Mieter festgesetzten Heizkosten (ca.450,- EUR) von der Kaltmiete möglich?
7.) Kann der Vermieter den Betrag (ca.450,- EUR) von der Kaution abziehen weil die Miete für die Finanzierung benötigt wird?


Wir bitten um Beantwortung der Fragen und einer Empfehlung für den weiteren Vorgehensweise.
Vorab vielen Dank und großes Lob an alle beteiligten RA´s.
mfg