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Nebenkostenabrechnung, Hausmeisterkosten


| 06.02.2006 22:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag und Hallo,

ich habe ein Problem mit einer Nebenkostenabrechnung.

2002 bin ich im meine derzeitige Wohnung gezogen. Im Mietvertrag steht, dass die Nebenkosten unter anderem den Hausmeister abdecken. Eine muendliche Nachfrage bei der Verwaltung (einige Zeit nach Abschluss des Mietvertrags) ergibt, dass es keinen Hausmeister gibt, weil sich einer fuer nur vier Mietparteien im Haus nicht lohnen wuerde. Wenn es etwas zu tun gaebe, solle ich mich an die Verwaltung wenden. Damit habe ich mich zufrieden gegeben. Die Nebenkostenabrechnungen 2002 und 2003 wiesen keine Kosten fuer einen Hausmeister aus. Soweit ist das plausibel und hat auch gut funktioniert.

Nun der Hammer: fuer 2004 wird ploetzlich eine Nebenkostennachzahlung faellig, die zum grossen Teil von einem nun berechneten Hausmeister verursacht werden. Ich habe den hier noch nie gesehen oder vom ihm gehoert. Erst auf Nachfrage bei den anderen Mietparteien wurde mir erzaehlt, sie haetten ihn ein paar Mal beim Parkplatz-Fegen gesehen. Auf meine Nachfrage bei der Verwaltung wird mir bestaetigt, dass die Aufgabe des "Hausmeisters" ist, den Parkplatz zu fegen. Warum er sich dann Hausmeister nennt, wurde offen gelassen.

Ich bin natuerlich nicht bereit, fuer einen Hausmeister oder Parkplatz-Feger (anteilig) 25 EUR im Monat zu zahlen, der einen quasi-oeffentlichen Parkplatz fegt und fuer den ich noch nicht einmal eine explizite Parkerlaubnis habe.

Der Punkt "Hausmeister" ist im Mietvertrag von 2002 (kann ich gescannt liefern falls noetig) nicht durchgestrichen, also in der Summe der vereinbarten monatlichen NK-Vorauszahlen scheinbar(?) enthalten. Allerdings sind dort auch Fahrstuhlbetriebskosten nicht durchgestrichen, obwohl wir hier keinen Fahrstuhl haben. Unter § 5.2 ist vermerkt, dass der "(...) Vermieter berechtigt (ist), die erhoehten (Betriebs-) Kosten durch einseitige, schriftliche Erklaerung, in der der Grund fuer die Umlage bezeichnet und erlaeutert wird (...) zu erheben." Das hat er definitv _nicht_ gemacht, ich wusste bis zur NK-Abrechnung nichts von einem Hausmeister.

Meine Fragen: darf der Vermieter diese Hausmeisterkosten fuer April 2004 bis Dezember 2004 von mir fordern und bin ich verpflichtet, sie zu zahlen? Eine schriftliche Erklaerung habe ich erst auf Anfrage nach der NK-Abrechnung erhalten. Und wie sieht es mit 2005 aus?

Vielen Dank
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Grundsätzlich können Nebenkosten bereits im Mietvertrag umgelegt werden, auch wenn diese zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages noch nicht anfallen.

Bezüglich der Hausmeisterkosten sind grundsätzlich die Personalkosten eines vom Vermieter angestellten Hausmeisters umlagefähig. Darunter ist u. a. der Arbeitslohn nebst Lohnnebenkosten zu verstehen. Gleichwohl ist bei Veränderungen von Betriebskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten (§ 560 Abs. 5 BGB). Daher dürfen unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten die Kosten eines Hausmeisters nur dann umgelegt werden, wenn dessen Beschäftigung sachlich gerechtfertigt ist (vgl. LG Köln WuM 1992, 258). War bei Abschluss des Mietvertrages die Betreuung durch einen Hausmeister weder vorhanden noch vorgesehen, sind die Kosten eines später eingestellten Hausmeisters nur umlegbar, wenn sachliche Änderungen dies erforderlich gemacht haben (vgl. AG Bremen WuM 167; AG Hamburg MJ 1996, 10; AG Wuppertal ZMR 1994, 372). Die Hausverwaltung müsste daher einen sachlichen Grund dafür anführen, dass der Parkplatz nunmehr der Säuberung durch einen Hausmeister bedarf.

Weiterhin muss das Entgelt für den Hausmeister sowohl seinen Aufgabenkatalog angemessen sein wie auch dem üblichen Entgelt entsprechen (vgl. LG München II NZM 2002, 286). Der Aufgabenkatalog des Hausmeisters ergibt sich aus dessen Beschäftigungsvertrag.

Aus vorstehenden Erwägungen ergibt sich in ihrem Falle, dass die Beschäftigung eines Hausmeisters u.U. als unwirtschaftlich zu bezeichnen ist.

Daher rate ich Ihnen, die Hausverwaltung anzuschreiben und diese aufzufordern, einen sachlichen Grund für die Beschäftigung des Hausmeisters zu nennen und um Einsichtnahme in den Hausmeistervertrag zu bitten. Aus diesem sollte sich der Umfang der vertraglich vereinbarten Hausmeistertätigkeit ergeben.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern.




Mit freundlichen Grüßen



Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 07.02.2006 | 21:51

Hallo Herr Hein,

vielen Dank fuer Ihre Anwort. Ich habe noch eine kurze Nachfrage: Meinen Sie, es spielt keine Rolle, dass die Hausmeisterkosten wie auch die Fahrstuhlkosten im Mietvertrag nicht gestrichen sind? Ich kenne das aus vergangenen Mietverhaeltnissen, dass nicht zutreffende Punkte gestrichen werden.

Der Vermieter koennte ja nun argumentieren, die Kosten waeren ja nie ausgeklammert gewesen, die Berechnung ab April 2004 quasi eine "Erhoehung" der Hausmeisterkosten, von 0 auf 25 EUR im Monat.

MfG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.02.2006 | 22:00

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


In der Regel spielt es keine Rolle, dass die Position nicht durchgestrichen wurde. Die üblichen Formularmietverträge enthalten eine Klausel, dass eine Position auch dann umgelegt werden kann, wenn diese nicht durchgestrichen ist (eben für den Fall, dass diese Position nachträglich noch entsteht).

Um eine reine Erhöhung der Nebenkosten von EUR 0,00 auf EUR 25,00 dürfte es sich wohl kaum handeln. Dies hieße ja, dass der Hausmeister vorher zwar angestellt gewesen sein muss, aber kein Gehalt bekam. Dies halte ich für mehr als abwegig. Im Übrigen wären die Hausmeisterkosten ja auch tatsächlich wirksam umgelegt (s.o.). Jedoch hat der Vermieter auch hier das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten.




Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.




Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
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