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Nebenkostenabbrechnung-Gartenpflege durch Externe Firma


15.09.2006 11:40 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Frage zu der Nebenkostenabbrechnung bezüglich der Gartenpflege. Ich wohne in einem 6 Familienhaus welches an ein weiteres 6 Familienhaus angrenzt. Beide Häuser teilen sich einen Garten, der für die EGW auch direkt über eine Treppe vom Balkon aus zu erreichen ist. Bislang war es so, dass alle Mieter gemeinschaftlich die Gartenpflege übernommen haben und unser Vermieter eine Ansprechpartnerin, die die Arbeit koordinieren sollte, hatte. Nun ist die Gartenarbeit von uns regelmäßig ausgeführt worden, unser Vermieter hingegen hat immens hohe Ansprüche, so dass es schnell zu subjektiven Meinungsverschiedenheiten kam. Unser Vermieter gab sich nicht mit regelmäßigen Unkrautjäten, Rasenmähen und -sprengen, sowie teilw. neu Bepflanzung einiger Pflanzen zufrieden; so dass nun diese Vereinbarung seinerseits aufgelöst worden ist (und auch seine Ansprechpartnerin aufgrund von vielen Streitigkeiten aufgegeben hat) und er nun eine Fremdfirma mit der Gartenpflege beauftragen möchte.
In unserem Mietvertrag ist auch unter den Nebenkosten die Gartenpflege aufgeführt.
Allerding muß doch unser Vermieter das Gesetz der Wirtschaftlichkeit wahren, oder nicht?
Meine Frage lautet also: Können wir uns irgendwie gegen die Gartenpflege durch eine externe Firma weigern, bzw. müssen wir diese neu entstehenden Nebenkosten dann wirklich zahlen, wenn wir als Mieter die gleiche Arbeit ohne ein entsprechendes Entgeld verrichten würden?

Für die Ihre Antwort im Vorfeld vielen Dank
mit freundlichen Grüßen
S.W.
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten möchte.

Grundsätzlich können die Gartenpflegekosten auf die Mieter umgelegt werden – zumindest für die Mieter, denen die Nutzung des Gartens erlaubt ist, ist das nicht umstritten. Allerdings kommt es dann auf die genaue Formulierung einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag an. Ist dort die KOSTENTRAGUNG vereinbart, hätten Sie grundsätzlich nach einem Verteilungsschlüssel hierfür aufzukommen.

Sollte in Ihrem Mietvertrag demnach eine Klausel zu finden sein, wonach die Gartenpflegekosten als umlegbare Betriebskosten vereinbart sind, so haben Sie grundsätzlich auch die Kosten für die Beauftragung eines Gärtners durch den Vermieter zu tragen.

Die Beauftragung selbst ist dann Sache des Vermieters. Er kann sich grundsätzlich auch entscheiden, wie und von wem er die Arbeiten durchführen lassen möchte. Allenfalls dann, wenn Sie begründete Bedenken wegen weit überhöhter Rechnungen des Gärtners haben, könnten Sie möglicherweise gegen diese „Luxusaufwendungen“ vorgehen.

Eine Vereinbarung in einem Formularmietvertrag ist jedoch als unwirksam erachtet worden, wenn dem Mieter aufgegeben wird, Maßnahmen im Rahmen der Gartenpflege zu leisten, ohne eine Kostenoberbegrenzung / Risikobegrenzung oder eine Regelung über die Aufgaben- und Pflichtenbegrenzung.

Überdies möchte ich darauf hinweisen, dass eine völlige Neugestaltung ebenso wie die erstmalige Anlage eines Gartens in der Regel nicht auf den Mieter überwälzt werden darf.

Auch wenn Sie vor geraumer Zeit die Arbeiten übernommen haben, führt dies meines Erachtens noch nicht zu einer Vertragsänderung durch schlüssiges Verhalten dergestalt, dass man sich auf die Durchführung der Gartenarbeit durch die Mieter selbst geeinigt hätte. Wenn also eine (wirksame) Abwälzungsklausel vorhanden ist, haben Sie die Kosten zu tragen.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe, Ihnen die in diesem Forum angestrebte erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Tobias Kraft
Rechtsanwalt
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