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Nebenkosten zu hoch - muß Eigentümer renovieren?


26.06.2007 11:47 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Guten Tag!

Ich habe die NK-Abrechnung erhalten. Ich soll 360 Euro nachzahlen. Der größte Teil davon ist das Warmwasser. Momentan zahle ich monatlich 75 Euro für die NK. Wenn ich die Nachzahlung durch 12 Monate dividiere, würden sich die NK zukünftig auf 105 Euro monatlich erhöhen. Das finde ich zu hoch für einen Single-Haushalt.

Zum Haus:
Das Haus selbst ist älter, die Wände sind schief (Spießeckig), instabil, da nachträglich und preiswert eingezogen, ich habe weder Keller noch Stellplatz. Ich wohne Wand an Wand mit einer Tanzschule, welche enormen Lärm bis 22.00 Uhr produziert, der Hof ist ständig zugeparkt und wenn die Kids Stepp-Tanz machen, wackelt meine ganze Küche. Das alles macht mir nichts aus, dafür zahle ich einen Mietpreis, der unter dem Mietspiegel meines Dorfes liegt. Ich zahle ca. 5,20 Euro pro qm, bei 54qm 280,00 Euro.

Denn der Eigentümer, bzw. Hausverwalter argumentiert, dass ich ja dafür einen geringen Mietpreis habe und daher die höheren NK zahlen könnte.
Ich finde, der niedrige Mietpreis rechtfertigt die Mängel an der Wohnung und an der Wohnqualität. Weiter ist letzten Winter wegen Renovierungsarbeiten in der Nachbarwohnung drei Mal die Heizung ausgefallen. Die Wohnung ist innerhalb von einem halben Tag von 22°C auf 13°C heruntergekühlt.

Lange Rede, kurzer Sinn: Kann man den Eigentümer dazu bringen, das Haus zu isolieren, damit die NK sinken? Wahrscheinlich hätte ich dann zwar mit einer Mieterhöhung zu rechnen, wobei es ja noch genug andere Mängel am Haus gibt.

Ich freue mich auf eine Antwort.

Schöne Grüße,
Artwork80
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

Als Mieter haben Sie Anspruch darauf, dass gewisse Mindeststandards des Wohnens (Beheizbarkeit, Wetterfestigkeit, Abschließbarkeit) eingehalten werden.
Wenn das nicht gegeben ist, könnten Sie den Eigentümer abmahnen und sogar die Mietzahlungen kürzen.
Wenn es sich allerdings um einen Altbau handelt, gilt das nur mit Einschränkungen. In diesem Fall dürfen Sie nicht die modernste Ausstattung erwarten.
Nach Ihrer Schilderung handelt es sich um ein älteres Haus, so dass Sie den Eigentümer wohl nicht verpflichten könnten, die Isolierung nachzubessern.
Diese Frage müsste jedoch vor Ort - nach Inaugenscheinnahme des Objekts - geklärt werden.
Eine verbindliche Aussage können Sie im Rahmen dieses Portals nicht erwarten.

Dafür werden Sie sicherlich Verständnis haben.

Ende 2005 aht der Deutsche Mieterbund den ersten bundesweiten Betriebskostenspiegel für Deutschland vorgelegt. Seit Januar 2006 gibt es dreizehn regionale, landesweit geltende Betriebskostenspiegel in Deutschland.

Mit Hilfe des Betriebskostenspiegels können Sie als Mieter vergleichen, ob die einzelnen Kosten der Höhe nach einleuchtend sind.
Darüber hinaus liefert der Betriebskostenspiegel Anhaltspunkte für eine Überprüfung der Abrechnung nach Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten, so dass der Vermieter darauf hingewiesen werden kann, in welchen Bereichen Einsparungen erzielt werden können, um so überhöhte Betriebskosten zu reduzieren.

Die landesweiten Betriebskostenspiegel können Sie unter http://www.mdr.de/escher/archiv/2517522.html einsehen.

Letzte Sicherheit gewinnen Sie allerdings nur durch die Mandatierung eines Kollegen vor Ort, der sich Ihrer Sache annimmt.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2007
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 26.06.2007 | 12:49

Guten Tag Herr Roth,

leider konnten Sie mir nicht großartig weiter helfen. Mir ist klar, dass dies von Fall zu Fall unterschiedlich sein kann. Ich hätte aber gerne gewußt, ob es vielleicht einen Paragraphen in unseren Gesetzbüchern gibt, der sagt, dass die NK nicht unverhältnismäßig sein dürfen. Gerade in Zeiten, in der die Klimaerwärmung diskutiert wird und der Staat Hausisolierungen subventioniert, dachte ich, dass es vielleicht hierzu irgendwelche Umwelttechnische Vorschriften gibt. Oder vielleicht gibt es ja sogar schon ein Urteil zu einem ähnlichen Fall?

Danke für den Link zum Betriebskostenspielgel. Dieser existiert jedoch leider nicht für mein Bundesland - Rheinland Pfalz.

Also, nochmals Danke für Ihre Hilfe, auch wenn ich leider nicht wirklich weiter gekommen bin dadurch.

Schöne Grüße.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.06.2007 | 13:21

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Ihnen geht es um die Wirtschaftslichkeitsberechnung. Diese richtet sich nach der Zweiten Berechnungsverordnung (http://www.immopilot.de/Lexikon/Immobiliengesetze/II_Berechnungsverordnung_P1-25/ii_berechnungsverordnung_p1-25.html).

Der Vermieter hat das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten. Unnötige und überteuerte Kosten sind nicht umlagefähig und müssen von Ihnen auch nicht gezahlt werden.

Nachzahlungen müssen auch nur dann gezahlt werden, wenn sie noch innerhalb der Jahresfrist beanstandungsfrei abgerechnet wurden.

Sie können mir gern das Nachzahlungsschreiben per E-Mail zukommen. Ich werde dann einen Blick drauf werfen, wobei Ihnen hierdurch keine weiteren Kosten entstünden.


Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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