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Nebenkosten - müssen wir einen überhöhten Verbrauch akzeptieren


19.03.2005 22:16 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sehr geehrte Dame, sehr geehrter Herr,

seit Mai 2002 bewohnen wir (3 Pers.)eine 100 qm Mietwohnung in einem 3-Familienhaus. Wir bezahlen 164,00 € Nebenkosten (78,00 € für Heizung und Warmwasser, 86,00 € für die restlichen Betriebskosten).
Der Vermieter (2 Pers.) wohnt auch im Haus und benutzt die Dachgeschoßwohnung als Büro, da er selbständig ist. Zum Haus gehört ein großer Garten mit viel Rasen.
Beim Einzug wurden wir mündlich darüber informiert, dass es nur einen Hauptzähler für das Kaltwasser gibt und die Kosten eben durch 2 geteilt werden.
Die erste Abrechnung (für das Jahr 2002) erhielten wir Juli 2004
Die Nachzahlung von 19,00 € haben wir bezahlt und diese nicht weiters überprüft.

Die Abrechnung für 2003 erhielten wir jetzt am 08.03.05!!
Die Nachzahlung beläuft sich auf 573,00 €.

Nun die Fragen:

1.Kann der Vermieter nachstehend aufgelistete Kosten hälftig auf uns umlegen, obwohl ein Teil des Hauses gewerblich genutzt wird (§556a Abs. 1 S.1 BGB - Betriebskosten des Gewerberaumes müssen vorweg abgezogen werden)?
Grundsteuer, Wasser/Abwasser,Haftpflichtversicherung, Glasbruchversicherung,Leitungswasserversicherung, Gebäudebrandversicherung, Schornsteinfegergebühren, Wartung der Heizungsanlage, Gartenpflege, Strom Treppenhaus, Müllgebühren (wir haben eine 120L Abfalltonne)

2.Bei Einsicht der Belege haben wir festgestellt, dass wir 2003 einen Kaltwasserverbrauch von 284 m3 hatten.
Als Vergleich: in unserer früheren Wohnung wurde für das ganze Haus (4 Wohnungen - 5 Personen) 170 m3 Wasser verbraucht. Für ein Einfamilienhaus (6 Personen - davon 5 Personen den halben Tag ständig zu Hause) wurde 119 m3 Wasser verbraucht (mit Gartenbewässerung).
Müssen wir diesen wahnsinnig hohen Verbrauch akzeptieren und die Hälfte bezahlen?
Vielen Dank für eine rasche Antwort.

Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt zu beantworten:

Der vorrangige Abzug dürfte hier grundsätzlich schwierig sein, da hier offenbar kein signifikanter Verbrauch vorliegt.

Umgelegt werden können Nebenkosten, soweit dies vertraglich vereinbart ist. Sehen Sie hierzu in Ihren Mietvertrag, grundsätzlich können die genannten Kosten umgelegt werden.

Wasserkosten werden wohl über einen Zähler ermittelt, diese Kosten sind zu zahlen. Verlangen Sie ggf. eine Überprüfung der Anlage, wenn unverhältnismäßig hohe Werte ermittelt werden.

Für Sie dürfte jedoch § 556 III BGB wichtig sein:

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. …

Nach Ihrer Schilderung hätte für das Jahr 2003 eine ordnungsgemäße Abrechnung bis zum 31.12.200 erstellt und zugestellt werden müssen. Da dies nicht der Fall zu sein scheint, ist die Nachforderung ausgeschlossen.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 20.03.2005 | 10:33

Die abgerechneten Nebenkosten sind laut Mietvertrag korrekt. Das ist uns schon klar.
Ein Teil des Hauses wird jedoch gewerblich genutzt. Müsste er nach §556a Abs.1 S.1 BGB nicht die Betriebskosten des Gewerberaumes vorweg abziehen (z.B. Grundsteuer)? Er legt die Kosten jedoch kompl. um.
Es wäre nett, wenn Sie uns diese Farage noch beantworten könnten.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.03.2005 | 11:17

Die Umlage nach dem Anteil der Wohnfläche bedeutet, dass Kosten, die nicht die Wohnnutzung betreffen (wie z. B. bei Ihnen Geschäftsräüme im gemischt genutzten Objekt) entfallen ( vergl. Langenberg in NZM, 2001, 783, 789).

Daher kann - wie offenbar bei Ihnen - eine Kostentrennung erforderlich sein (LG Freiburg, WuM 2000, 614).

Sie könnten daher eine gesonderte Berechnung verlangen.

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