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Nebenkosten einbehalten trotz Auszug?

| 15.04.2018 16:46 |
Preis: 40,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Guten Tag,
ich bin im April 2017 in die Wohnung einer Genossenschaft gezogen und im Februar 2018 wieder ausgezogen.
Nun bekam ich gestern folgendes Schreiben der Genossenschaft:

"Als Anlage übersenden wir Ihnen die o.g. Abrechnung. Das Mietkonto wird wie folgt abgerechnet:
Guthaben Betriebskostenabrechnung 2017: xxx,xx Euro

Das Guthaben in Höhe von xxx,xx Euro werden wir bis zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung 2018 (April 2019)
einbehalten.
mfg "

Da ich nicht mehr dort Wohne, ist es Rechtens, das die Genossenschaft das Guthaben für 1 ganzes Jahr einbehalten möchte oder kann ich es einfordern? Gibt es eine Grundlage für die Entscheidung der Genossenschaft? Ggf weil ich dort noch Mitglied bin?
Danke für die Antwort und mfg

Sehr geehrte Ratsuchende,

lassen Sie mich Ihre Frage,

"[I]st es Rechtens, das die Genossenschaft das Guthaben für 1 ganzes Jahr einbehalten möchte oder kann ich es einfordern? Gibt es eine Grundlage für die Entscheidung der Genossenschaft? Ggf weil ich dort noch Mitglied bin?",

wie folgt beantworten.

Auf Dauermiet- bzw Dauernutzungsverträge mit Genossenschaften ist grundsätzlich das Mietrecht des BGB anzuwenden.
Bis spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes ist abzurechnen.

Bei Ihnen wurde für das Jahre 2017 bereits abgerechnet.
> Mit der Abrechnung wird der Betrag zur Rückzahlung fällig, ist also zurückzuzahlen (§ 271 BGB).
§ 271 Abs.1 BGB: "Ist eine Zeit für die Leistung weder bestimmt noch aus den Umständen zu entnehmen, so kann der Gläubiger die Leistung sofort verlangen, der Schuldner sie sofort bewirken."

> Es ist aber nicht auszuschließen, dass der Dauernutzungsvertrag oder die Satzung der Genossenschaft eine abweichende Fälligkeits regelt, z.B. mit dem Ende der Genossenschaftsmitgliedschaft.

Bitte prüfen Sie Vertrag und Satzung und teilen Sie mir die entsprechenden Regelungen mit.

> Ich kann Ihnen daher noch nicht abschließend beantworten, ab der Einbehalt von einem Jahr rechtmäßig ist.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 16.04.2018 | 15:55

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe heute die Auskunft von der Geno Gescher erhalten, das man das Geld durchaus einbehalten dürfe, es sei ein "Sicherheitseinbehalt", da ja nur für 2017 abgerechnet worden sei und die ersten 2 Monate aus 2018 noch nicht. Dies sei erst im April 2019 vorgesehen.
Desweiteren teilte man mir mit, das man sonst die Kautionsbürgschaft der Bank einbehalten würde, wenn ich das Geld zurückfordern würde.

Kann ich nun auf das Geld bestehen? Wozu ein "Sicherheitseinbehalt", wenn ich doch im Februar 2018 ausgezogen bin?

Ich danke für ihre Hilfe
mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.04.2018 | 16:52

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Ergänzungen.

Bei Ihnen treffen verschiedene Dinge aufeinander.
Betriebskostenguthaben und Kaution sind voneinander zu trennen.

-Das Guthaben bezieht sich auf 2017. Sie haben jetzt einen Anspruch auf Auszahlung (vorbehaltlich einer Prüfung des vertraglich Vereinbarten, s.o.). Über die Betriebskosten 2018 für zwei Monate wird dann erst im April 2019 abgerechnet.

-Bei der Mietsicherheit (Kaution), bei Ihnen eine Bürgschaft, gibt es einen so genannten Sicherheitseinbehalt.
Die Mietsicherheit ist nach Rückgabe der Mietsache zurückzugeben (die Bürgschaftsurkunde herauszugeben), aber nicht sofort und nicht solange und soweit noch Forderungen aus dem Mietverhältnis im Raume stehen wie z.B. aus der Betriebskostenabrechnung für 2018. Die Gerichte gewähren zudem dem Vermieter eine Prüfungsfrist von bis zu sechs Monaten.
Da über die Nebenkosten erst im April 2019 abgerechnet wird, muss die Bürgschaft vorher nicht zurückgebeben werden, wenn Sie nicht anderweitig Sicherheit für eine mögliche Betriebskostennachforderung für 2018 stellen.

Die Genossenschaft schein aber - obwohl Sie im Moment nicht dazu verpflichtet ist - die Bürgschaft zurückgeben zu wollen.

Das Weiterlaufen der Bürgschaft ist möglicherweise teurer als der Einbehalt des Betriebskostenguthabens.

> Sie können auf das Geld bestehen.
> Die Bürgschaft muss erst 2019 zurückgegeben werden.

Überprüfen Sie anhand Ihrer konkreten Zahlen, was günstiger ist: sofortige Auszahlung des Guthabens (von Ihnen durchsetzbar) oder sofortige Rückgabe der Bürgschaftsurkunde (Angebot der Genossenschaft, momentan nicht rechtlich durchsetzbar).

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18.04.2018 | 09:32

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"Sehr gute Auskunft, würde ich auch als "Privatanwalt" nehmen :-)"
Stellungnahme vom Anwalt: