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Nebenkosten bei Einzug heruntergespielt


13.03.2007 09:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Wir haben folgendes Problem: Bei Einzug in die Wohnung war unserem Vermieter bekannt, dass wir eine "Schmerzgrenze" der Warmmiete von € 500 haben. Er meinte darauhin kein Problem, die Nebenkosten wären nicht so schlimm, (Vorauszahlung von € 50 würden reichen) sollte sich im Laufe des Jahres aber absehen lassen, dass die Vorauszahlungen nicht reichen, teilt er uns das mit. Wir haben dann diesbezüglich das ganze Jahr nichts mehr von ihm gehört und haben Ende Jan dann die Nebenkostenabrechnung bekommen. Wenn ich jetzt allein die Fixkosten wie Wasser/Abwasser (nach Bescheid der Gde), Mülltonne, Steuer usw, also alle Kosten, die er bereits bei unserem Einzug kannte, zusammenzähle, komme ich auf mehr als € 900 (Unser Verbrauch ist also noch gar nicht mit drin). D. h. es ist klar, dass € 600 als Vorauszahlung nicht reichen können. Wir fühlen uns deshalb irgendwie betrogen. Die Frage ist nun, welche Möglichkeit haben wir jetzt. (Abrechnung ist unter Vorbehalt soweit bezahlt)
13.03.2007 | 09:57

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die aufgrund der von Ihnen mitgeteilten Informationen wie folgt beantworten möchte.

Ohne den genauen Vertragstext zu kennen, ist eine abschließende Bewertung vorliegend nicht möglich. Sie sollten daher in jedem Falle einen Rechtsnwalt mit der Prüfung des Vertrages beauftragen.

Dies aus dem folgenden Grunde:

Meist werden in Mietvertägen sogenannte Schriftformklauseln vereinbart, nach denen Nebenabreden der schriftlichen Form bedürfen. Je nachdem, wie eine solche Klausel ausgestaltet ist, sind mündliche Nebenabreden zum Mietvertrag entweder unwirksam, das Schriftformerfordernis kann abbedungen werden oder aber es liegt keine solche KLausel vor, sodass mündliche Absprachen zwischen den Vertragsparteien bindend sind.

Sie sollten daher zunächst den Mietvertrag daraufhin überprüfen, ob sich hier eine Regelung findet, nach der ergänzende Absprachen der Schriftform bedürfen und dies auch für das Abweichen von der Schriftform selbst gilt. Sollte sich eine dem entsprechende Klausel im Vertrag finden, hätten Sie zumindest vertraglich keine Handhabe, lediglich die versprochenen gesenkten Nebenkosten zu zahlen.

Sollte Sie der Vermieter bei Vertragsschluss arglistig über erhebliche Tatsachen getäuscht haben (was in der Regel sehr schwer zu beweisen ist), käme eine Anfechtung des Vertrages aus diesem Grunde in Betracht, d.h. der Vertrag wäre dann rückwirkend nichtig, wobei gezogene Vorteile natürlich abzugelten wären.

Im vorliegenden Fall ist dann auch nicht klar, ob Ihr Vermieter tatsächlich rechtsverbindlich erklären wollte, dass neben den zunächst zu leistenden 50 Euro keine Nachzahlungsbeträge anfallen werden.In diesem Falle hätte man eine Nebenkostenpauschale in Höhe von 50 Euro vereinbaren können, statt dessen wurde abber einvernehmlich eine Vorauszahlung mit der stets bestehenden Möglichkeit der Nachzahlung und Erhöhung vereinbart. So wie Sie den Fall schildern, hat Ihr Vermieter dann auch lediglich angekündigt, dass er Sie informieren wird, wenn die Kosten den zunächst abgeschätzten Betrag in Höhe von 50 Euro übersteigen.Aus dieser Vereinbarung ist m.E. noch nicht zu entnehmen, dass Ihr Vermieter anfallende Mehrkosten selbst tragen wird.

Es wäre dann lediglich zu fragen, welcher Schaden Ihnen aus der nicht vorgenommenen Information entstanden ist. Können Sie nachweisen, dass Sie in diesem Falle die Wohnung gekündigt hätten oder aber den Verbrauch reduziert hätten, müsste der Vermieter für den schuldhaft verursachten Mehrverbrauch aufkommen. Gleiches würde für diejenigen Fixkosten gelten, die den genannten Betrag übersteigen und dem Vermieter positiv bereits bei Mietvertragsschluss bekannt waren.

Auch in diesem Bereich müssten Sie den Beweis antreten, dass der Vermieter um diese Kostenlast und den Umstand, dass der Betrag von 50 Euro überschritten wird bei Vertragsschluss wusste.

Im Ergebnis wäre natürlich stets zu fragen, ob Sie die Absprache über die Nebenkosten beweisen können. Sollte der Vermieter die Absprache lediglich im Beisein der Mieter abgegeben haben, hätten Sie zumindest prozessual das Problem, dass die Mieter als potentielle Kläger nicht als Zeugen in Betracht kommen, Ihnen also im Prozess kein Beweismittel zur Verfügung stünde.

In diesem Sinne bestehen vorliegend immense Risiken. Zuletzt können Sie natürlich darüber nachdenken, die Wohnung regulär zu kündigen, was zweifellos den geringsten juristischen (Kosten-)Aufwand erfordern würde.

Ich hoffe, dass ich Ihnen mit dieser Antwort helfen und Ihnen einen ersten Überblick verschaffen konnte. Eine abschließende Beurteilung kann vorliegend leider erst nach Sichtung der Unterlagen und Überprüfung der Beweislage vorgenommen werden, was im Rahmen der hier erfolgten Onlineberatung naturgemäß nicht möglich ist.

Mit freundlichen Grüßen

Fabian Sachse
Rechtsanwalt


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