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Nebenkosten/ Wohnfläche


25.04.2006 13:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Guten Tag,

ich habe 3 Fragen zu meiner Nebenkostenabrechnung.

Vorab: Mietvertrag ist von 2004, Grundlage für die Abrechnung der Nebenkosten ist die Anlage zu II. Berechnugnsverordnung, es handelt sich um freien Wohnraum, Baujahr ist 1997.
Abrechnugsmassstab Heizung: 70% Verbrauch nach Zähler / 30% Gemeinkosten nach Wohnfläche
Abrechnungsmasstab Warmwasser: 70% Verbrauch nach Zähler / 30% Gemeinkosten nach Wohnfläche


Hausmeisterservice:
Der vom Vermieter beauftragte Hausmeisterservice führt nachweislich auch Reperaturen durch (defekte Lampen wechseln, lose Türklinken reparieren...) Diese Kosten sind defitiv keine Betriebskosten, nur stellt sich die Frage, in Tätigkeitsberichte seitens des Hausmeisterservices gibt es nicht.


Ungeeichte Zähler:
In den Jahren 2005 und 2006 wurde mit ungeeichten Warm-/Kalt-Wasserzählern und Wärmezählern abgerechnet. Das ist ja so nicht erlaubt. Wie sieht in diesem Fall das ideale Vorgehen aus? Den gemessenen Verbrauch um 15% kürzen? Oder den Verbrauch nach Wohnfläche hochrechnen und dann um 15% kürzen?


Wohnfläche:
Im Mietvertrag wird immer die "Wohnfläche (60 qm)" aus Bemessungsgrundlage der nicht-verbrauchsspezifischen Anteile angegeben. Nun teilt mir der Vermieter mit, dass der Wohnraum bei der Berechnung der Heizungkosten kleiner sei (50 qm), da hier nur die umbaute Fläche (also ohne Balkon) zähle. Bei den Warmwasserkosten hingegen zähle die gesamte Fläche, also mit Balkon(50+10 qm), der voll angerechnet wird.

Wäre nach Wohnflächenverordnung nicht die korrekte Wohnfläche der umbaute Raum + max. 25% des Balkons, also 52,5 qm?

Was ist die Wohnfläche??? Umbauter Raum? Mit/ohne Balkon (%)? Muss die Wohnfläche nach den bei Mietvertragsabschluss geltenden Gesetzen berechnet werden??? Welche Vorgaben finden hier Anwendung??

Wie sieht hier das Vorgehen aus? Erst korrekte Wohnfläche berechnen und dann abrechen...?


In der Abrechnung, die von einem Wärmedienst erstellt wird, tauchen auch "Nebenkostenabrechnunggebühren" auf. (Die Abrechnungskosten für Heizung/Warmwasser stehen woanders.) In diesem Punkt handelt es sich doch um Verwaltungskosten, oder?? Diese sind doch nicht auf den Mieter umlegbar?


MfG

Willi Butz
Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

Die Kosten für die Erstellung der Abrechnung sind in der Tat nicht umlegbare Verwaltungskosten und deshalb in der Abrechnung zu streichen.

Möglicherweise sind auch die Hausmeisterkosten zu kürzen, wenn diese Kosten Tätigkeiten abgelten, die nicht auf die Mieter umgelegt werden können, z.B. Kleinreparaturen. Dies lässt sich aber erst nach Einsichtnahme in den Hausmeistervertrag samt Aufgabenkatalog feststellen, welche Sie begehren sollten. Nach neuester BGH-Rechtsprechung wird Ihnen der Vermieter, wenn er am gleichen Ort wohnt, aber keine Belegkopien mehr übersenden müssen, sondern Ihnen nur Belegeinsicht vor Ort gewähren müssen.

Sofern bei der Abrechnung der Warmwasserkosten die gesamte Wohn-/Nutzfläche zugrundegelegt wurde, ist das nicht zu beanstanden. Dies ergibt sich aus § 8 Abs. 1 HeizkV:


Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 von Hundert, höchstens 70 von Hundert nach dem erfaßten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.


Bei der Abrechnung der Heizkosten hingegen kann der Vermieter nur die beheizbare Grundfläche zugrundelegen, wie sich aus § 7 Abs. 1 S. 2 HeizkV ergibt:


Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfaßten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.


Die Abrechnung erfolgt grundsätzlich auf der Grundlage der vertraglich vereinbarten 60 qm.

Grundsätzlich trifft Sie aber die Beweislast, daß die im Mietvertrag vereinbarte Fläche nicht zutrifft und eine geringere Wohnfläche zugrundezulegen ist. Das wird sich ohne teueres Sachverständigengutachten nicht klären lassen. Sie sollten überlegen, ob Sie dieses Geld investieren möchten.

Die tatsächliche Wohnfläche wäre dann nach der WohnflächenVO zu berechnen - der Balkon kann dabei mit bis zu 50% angesetzt werden, wenn es sich um einen großen, nicht einsehbaren Balkon handelt. Andernfalls wären nur 25% anzusetzen.

Abschließend wird Ihnen ein 15%iges Kürzungsrecht gem. § 12 HeizkV zustehen, wenn der Vermieter entgegen der Vorschriften der HeizkV nicht verbrauchsabhängig abrechnet. Ist die verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich, da die abgelesenen Werte mangels Eichung nicht verwertbar sind, bleibt nur die Abrechnung nach beheizbarer Wohnfläche. Den sich dann ergebenden Betrag werden Sie gem. § 12 HeizkV um 15% kürzen können.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt




--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
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