Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:
Die jährlichen Abrechnung hat die Verwaltung stets an den Eigentümer zu senden, der am Tag der Beschlussfassung über die Abrechnung - in der Regel der Tag der ordentlichen Eigentümerversammlung - als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Das Jahr 2018 betrifft als formell zunächst Sie. Ist die Abrechnung 2017 auch erst dieses Jahr nach Eigentumserwerb erfolgt, betrifft diese auch Sie, ansonsten den Alteigentümer.
Die Frage wer zahlen muss, wenn sich nach der Jahresabrechnung Nachzahlungen für den neuen Eigentümer ergeben? Z.B., weil der vorherige Eigentümer nicht regelmäßig gezahlt hat oder unvorhergesehene Preissteigerungen, z.B. im Bereich der Energieversorung, eingetreten sind, wurden von den Gerichten in ihrer Konstellationen, wie folgt beantwortet:
- Käufer und Verkäufer haben alle Zahlungen laut Wirtschaftsplan geleistet. In der Jahresabrechnung wird eine Nachzahlung ermittelt. Für die sogenannte Abrechnungsspitze haftet die Person, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, sprich der Erwerber.
-Der Käufer hat alle Zahlungen laut Wirtschaftsplan erbracht, der Verkäufer nicht. Die Jahresabrechnung weist eine Nachzahlung aus. Hier haftet der Käufer ebenfalls nur für die Abrechnungsspitze und der Verkäufer für seine noch nach dem Wirtschaftsplan bestehenden Schulden.
Für Schulden des Alteigentümers aus nicht erbrachten Vorauszahlungen haften Sie also nicht, hier muss die Verwaltung sich an den Alteigentümer wenden und nicht an Sie. Sie haften lediglich für die sog. Abrechnungsspitze 2018, nicht jedoch für nichtgeleistete Vorauszahlungen des Veräußerers in den Jahren 2017 und 2018.
Wurde die Abrechnung von 2017 auch erst zum Zeitpunkt Ihrer Eigentümerschaft erstellt, dann haften Sie auch dort nur für die Abrechnungsspitze.
Das Landgericht Dresden hat mit Urteil vom 16.06.2010 (Az. 2 S 90/10
) insoweit eine Klarstellung getroffen, "bei einem Eigentümerwechsel hat der Erwerber für die in der Abrechnung festgestellten Abrechnungsspitze einzustehen, allerdings steht ihm auch ein etwaiges Guthaben zu. Für den Zeitpunkt ist maßgeblich, wer bei Beschlussfassung Eigentümer ist."
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Sascha Lembcke
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Rechtsanwalt Sascha Lembcke
Bezugnehmend zu unserer Rücksprache:
Es entspricht rechtlich der herrschenden Meinung, dass ein Ersteher in der Zwangsversteigerung nicht für noch offene Beitragsvorauszahlungsschulden aus dem Wirtschaftsplan für ein Vorjahr haftet, die bereits zulasten des Voreigentümers fällig geworden sind (vgl. BGH, NJW 1999 S. 3713
).
Die Haftung des Rechtsnachfolgers (Ersteher) besteht hier nur für eine darüber hinausgehende Abrechnungsspitze (vgl. auch LG Bonn, ZMR 2009 S. 476
).
Ansonsten verweise ich noch gerne auf den Link, welche die Rechtsprechung nochmals deutlich erfasst und darstellt: https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/ersteher-einer-wohnung-im-zwangsversteigerungsverfahren-haftet-fuer-abrechnungsspitze_idesk_PI17574_HI2671825.html
MfG
RA Lembcke
