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Nebenkosten - Sigel MV 464


06.12.2009 18:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab



Hallo,

Ich wohne seid 2006 in dieser Wohnung, wo der Vermieter auch der Bauherr ist und es nur Probleme gibt. Jedes Jahr werden es mehr Betriebskosten jetzt bezahle ich schon das doppelte an Nebenkosten. Aber muss ich das laut diesen Mietvertrag überhaupt? Im Mietvertrag sind keine Nebenkosten aufgeführt ich müsste also nur die 65 EUR bezahlen? Ist das richtig, habe auch eine Rechtschutzversicherung.

******************Original Text aus dem Mietertrag, nichts ist angekreuzt oder ausgefüllt. ausser dieser Text XXX->(zu entrichten für<--XXX der ist durchgestrichen ********************



Sigel Mietvertrag, ehemals Einheitsmietvertrag, mit Hausordnung MV 464

§3 Mietzins

1. Der Mietzins beträgt*) monatlich 300,48 EUR

2. Nebenkosten XXX(zu entrichten für-XXX 65 €

__________________________________________________________)


- werden nicht besonders erhoben - sind neben dem Mietzins besonders zu zahlen mit einem festen Betrag von _________EUR pro Monat - Vierteljahr – Jahr - werden anteilig in Höhe von _____Prozent der tatsächlich entstehenden Gesamtkosten umgelegt, wobei eine monatliche Abschlagszahlung von ________ EUR zu leisten ist. Im letzteren Falle muss die Abrechnung jährlich bis zum 30.06 erfolgen. Soweit Heiz- und Warmwasserkosten anteilig umgelegt werden, erfolgt die Umlage gemäß der Heizkostenverordnung.


3. Haben die Parteien eine Betriebskostenpauschale vereinbart, ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung anteilig auf die Mieter umzulegen. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn der Vermieter in ihr den Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert. Der Mieter schuldet den auf ihn entfallenden Teil der Umlage mit Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats. Soweit die Erklärung darauf beruht, dass sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf dem Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorausgehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt. Ermäßigen sich die Betriebskosten, so ist eine Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabzusetzen. Sind Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart worden. So kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen.
Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Nach dem Auszug aus dem Mietvertrag sind Nebenkostenzahlungen in Höhe von monatlich 65,00 € vereinbart.

Zunächst stellt sich die Frage, ob es sich hier um einen Pauschalbetrag oder um Nebenkostenvorauszahlungen handelt, über die der Vermieter abzurechnen hat.

Der zitierte Text des Mietvertrags läßt nicht erkennen, ob eine Pauschale zu zahlen ist oder ob die Betriebskosten als Vorauszahlungen zu sehen sind. D. h. es muß im Wege der Auslegung ermittelt werden, was die Vertragsparteien vereinbart haben könnten.

Hierzu sollte man allerdings den gesamten Mietvertrag kennen.

Zu beachten ist, daß Unklarheiten im Vertrag zu Lasten des Verwenders, also des Vermieters gehen. Ich nehme an, daß der Vermieter Ihnen diesen Vertrag vorgelegt hat.


2.

In beiden Fällen, also sowohl bei einer Pauschale als auch bei Vorauszahlungen, soll nach eine Erhöhung der Betriebskostenzahlung nach dem Mietvertrag möglich sein.

Auch hier ist eine konkrete Beurteilung nur möglich, wenn man die Abrechnungen des Vermieters kennt.


3.

Um Klarheit zu erhalten, sollten Sie einen Rechtsanwalt mit der Prüfung des Mietvertrags und der erfolgten Abrechnungen beauftragen.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 06.12.2009 | 18:55

Hallo Herr RA Gerhard Raab

Leider hilft mir Ihre Antwort unbedingt nicht weiter, denn das wusste ich schon, deswegen wollte ich ja eine genauere Antwort.

Ich habe diesen Mietervertrag bekommen und so unterschrieben.
Also muss ich weiter freiwillig mehr Abschlag bezahlen, damit die Betriebskostenabrechnung am Ende nicht so hoch wird.

Sie schrieben:
-------------------
In beiden Fällen, also sowohl bei einer Pauschale als auch bei Vorauszahlungen, soll nach eine Erhöhung der Betriebskostenzahlung nach dem Mietvertrag möglich sein.
-------------------
Also muss ich mehr als 65 EUR. bezahlen?

Gerne lasse ich Ihnen den Mietvertrag als Fax oder PDF zukommen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.12.2009 | 20:31

Sehr geehrter Fragesteller,

leider ist die Rechtslage hinsichtlich Ihres Mietvertrags komplizierter, als man als Laie vielleicht vermuten mag. Das liegt daran, daß man den Vertrag, was die Nebenkosten angeht, auslegen muß.

Wenn eine Pauschale vereinbart ist, gilt der Passus, daß der Vermieter berechtigt sei, Erhöhungen der Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung anteilig auf die Mieter umzulegen. Die Erklärung sei nur wirksam, wenn der Vermieter in ihr den Grund für die Umlage bezeichne und erläutere.

Hat der Vermieter das getan und ergibt sich eine höhere Betriebskostenzahlung als 65,00 €, werden Sie auch höhere Nebenkosten zahlen müssen.

Es kommt also zusätzlich darauf an, wie der Vermieter die Betriebskosten erläutert und belegt hat. Dazu sagt der Sachverhalt aber nichts.

Erst wenn man Punkt für Punkt prüfen kann, kann man genau sagen, was Sie zahlen müssen. Der Sachverhalt bietet hierzu jedoch nicht die Grundlage.

Aufgrund der Sachverhaltsschilderung spricht einiges dafür, daß eine Pauschale mit Anpassungsmöglichkeit vereinbart ist. Das gilt aber nur mit der Maßgabe, daß im Mietvertrag nicht andere entscheidungserhebliche Klauseln enthalten sind.

Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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