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Nebenkosten - Pauschale oder Vorauszahlung ?


| 14.11.2005 20:36 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Stefan Steininger



Sehr geehrter Anwalt oder Anwältin,

ich habe ein kleines Appartement möbliert vermietet. Da für vermietetete Wohnungen kaum brauchbare Formularmietverträge existieren, habe ich den Vertrag selbst geschrieben, er trifft erkennbar nur auf dieses Appartement zu.
Bezüglich der Nebenkosten habe ich folgende Formulierung verwendet: "Die Miete beträgt 400 (vierhundert) Euro monatlich plus einer Vorauszahlung von 50 (fünfzig) Euro für die Nebenkosten". Einen Satz über die Abrechnung der Nebenkosten nach der Vorauszahlung war leider nicht beigefügt. Mündlich war allerdings eine Zahlung verabredet, und wir haben gemeinsam die Zählerstände abgelesen. Im Mietvertrag selbst findet sich unter Sonstige Vereinbarungen noch ein Vermerk über die Zählerstände (sowie über den Erhalt der ersten halben Monatsmiete in bar).

Meiner Meinung nach ist die Schriftform der Abrechnung erfüllt, die Angabe einer Vorauszahlung impliziert die Abrechnung, und die Angabe der Zählerstände schließt jeden Zweifel aus. Der Mieter bestreitet das und will die Vorauszahlung als Pauschale gelten lassen, was wegen der kurzen Mietzeit (nur Wintermonate bei unbefristetem Vertrag und Kündigung gleich nach Einzug) sehr ungünstig für mich wäre.

Wie beurteilen Sie die Lage?
Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:

Selbstverständlich ist eine sichere Beurteilung nur an Hand des Mietvertrages möglich.

Grundsätzlich gilt jedoch: Wenn die mietvertragliche Vereinbarung unklar ist, ist von einer Pauschale auszugehen.

Nach Ihrer Schilderung spricht jedoch einiges für die Annahme, dass Sie konkret abrechnen dürfen. Eine „Vorauszahlung“ bedeutet nämlich, dass der Vermieter über die im Abrechnungsjahr angefallenen Kosten nachträglich eine Abrechnung erstellt.

Hierfür spricht auch der Wortlaut der gesetzlichen Bestimmung, die auch von „Vorauszahlung“ spricht:

§ 556 Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten im Sinne des § 19 Abs. 2 des Wohnraumförderungsgesetzes trägt. Bis zum Erlass der Verordnung nach § 19 Abs. 2 Satz 2 des Wohnraumförderungsgesetzes ist hinsichtlich der Betriebskosten nach Satz 1 § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung anzuwenden.
(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.
(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


Bevor es zum Rechtsstreit kommt, sollten Sie den Vertrag unbedingt - auch im Hinblick auf die generelle Wirksamkeit - von einem Kollegen vor Ort prüfen lassen.

Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Für Rückfragen stehe ich gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen


Stefan Steininger
Rechtsanwalt

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