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Nebenkosten-Abrechnung


| 20.12.2009 19:21 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke



Guten Tag,

Anfang des Jahres sind meine Eltern in eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus gezogen.In dieser Wohnung sind meine
Eltern und meine Schwester polizeilich gemeldet.
In diesem Wohnhaus gibt es nur eine Wasseruhr für alle Mietparteien zusammen, so daß der gesamte Wasserverbrauch durch die Anzahl
der Personen im Haus geteilt wird und anteilsmäßig auf die Mietparteien umgelegt wird.Das hieße also, daß meine Eltern für 3 Personen
Wasser zahlen müßten, da sie ja in einem 3-Personen-Haushalt leben.Nun verlangt der Vermieter meiner Eltern aber, daß sie für
4 Personen Wasser zu zahlen hätten, da mein Bruder jeden Monat ein Wochenende zu Besuch kommt.Dabei erstreckt sich das Wochenende
mal von Freitag Abend bis Sonntag Nachmittag, ein anderes mal von Samstag Vormittag bis Sonntag Nachmittag.
Mein Bruder wohnt also nicht bei meinen Eltern und ist auch nicht dort gemeldet.
Wie können meine Eltern dem Vermieter begegnen und wie Argumentieren?Auf welcher Grundlage können meine Eltern gegen
diese unsinnige Forderung des Vermieters vorgehen?


Mit freundlichen Grüßen
Heidrun Kirchhof
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vorweg möchte ich Sie darauf hinweisen, dass diese Plattform nur dazu dienen soll, Ihnen einen ersten Eindruck der Rechtslage zu vermitteln. Die Leistungen im Rahmen einer persönlichen anwaltlichen Beratung/Vertretung können und sollen an dieser Stelle nicht ersetzt werden.

Auf Grund des von Ihnen geschilderten Sachverhaltes und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Fragen zusammenfassend wie folgt beantworten:

Zunächst ist für die Umlage der Verbrauchskosten der konkrete Inhalt des Mietvertrages maßgeblich.

Im Mietvertrag müssen insoweit die Umlagefaktoren aufgeführt und vereinbart werden, damit der Vermieter ordnungsgemäß abrechnen kann und darf.

Die Umlage verbrauchsabhängiger Betriebskosten kann im Mietvertrag nach der Anzahl der Personen vereinbart werden.

Der Vermieter ist in solchen Fällen verpflichtet, die aktuelle Belegung der betreffenden Wohnungen zu ermitteln. Ein Rückgriff auf das Melderegister ist nach einem Urteil des BGH dafür nicht zulässig, denn das Einwohnermelderegister bietet keine hinreichend exakte Grundlage zur Feststellung.

Haben die Parteien eines Mietvertrages nichts anderes vereinbart, so sind die Betriebskosten gemäß § 556a BGB grundsätzlich nach dem Anteil der Wohnfläche oder der Personenzahl umzulegen. Aus Gründen der Umlagegerechtigkeit können die Vertragsparteien hiervon abweichend die Umlage verbrauchsabhängiger Kosten nach der Zahl der Verbraucher vereinbaren. (OLG Hamm 4 RE-Miet 14/82; WM 83, 315).

Das stellt Vermieter in der Praxis allerdings – gerade bei größeren Objekten – vor erhebliche Probleme, wenn es darum geht, die tatsächliche Belegung ihrer Wohnungen festzustellen und vor allem auch dann wenn nur eine vorrübergehende Mehrbelegung erfolgt, so wie es bei Ihrem Bruder für das Wochenende der Fall ist.

Insofern ist eine pauschalierte Berücksichtigung Ihres Bruders als 4. Person im ganzjährigen Haushalt nach hiesiger Auffassung unzulässig, da damit der tatsächliche pro Kopfverbrauch verfälscht und insoweit fehlerhaft erfasst wird.

Vielmehr ist der Vermieter im Sinne der Umlagegerechtigkeit verpflichtet, die genaue Belegung festzustellen und anhand derer auf einer exakten Grundlage abzurechnen, denn es kommt auf die tatsächliche Benutzung an.

Eine Umlage von Betriebskosten nach Kopfzahl setzt deshalb voraus, dass der Vermieter – für bestimmte Stichtage – die tatsächliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt. Dass dies mit einem höheren Aufwand und mit gewissen tatsächlichen Schwierigkeiten verbunden sein kann, vermöge daran nichts zu ändern. (BGH, Urteil vom 23.01.2008 - VIII ZR 82/07)

Sofern Ihr Bruder daher nachweislich sich nur an einem Wochenende im Monat in dieser Wohnung aufhält, ist der Vermieter im Sinne der Umlagegerechtigkeit verpflichtet eine Berechnung bzw. Aufstockung der Mieterzahl nach Bruchteilen vorzunehmen.

Bei einer Anwesenheit von durchschnittlich 2/30 Tage pro Monat/Jahr müssten daher die Verbrauchsfixkosten allenfalls auch entsprechend dieser Höhe auf das Verbrauchsjahr (Einzug und Abrechnungsende) umgelegt werden.

Dies macht einen Bruchteil von etwa 0,07 % aus.

Da bereits 3 ganze Teile in der Wohnung vorhanden sind, könnte allenfalls eine Quote von 3,1 an Wasserverbrauch auf die Wohneinheit nach hiesiger Auffassung rechtmäßig umgelegt werden.

Eine vollständige Anrechnung als vollwertige ganze Person wäre insoweit unzulässig als es sich lediglich um einen bloßen Gästebesuch handelt.

Wenn Sie daher trotzdem eine Abrechnung über einen 4 Personenhaushalt erhalten, sollten Sie gemäß § 556 BGB Widerspruch einlegen und den Widerspruch mit dieser Argumentation begründen.

Denn auch dieser kurze Aufenthalt des Bruders berechtigt allenfalls nur zu einer Anrechnung von 0,07 Anteilen pro Jahr.

Insoweit wäre von einer Berücksichtigung auch abzusehen, da dieser Anteil unwesentlich ist.

Ebenso verhält es sich bei Gästen von Mietern, die regelmäßig verbrauchstechnisch überhaupt nicht erfasst werden können, da sie sich nicht regelmäßig, sondern nur ab und zu vorrübergehend im Mietobjekt aufhalten.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben einen ersten rechtlichen Überblick in dieser Rechtsangelegenheit gewinnen zu können. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.
Bewertung des Fragestellers 23.12.2009 | 17:04


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