Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.463
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Nebenkosten, Betriebskosten 2006


26.09.2007 10:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



als Vermieter habe ich März 2006 einen Mietvertrag abgeschlossen (Standard-Formular). Hier waren nicht explizit die Nebenkosten/Betriebskosten über Heizung und Warmwasser hinaus aufgeführt.

Die Nebenkosten wurde in einer Vorauszahlung/Abschlagszahlung monatlich geleistet.

Bei der Abrechnung akzeptierten die Mieter nur Heizkosten und Kosten für die Warmwasseraufbereitung (über Stromverbrauch zur Betreibung der Pumpe bei der Erdwärme-Heizung), weigerten sich aber nach Rücksprache mit dem Mieterbund, die Kosten für Versicherungen, Grundsteuer sowie Wasser/Abwasser zu bezahlen.

Ist die berechtigt?

Dass Kosten für Versicherungen und Grundsteuer ggf. nur abgerechnet werden dürfen, wenn dies explizit im Mietvertag vereinbart ist, kann ich bedingt nachvollziehen. Gibt es dennoch eine Handhabe?

Die wichtigste Frage ist aber wie es mit dem Wasserverbrauch und den damit verbunden Abwasserkosten ist? Dieser Wasserverbrauch ist ja eindeutig über Wasseruhren belegt und kann auch eindeutig der Wohnung zugeordnet werden.

Kann es sein, dass der Mieter hier - abhängig von der Formulierung im Standard-Mietvertrag - aus der Bezahlung rauskommt. Ist die Aussage des Mieterbundes hier korrekt?
Was kann ich tun um diese Verbrauchskosten, die ja faktisch durch den Mieter verursacht wurden, abzurechnen?
Sehr geehrter Ratsuchender,


grundsätzlich geht das Gesetz in den §§ 535, 556 Abs. 1 BGB davon aus, dass sämtliche Nebenkosten grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind. Denn die verbrauchsunabhängigen Kosten, wie z.B. Grundsteuer und Hausversicherungen unterfallen regelmäßig der Erhaltungspflicht des Vermieters und die verbrauchsabhängigen Kosten sind im gesetzlichen Normalfall mit der Miete abgegolten.

In Ihrem Fall scheint es daher an einer hinreichend bestimmten Umlagevereinbarung zu fehlen. Denn Sie können nur solche Kosten am Ende eines Abrechnungszeitraums mit der geleisteten Abschlagszahlung verrechnen, für die sich der Mieter auch bereit erklärt hat, zusätzlich zu bezahlen. Dies gilt für jede Art von Betriebskosten, auch für die verbrauchabhängigen Kosten.

Ausreichend und zulässig wäre z.B. eine Vereinbarung, wonach der Mieter „die Betriebskosten im Sinne des § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV)“ - bis 31.12.2003 geregelt in der Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) - zu tragen hat.
Im Übrigen können Sie nur die im Vertrag tatsächlich aufgelisteten Nebenkosten wirksam auf den Mieter umlegen.

Auf eine nachträgliche Vereinbarung wird sich der Mieter nicht einlassen. Sie können daher nur auf die gesetzlich zulässigen Möglichkeiten einer Mieterhöhung zurückgreifen.


Eine genauere rechtliche Beurteilung kann nur anhand einer Prüfung des Vertrages im Einzelnen abgegeben werden. Ich hoffe aber, Ihnen mit meinen Ausführungen eine hilfreiche erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben und weise Sie auf die Möglichkeit hin, hier noch Rückfragen zum Verständnis zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen


Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 26.09.2007 | 14:55

danke für Ihre Antwort.
Dass sich der Vermieter selbst für die Bezahlung verbrauchsabhängiger Kosten sein Einverständnis mit dem Mietvertrag geben muss, kann ich nicht ganz nachvollziehen. Es kann doch nicht im Rahmen der Miete ein Wasserverbrauch abgedeckt sein, der durchaus weit variieren kann, ob hier 2 oder mehrere Menschen wohnen und die regelmäßig ein Vollbad nehmen oder 3x am Tag duschen. Oder ist die Rechtslage so?

Hier hat für mich der Gesetzgeber seltsame Regularien, wo ein "abgezockter" Vermieter alle Nebenkosten incl. Grundsteuer weitergeben kann und jemand der sich auf einen Standard-Mietvertrag verläßt (wie ich), durch die Unvollständigkeit oder Unwirksamkeit von Klauseln von findigen Mietern und Mietervereinen betrogen wird.
Ist das so ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.09.2007 | 15:28

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Rechtslage ist tatsächlich so, dass Sie ohne Vereinbarung im Mietvertrag keine Nebenkosten verlangen können. Auch schwankende Kosten sind dann mit der Miete abgegolten. Insofern sollten Sie den Vertrag noch einmal genau überprüfen (lassen), ob er nicht doch z.B. eine entsprechende Verweisung auf die BetrKV oder die II. BV enthält, wie eigentlich in dem meisten Standard-Mietverträgen vorgesehen.

Die Verwendung von Standardverträgen bietet allerdings generell keine hinreichende Rechtssicherheit, schon deshalb weil sich - gerade im Bereich des Mietrechts - häufig Änderungen in der Rechtsprechung ergeben, die zur nachträglichen Unwirksamkeit einzelner Klauseln führen können. Eine anwaltliche Beratung bereits im Vorfeld einer (Neu-)Vermietung ist daher regelmäßig zu empfehlen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5.0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 60176 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Kompetent und verständlich besten Dank ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Besten Dank!!! ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Vielen herzlichen Dank für die ausführliche Beantwortung meiner Frage! ...
FRAGESTELLER